Крупнейшие наши застройщики – «Группа ЛСР», Setl City, «Эталон ЛенСпецСМУ» – синхронно рапортуют о росте выручки. А вот от ближайшего будущего (полгода-год) участники рынка хорошего не ждут.
Без послаблений
Во-первых, практически весь рост обеспечен ипотекой. Год назад за первый квартал банки выдали 8993 кредита, а в первые три месяца 2018-го – 16 386, на 82% больше. А «хорошие заемщики» в дефиците, из моих знакомых чуть ли не каждый второй жалуется на SMS от банков с предложением занять хоть сколько. И ЦБ не собирается снижать ставку. Кстати, по данным Центробанка, на каждого россиянина (включая младенцев) уже приходится 82 тыс. руб. задолженности. А объем просроченных кредитов приближается к триллиону… Так что этот ресурс близок к исчерпанию.
Во-вторых, с 1 июля вступают в силу поправки в 214-ФЗ. Там много всего «веселого», но главные опасности – требования к собственному капиталу, ограничения на использование средств и принцип «один проект – один застройщик». Про проектное финансирование и эскроу-счета сказано и написано много и разного, но один момент остается неизменным: банковские деньги при любых раскладах дороже условно-бесплатного финансирования от дольщиков. В среднем – на 15-25%. А поднимать цены на жилье застройщики не могут, ибо не купят.
Реализация идеи насчет одного юрлица на каждый строящийся дом приведет к остановке комплексных проектов, включая реновацию. (Кроме Москвы – столичные власти «пробили» для себя особые условия.) Весной Минстрой вроде бы обозначил смягчение – в проектах КОТ девелоперу разрешат возводить несколько объектов.
Беда в том, что, например, в Петербурге проектов КОТ – четыре: «Северная долина», «Юнтолово», «Балтийская жемчужина» и кто-то еще. Остальные масштабные новостройки юридического статуса «комплексного освоения» не имеют – стало быть, и послаблений не получат.
Но одновременно возникают смежные риски. Например, опасность перепроизводства. Осознав грядущие нормативные неприятности, застройщики ломанулись скупать участки и получать разрешения по старым правилам. За первый квартал 2018-го Госстройнадзор выписал разрешений на 1 млн кв. м в Петербурге и на 1,5 млн – в области. И еще не вечер! А «мариновать» подготовленные участки – не по-хозяйски, да и затратно. Так что стоит ожидать избытка предложения, а значит – демпинга. Между тем строительный бизнес и так балансирует на грани рентабельности.
Сейчас публика с интересом (кроме дольщиков – у них другие эмоции) наблюдает за судьбой компании «Норманн». А ведь важно не только текущее состояние, но и причины, по которым компания попала в финансовую яму. Среди очевидных – задержка с запуском двух проектов. Малоэтажная «Норманндия» в Коломягах пробивалась через согласования десять лет. Участок под ЖК «Морошкино» был куплен в 2011-м, и здесь тоже возникли проблемы с обновлением градплана, социалкой и пр. Время – деньги: строители это выучили на собственном опыте. Дольщики тоже.
Тем более что сейчас эта старая формула имеет не метафорический, а совершенно конкретный смысл. Год просрочки со сдачей – и треть стоимости жилья девелопер может по суду отдать дольщикам в виде штрафов, неустоек и пеней. Два года – две трети. А если просрочка больше трех лет, то получится, что компания построила жилье бесплатно, да еще и осталась должна покупателям. Компания «Дальпитерстрой» за прошлый год выплатила неустойку в размере около 600 млн руб. «Два детских садика», – вздыхает генеральный директор фирмы Аркадий Скоров.
Изрядный запас новых проектов, ограниченная платежеспособность населения и истощение кредитного ресурса – это константы жилищного рынка.
Специфический опыт
А есть еще фактор неопределенности. Осенью 2017-го президент Владимир Путин объявил о предстоящей отмене долевки. Правительство в дорожной карте уточнило: через три года. Однако после инаугурации президент подписал поручения по основным направлениям экономики. И там тоже речь идет об уходе от ДДУ, но вроде уже другие сроки: поэтапно, к 2024 году. Три года или шесть лет – разница существенная.
Дополнительные эмоции у девелоперов вызывает предполагаемое назначение Виталия Мутко куратором отрасли. У него, конечно, есть немалый опыт крупных строек (олимпийских объектов, инфраструктуры к ЧМ-2018 и т. д.) Но уж больно специфический.
Отсутствие ясных перспектив в долевом строительстве подталкивает девелоперов искать запасные варианты. Например, в сегменте апартаментов или в коттеджных поселках.
Но и здесь не без сюрпризов, и далеко не все прозрачно. Апартаменты развиваются вполне успешно: сейчас эта доля рынка оценивается в 7-10%, предложение и спрос быстро растут. Однако с этого года запрещено сдавать в аренду нежилые помещения для проживания, если они не прошли классификацию и не имеют гостиничных звезд. Собственно, уже сейчас Роспотребнадзор может ходить по апарт-отелям и штрафовать владельцев: от десятков тысяч рублей до 3% оборота.
Как будут проходить классификацию объекты, которые относят к «псевдожилью» (сотни собственников, номера без отделки, управляющей компании нет), – совершенно непонятно. Комиссия потребует стандартную отделку и меблировку, наличие обученного персонала… И кстати, рекламировать услуги апарт-отелей, не имеющих звезд, – тоже нарушение, но уже по части УФАС.
В сегменте частных домов – свои ловушки. С 2019-го вступает в силу новый закон о садоводах, дачи упраздняются как класс, вводятся многочисленные новшества в управлении садоводствами. В апреле десятки дачников в Ломоносовском районе вдруг обнаружили, что их переписали в садоводы: кто-то (так и не удалось установить, кто и зачем) внес изменения в публичную кадастровую карту…
Коттеджный поселок «Графская Славянка» вдруг угодил в охранную зону газопровода, и теперь «Газпром» требует снести постройки. И все это на фоне действующей статьи Земельного кодекса, которая гласит, что участки в радиусе 30 км от населенных пунктов вообще нельзя использовать под цели, не связанные с сельхозпроизводством! Даже опытные юристы говорят, что сегодня регистрация объектов на сельхозземлях (а это – 80% всей загородной недвижимости) связана с определенными рисками.
Минсельхоз выступил с внезапной инициативой: поднять налог на сельхозземли в 30 раз – с 0,3 до 10%! Чтобы, значит, подтолкнуть владельцев к более эффективному использованию участков. Перцу добавляет ФНС, распространяя информацию о том, что все «неучтенные» постройки будут фиксировать с беспилотников и штрафовать нарушителей.
В этом правовом тумане однозначно выигрышных стратегий нет. Но повышенная осторожность совершенно необходима. Инвестировать в проекты на стадии котлована вдвойне опасно. Не столько потому, что строители – мошенники (хотя и такое бывает), сколько потому, что за два-три года многое может перемениться.
