При этом спрос на элитное жилье в центре города подогревается сотрудниками «Газпрома», которые продолжают прибывать в город. Подробнее тему спроса на объекты жилой недвижимости обсудят ведущие эксперты рынка на Urban Space 5 июля.
Успеть до полуночи
Многие потенциальные покупатели жилья в Санкт-Петербурге стремятся приобрести квартиры до принятия изменений в ФЗ-214. Неопределенность того, как рынок отреагирует на законодательные нововведения, способствует повышению нервозности людей, которые стремятся быстрее приобрести собственное жилье по уже знакомым правилам. Такая спешка также приводит к увеличению спроса на малогабаритные квартиры.
По информации аналитиков «Рейтинга новостроек» портала Urbanus.ru, в первом квартале 2018 года структура продаж первичного жилья Санкт-Петербурга в сегменте масс-маркет подтверждает высокий интерес со стороны покупателей к малогабаритному формату. Основную долю в объеме сделок занимают однокомнатные квартиры (42%), за ними следуют квартиры-студии (28%) и двухкомнатные квартиры (22%). При этом отмечается увеличение спроса на компактные двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.
Базовая тенденция сегодня заключается в запросе покупателей на большее количество функций на той же площади. Именно по этой причине все популярнее становятся европланировки, совмещающие демократичную цену и комфортный метраж для жизни. Наибольшее внимание покупателей сосредоточено на евродвушках (двухкомнатная квартира, состоящая из объединенного пространства кухни-гостиной и двух компактных спален). Такие квартиры менее всего подвержены снижению спроса, на них очень редко распространяются какие-либо акции и скидки от застройщиков.
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI, считает, что активные продажи в начале 2018 года связаны с рядом факторов. «Во-первых, это субъективные факторы, связанные с ожиданиями людей, которые реагируют на внешние обстоятельства, в том числе и на политические события. Многие из них стремились сделать покупку до мартовских выборов президента. Во-вторых, это предстоящие законодательные нововведения в строительной отрасли, которые вступят в силу 1 июля и могут привести к повышению цен. Люди ждут этого повышения и стремятся успеть купить до лета. В-третьих, это, конечно, привлекательно низкие ставки по ипотеке. Несмотря на хорошие объемы продаж в первом квартале, говорить о том, что рынок может ждать рекордный год, пока рано. Вполне вероятно, что в ближайшие месяцы спрос вернется к прежнему уровню. Летом рынок по традиции может ждать некоторое затишье», – анализирует эксперт.
Ближе к центру
Еще один фактор, влияющий на текущий спрос на квартиры, – это активизация рынка внутри границ КАД. Сегодня в черте Санкт-Петербурга наблюдается 10-процентный рост объема продаж по сравнению с первым кварталом 2017 года, в отличие от закадья и Ленобласти, где особого роста нет. По предварительным данным, общий объем продаж жилья в 2018 году в Санкт-Петербурге составит 1,0-1,2 млн кв. м. В эти объемы входят проекты непосредственно в городе, пригородах, а также апартаменты.
Постепенное возвращение покупателей в город продолжается уже второй год. Несмотря на то что цена квадратного метра в аналогичных проектах в городе выше, чем в пригородах, ситуация с транспортной доступностью и наличием коммерческой и социальной инфраструктуры здесь гораздо лучше, чем в большинстве территорий на окраинах города.
Многие покупатели предпочитают переплатить, но купить квартиру в понятной и более-менее комфортной локации. Если еще недавно главным критерием выбора была низкая цена, то сегодня на первый план выходит комфорт проживания. Клиент готов заплатить чуть больше за квартиру пусть меньшего метража, но расположенную в городской новостройке, чем сэкономить и приобрести сомнительный вариант в Ленинградской области.
Удаленность от социальной и торговой инфраструктуры, сложности с транспортной доступностью, высокие тарифы ЖКХ снижают привлекательность жилых комплексов в области. Это подтверждается количеством новых объектов, выведенным на рынок строящегося жилья. Так, по итогам 2017 года около 78% новых объектов категорий эконом и комфорт приходится на городские локации и лишь 22% – на объекты в Ленинградской области.
Если говорить о ценовом выражении спроса, то в сегменте масс-маркет он равномерно распределен на категории: до 70 тыс. руб. за кв. м, 80-90 тыс. руб. за кв. м и более 100 тыс. руб. за кв. м.
Сырьевой фактор
Фактором, который уже несколько лет стимулирует спрос в элитном сегменте рынка жилья, эксперты называют продолжающийся переезд в город топ-менеджеров и руководителей среднего звена ПАО «Газпром». Клиенты этой категории составят существенный довесок к спросу на премиальном рынке Северной столицы.
По локационным предпочтениям в элитном сегменте клиенты делятся на три категории: те, кто хочет жить за городом, на островах и в центре. При этом данная категория покупателей очень придирчиво относится к качеству предлагаемого жилья. Это объясняется высоким социальным статусом сотрудников нефтегазовой компании, а также тем, что многие из них ранее жили и работали в Москве, где стандарты качества премиального жилья находятся на очень высоком уровне.
Михаил Ривлин, заместитель председателя правления «Охта Групп», считает, что если говорить об элитном сегменте, то повышенным спросом пользуются качественные объекты в уникальных локациях.
«Однако если раньше в премиальном сегменте был большой процент эмоциональных покупок, то теперь деньги стали считать даже те, кто раньше никогда этого не делал. Покупатели стали действовать более рационально: сравнивать несколько объектов одного класса, анализировать возможность продажи квартиры через несколько лет и так далее. Увеличилось и время на принятие решения. Определенное влияние на спрос в верхнем ценовом сегменте Петербурга окажет смена вектора в настроениях российской элиты, которая теперь будет обращать пристальное внимание именно на объекты, строящиеся в РФ», – уверен Ривлин.
Факторы, влияющие в 2018 году на спрос на рынке жилья в Санкт-Петербурге, указывают на консервативные настроения покупателей. Люди боятся новых политических и экономических потрясений и неожиданностей. Именно поэтому спрос смещается в сторону понятных проектов в удобных локациях с развитой инфраструктурой.
Пользуясь все более доступной ипотекой, клиенты петербургских девелоперов стремятся приобрести жилье подходящих параметров именно в первой половине года. Спрос на премиальное жилье также становится более консервативным. Здесь покупатели квартир хоть и не вынуждены спешить, но, так же как и приобретатели недорогих квартир, стараются найти качественные лоты в уже сложившихся районах застройки.
