Ипотечный форсаж
В 2017 году ставка по ипотеке снизилась с 12,00 до 9,25% годовых. Однако в рамках партнерских программ работы застройщиков и кредитных организаций процент за пользование ипотечным займом был даже более привлекательным — до 8,5%.
По итогам первого квартала 2018 года ипотека продолжает обеспечивать основной объем сделок на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга. В сегменте масс-маркет этот показатель доходит до 60%. Несмотря на отсутствие роста доходов у населения, потребность в улучшении жилищных условий остается высокой. И здесь на помощь приходят ипотечные средства.
Также наблюдается устойчивый интерес со стороны клиентов к государственной программе с льготной процентной ставкой в 6%. Программа позволяет семейным покупателям переориентироваться с малогабаритного жилья на более комфортные форматы — двух- и трехкомнатные квартиры с функциональной планировкой. Но, поскольку семьям с только что родившимися детьми требуется больше времени для принятия решения о покупке жилья, пока такие сделки на рынке носят единичный характер.
По словам Александра Рогатых, председателя совета директоров компании «Аквилон Инвест», сейчас тенденция такова, что около 70% квартир приобретаются в ипотеку. «И чем доступней будут ипотечные кредиты, тем больше будет тех, у кого появится возможность купить жилье.
Однако взрывной рост рынка мы не прогнозируем, поскольку на спрос, помимо сниженной ипотечной ставки, влияет целый ряд факторов. В первую очередь, платежеспособность населения: ведь если денег не хватает на жизнь, человеку безразлично изменение размера ставок по ипотеке.
Существенного роста доходов пока не предполагается, что ограничивает и объем спроса. Фактически рост спроса, конечно, будет, но не глобальный. Но даже при понижении спроса застройщики и девелоперы не могут снижать стоимость жилья, так как затраты на строительство остались на прежнем уровне, а законодательные требования к игрокам становятся все более жесткими (что в конечном счете приводит к дополнительным расходам)», — заключил эксперт.
В целом средний размер ипотечного кредита в городе на Неве за три месяца 2018 года составил 2,56 млн руб., а в Ленобласти — 2,1 млн руб.
По мнению Веры Сережиной, директора управления стратегического маркетинга Группы RBI, снижение ипотечных ставок, которое мы наблюдаем последние год-два, так или иначе ведет к тому, что ипотека как инструмент становится более популярной и доступной.
«Это, кстати, мало зависит от конкретного ценового сегмента. По данным ЦБ РФ, в конце 2017 года средняя ставка составляла 9,6%. А объем ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге за 2017 год был рекордным. Если при ставках ипотеки в 15% доля таких сделок на рынке составляла порядка 10%, то при сегодняшних 9% в ипотеку приобретается уже более половины всех квартир. Если тренд сохранится в 2018 году, что вполне вероятно, популярность ипотеки и доля ипотечных сделок продолжит рост. Но это в любом случае небыстрый процесс, который займет несколько лет», — анализирует эксперт.
Благоприятный прогноз
На какие же показатели можно ориентироваться, чтобы понимать состояние российского рынка ипотеки? Так, на Западе, где ипотечные ставки в большинстве стран в разы ниже, чем у нас, доля ипотеки сегодня составляет около 70% и даже более.
Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстроя-СПб», уверена, что дальнейшее снижение процентной ставки будет зависеть от уровня инфляции и потребительского спроса, общего состояния российской экономики. Но ожидать существенного уменьшения ставки не стоит, у многих игроков банковского сектора они и так сегодня находится на историческом минимуме.
Доля ипотеки в сегменте масс-маркет может вырасти до рекордных 99%. Но это возможно при условии дальнейшего существенного снижения ипотечной ставки. Люди, имеющие на руках полную стоимость маленькой квартиры, благодаря низкой ставке будут делать выбор в пользу покупки жилья с большим количеством комнат. При выгодной ставке по ипотеке и лояльности банков к заемщикам не будет смысла выплачивать 100-процентную стоимость жилья или приобретать его в рассрочку«, — заключила Ружицкая.
Сегодня спрос на приобретение квартир в ипотеку достаточно стабильный во всех сегментах. В зоне риска лишь некоторые проекты эконом-класса, построенные «в полях», где есть проблемы с транспортной и социальной инфраструктурой. Это объясняется тем, что, получив более широкие возможности для приобретения жилья, покупатели стали куда разборчивее в выборе жилых комплексов.
Ключевая ставка Центробанка хоть и снижается, но незначительно — на 0,25-0,50%. Таким образом, чтобы ставки для заемщиков стали около 7%, ключевая ставка должна быть ниже 6%, а сейчас ее размер составляет 7,25%. Если говорить о Санкт-Петербурге, первый квартал текущего года был достаточно оптимистичным по объемам продаж. Но вполне вероятно, что в ближайшие месяцы спрос вернется к прежнему уровню, поскольку летом рынок новостроек по традиции может ждать некоторое затишье.
