На рынке новостроек Петербурга наблюдается жесткая конкуренция, и каждый девелопер пытается как-то выделиться. Но, по большому счету, даже бизнес-класс сегодня отличается от эконома только количеством квартир в доме, считает генеральный директор ГК «КВС» Сергей Ярошенко.
— Первый квартал этого года принес неожиданный для всех миллион проданных квадратных метров на рынке новостроек Петербурга. Самое оригинальное объяснение, которое мне довелось слышать, — спрос вырос, потому что увеличилось предложение. Думаю, у вас есть более адекватная версия.
— Безусловно, спрос порождает предложение, а не наоборот. Увеличение активности покупателей в первую очередь связано со снижением ипотечной ставки. Многие годы ждали ставку на уровне 8% годовых и наконец дождались. Надеюсь, что это снижение продолжится.
— Итак, спрос поддерживается в основном ипотекой. Какова доля ипотечных покупок в вашей компании?
— Она выросла в этом году с 50% до 60%, если не больше. Каждая строительная компания выстраивает свою стратегию. Наша заключается в том, чтобы избегать всплесков и падений. Мы следим за конъюнктурой рынка и стремимся к тому, чтобы продажи шли ровно.
— Меняется ли покупатель в последние годы?
— Сегодня основной покупатель — это молодая семья, как правило, с детьми. Были у нас уже сделки и по «семейной ипотеке», которая стартовала совсем недавно. Достаточно большую часть покупателей составляют военнослужащие, которые реализуют свои сертификаты.
Если же говорить о предпочтениях, то есть определенные вещи, к которым в России уже привыкли. Допустим, кухня должна быть не менее 10 кв. м. Потому что ее будут использовать как столовую. Высота потолков — от 2,7 метра, не меньше. Планировки же могут быть какими угодно, и если покупатель потребует свободных планировок — оставим только несущие стены.
Любое изменение покупательской способности и покупательского желания застройщики будут пытаться отследить, а 20-30 видов различных планировок в одном доме и сегодня не редкость.
— Особенности существующей классификация жилья — это, например, эконом по потребительским характеристикам и комфорт по цене. Да и локация не всегда играет определяющую роль. Что вы думаете о таком смешении стилей?
— Честно говоря, мы до сих пор не видим особой разницы между экономом и комфортом. В Петербурге рынок довольно своеобразный, жесткая конкуренция, каждый застройщик пытается как-то выделиться. Но, по большому счету, даже бизнес-класс отличается от эконома только количеством квартир в доме. Жесткого эконома сегодня практически нет. Мы строим в сегменте масс-маркет, но это очень качественное жилье.
Окружение и среда — вот что сегодня определяет классность того или иного объекта. Размер жилья каждый покупатель выбирает для себя сам. Важна инфраструктура: вышел человек из дома — и что он увидел? Благоустроенный парк, садики, школы, радостные лица детей.
На мой взгляд, комфорт проживания определяется даже тем, за какое время поменяют перегоревшую на лестнице лампочку. Как дороги нельзя отделять от тех, кто их обслуживает, так и жилье — от застройщика. Нормальный застройщик следит за своим имиджем и за тем, как содержится построенный им дом. Управляющие компании должны оставаться у застройщиков, и застройщик должен отвечать за свое здание не пять лет, как прописано в законе, а больше.
— Практически пожизненно?
— Совершенно верно. И если знаешь, что будешь его эксплуатировать всю жизнь, то ты и проектируешь, и строишь этот дом соответствующим образом. И таких дискомфортных ситуаций для жильцов, когда застройщик построил и умыл руки, просто нельзя допускать.
— Популярная сегодня тема — отмена долевого строительства. Каким вы видите это будущее?
— В такие негативные прогнозы, что вернется единый Главленинградстрой, конечно, верить не хочется. Мы все сегодня прекрасно понимаем, что такое отсутствие конкуренции. Рынок всех поправит. Нельзя сказать, что уйдут мелкие компании, а останутся только крупные. Останутся крепкие компании, которые смогут приспособиться к новым условиям. Это те, кому доверяет покупатель, соответственно, через некоторое время будут доверять и банки. Понятно, что серьезные изменения приводят к краткосрочной дестабилизации рынка, а потом все приходит в норму. Главное, чтобы законы не менялись каждые полгода.
На сегодня не готовы не только застройщики, но и банки — им еще предстоит создать специальные строительные отделы в своих структурах.
— В более близкой перспективе как раз такое полугодовое изменение — с 1 июля вступает в силу очередная порция поправок к ФЗ-214. Не пугает?
— К этим изменениям уже все давно готовы. Ничего глобально страшного там нет. Хотя есть и явно ошибочный пункт: один застройщик — одно разрешение на строительство. Надеюсь, что это положение будет пересмотрено, иначе придется забыть о проектах КОТ. У меня на комплексном освоении таких разрешений на строительство до сотни: помимо жилых домов это дороги, детские садики, вся инфраструктура...
— Вы, как и многие застройщики, запаслись разрешениями на строительство впрок?
— Все мы знаем русскую пословицу «Знал бы, где упасть, — соломку бы подстелил». Желание такое понятно, но оно не всегда правильно. Делая сегодня запас разрешений на строительство, надо отдавать себе отчет в том, что ты закладываешь всю квартирографию на годы вперед. И если завтра рынок немножко изменится — а он регулярно меняется (вчера более востребованы были студии, сегодня «семейные» квартиры) — застройщик получит непроданные остатки. А это совсем плохо для него.
— У компании довольно сбалансированное предложение строящегося жилья с точки зрения географии — примерно поровну объектов в городе и области. А где комфортнее работать?
— Каждый регион — особенный, это живой организм, везде свои нюансы. Поэтому отвечу так: комфортно работать в России. Под любые правила игры, если руководство того или иного региона заинтересовано в развитии строительной отрасли, можно подстроиться. Главное, чтобы они не менялись очень часто. Несколько факторов должны сливаться воедино: правительство желает развивать жилищную инфраструктуру, следовательно, заботится и о создании рабочих мест, о строительстве дорог. Это целый комплекс работ всех комитетов — здравоохранения, образования и так далее.
— Где вы присматриваете земельные участки на перспективу? Приоритет отдаете комплексному освоению?
— Мы рассматриваем предложения вне зависимости от региональной принадлежности. И я не стал бы говорить, что комплексное освоение является нашим приоритетом. Оно, безусловно, необходимо при наших мощностях и количестве сотрудников, чтобы работать стабильно и системно. Но и точечные объекты мы с большим удовольствием покупаем и реализовываем.
— Только в апреле «КВС» вывела на рынок вторую очередь пятой жилой группы в малоэтажном микрорайоне «Новое Сертолово» и новый ЖК «Жили-были» в Выборгском районе Петербурга. Каких еще новинок ждать покупателям?
— Недавно мы купили небольшой участок на территории «Балтийской жемчужины», сдали документы на получение разрешения на строительство. Объект «Наутилус» на 40 тыс. кв. м жилья. Один ЖК мы там уже реализовали, этот будет второй — совсем рядом.
Два участка на Парнасе, один как раз «Жили-были», по второму вышли из экспертизы, это еще 85 тыс. кв. м. Комплекс будет называться «Континенты», продажи начнутся в этом году.
И следующие очереди в Янино и Сертолово тоже будут выводиться на рынок.
— Краткосрочный прогноз: цены, спрос — отважитесь?
— Рынок — штука своеобразная, прогнозировать можно долго, вечно.
— Но у вашей компании ведь есть какие-то планы. И они базируются на некоем прогнозе.
— Мы не прогнозируем какого-то большого роста цен и не видим для этого предпосылок. Поэтому — готовься к худшему — будет хорошо. А вот спрос, скорее всего, сохранится. По крайней мере, не уменьшится. Увеличения можно ждать только после индексации пенсий и зарплат госслужащих. Это довольно большая категория населения, и только после этих манипуляций можно будет говорить об увеличении денежной массы у потребителей.
Рост цены тоже будет, но не такой серьезный. Многие застройщики работают на пределе. Импортозамещение какое-то было, но курсовую разницу никто не отменял.
— Но ведь стоимость стройматериалов в общей структуре себестоимости не так уж велика?
— Если по-честному, то 10-15% в проекте — это стоимость земельного участка. Примерно 50% — это стоимость самого здания. Доля стройматериалов — около 35%, она входит в эти 50%. А вообще не так сложно построить дом, как подключить его к сетям, это тоже стоит немалых денег. Благоустройство, дороги, инженерия — немалые статьи расходов.
Сегодня на застройщиков «вешают» и социальные объекты. Увы, все это за деньги дольщиков.
— Ну так вы же и говорили о том, что сегодняшний покупатель приобретает не бетонную коробку, а среду обитания. А за нее, эту среду, надо платить.
— К сожалению, не все это осознают. Мы вынуждены были завести собственную охрану для своих сданных объектов. Только для того, чтобы эта охрана патрулировала территорию.
Потому что кто-то пиво пьет на детской площадке, кто-то паркуется на газоне, кто-то в собственном лифте пишет на стенах...
И буквально за год мы пришли к тому, что надо покупать небольшие машинки, чтобы эта охрана могла перемещаться по дворам. Когда их видят — люди ведут себя по-другому.
— Как говорил профессор Преображенский у Булгакова, «вы, Шариков, еще только формируетесь как личность».
— Шариковых, надеюсь, у нас уже давно нет. Но общий комфорт и среду надо поддерживать, и если мы сами этого не сделаем — то кто?
Досье БН
Сергей Дмитриевич Ярошенко
Родился 7 января 1975 года в Ленинграде. Окончил Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.
Трудовую деятельность в строительстве начал в 1995 году с рабочих специальностей. В 1999 году стал главным инженером ООО «Интерстрой», а спустя год — генеральным директором организации. В 2006 году возглавил ООО «КВС». С октября 2014 года возглавляет ООО «Управляющая компания „КВС“».
