Рынок жилищного строительства не в том положении, чтобы безболезненно терпеть отложенный спрос. Но если у покупателя остро квартирный вопрос не стоит, доходы индексируются на инфляционные потери или даже растут быстрее, он может еще хоть целый год спокойно выбирать новостройку.
Причина № 1. Кто за санкции заплатит?
«Не стоит забывать о геополитических рисках, которые могут вызвать панику на валютном рынке – как это было 9 и 10 апреля, когда рубль моментально ослаб к доллару едва ли не на 10%», – напоминает руководитель отдела по работе с клиентами компании «Церих Кэпитал Менеджмент» Сергей Королев.
И ряд застройщиков не прочь порассуждать о том, что рост стоимости квадрата неизбежен на фоне инфляционного скачка. Впрочем, возможность такого скачка находится под большим вопросом. Так, в апрельском докладе Банка России «О чем говорят тренды» констатируется, что инфляция остается на пониженном уровне. И для сохранения этого уровня 27 апреля оставлена неизменной ключевая ставка – 7,25%.
Но остановка снижения ставки – временная. И с этим соглашаются эксперты инвестиционных компаний. «Ожидаю инфляцию на конец года в диапазоне 2,5-3,5%, что позволит довести ставку рефинансирования до уровня 6,75%», – полагает управляющий активами «Регион ЭсМ» Алексей Скабалланович. «Ставка – 6,5%, инфляция – 4%», – дает свой прогноз Сергей Королев.
При этом валютные скачки сегодня имеют хоть какое-то значение только для объектов элитного класса. На остальные сегменты колебания курсов уже несколько лет практически не влияют.
Причина № 2. Возвращение частных инвесторов
Впрочем, по словам специалистов, некоторое влияние валютные передряги все же оказывают. Эти скачки подталкивают к приобретению недвижимости так называемых стихийных частных инвесторов.
Кроме того, на рынок недвижимости вернулись и те, кто традиционно на нем работал. В сумме это дает застройщикам увеличение продаж на 10-15%. А зафиксированный скачок спроса в первые месяцы 2018 года отчасти и объясняется возвращением частного капитала.
При этом генеральный директор СК «Красная стрела» Николай Урусов уточняет, что число инвесторов «потенциально может увеличиться еще на 3-5%». И даже после отмены долевого строительства частные вклады в недвижимость сохранятся. «Я полагаю, что инвесторы смогут найти новые модели вложений в недвижимость и после перехода отрасли на проектное финансирование», – рассуждает генеральный директор Tekta Group Роман Сычев.
Но, говорят другие эксперты, этого потока недостаточно, чтобы рынок покупателя снова стал рынком продавца. При этом в финансовой сфере есть инструменты, способные вскоре переманить частников с рынка.
«Чтобы получить дополнительную прибыль, лучшим и максимально надежным инструментом сегодня являются облигации – желательно с длинным сроком погашения», – подсказывает Сергей Королев. «Чаще всего вчерашние вкладчики выбирают облигации крупных российских компаний и ОФЗ. Облигации могут принести доход в районе 6-8%», – соглашается директор Северо-Западного филиала «БКС Премьер» Вадим Исаков.
Таким образом, временное возвращение частных инвесторов в недвижимость ситуацию не меняет.
Причина № 3. Мал кирпич, да дорог
Как отмечает директор департамента продаж Est-a-Tet Валерий Ручий, после снижения в 2015 году цены на жилье остаются достаточно стабильными на протяжении последних лет. При этом в смежных сферах тарифы повышаются, контрагенты замахиваются на более высокую прибыль, а инфляция берет свое, и цифры растут. «Цены на квартиры не менялись три года при росте себестоимости строительства», – соглашается руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
В то же время некоторые застройщики уверяют, что доходность жилищного строительства сегодня снизилась до уровня в 15-20%. И как только произойдет очередное повышение цен на стройматериалы, работать придется едва ли не в убыток.
При этом в апреле после завершения нескольких масштабных строек загруженность российских производителей стройматериалов снизилась до 60%, издержки возросли, и этого может оказаться достаточно для повышения прайсов.
Например, перед майскими праздниками анонсировала рост цен на кирпич «Группа ЛСР». Неудивительно, что застройщики не скупятся на обещания вот-вот поднять стоимость реализуемых квартир. Кроме того, подсказывает Светлана Денисова, всегда остаются не подлежащие замещению комплектующие и оборудование. К тому же ряд российских поставщиков, например в металлопрокате, изначально ориентируются на заграницу, поскольку и там находят сбыт своей продукции. Эти составляющие продолжают давить на стоимость жилья.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:
– Искусственное повышение технических требований к строящимся многоквартирным домам приведет к росту издержек и повышению конечной стоимости жилья, что в условиях ограниченной платежеспособности потребителя крайне нежелательно.
Причина № 4. За красное словцо и экологию
В начале этого года президент России Владимир Путин подписал закон, кроме прочего требующий сменить термин «жилье экономического класса» на «стандартное жилье». И в середине марта глава Минстроя РФ Михаил Мень уточнил, что его ведомство приступило к разработке критериев для такого жилья.
«Стоит понимать, что любые стандарты, ужесточающие требования к строительству, приведут к росту цен на жилье», – предупреждает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Инициатором появления другого документа, влияющего на себестоимость строительства, является уже Минстрой РФ. Приказ министерства «Об утверждении требований энергетической эффективности зданий» вступил в силу 6 апреля. Документ в обязательном порядке выставляет требования по энергетической эффективности для всех специалистов, осуществляющих ввод строений в эксплуатацию. Объем тепла и энергии, необходимый для отопления новостроек, должен будет снизиться с 1 июля 2018 года на 20%, с 1 января 2023 года – на 40%, с 1 января 2028 года – на 50%.
«Для того чтобы привести “энергонеэффективные” дома в соответствие с требованиями нового приказа, придется делать в них серьезный ремонт, – констатирует генеральный директор группы компаний “ГОСТ” Никита Скорняков. – Утепление крыш, стен, входных дверей, подвальных помещений, установка рекуператоров тепла, замена всех окон на энергосберегающие – дорогостоящие работы».
«Если наружная стена не отвечает новым требованиям показателей расхода тепловой энергии, то застройщику необходимо будет проводить мероприятия по утеплению стен, корректировать расход энергопотребления. Это требует временных затрат и увеличивает себестоимость строительства», – соглашается генеральный директор фирмы «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин.
Михаил Ганелин, аналитик ИК «Атон»:
– Объемы строительства в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях растут очень быстро, а предложение значительно превышает спрос.
Причина № 5, или Причины № 214 и 218
Ну и наконец, причины, о которых сегодня твердят все застройщики. Это переход жилищного рынка на более жесткое госрегулирование, в частности, вступление ФЗ-218 в силу с 1 июля и в трехлетней перспективе – отказ от ДДУ.
«Если после июля 2018 года девелоперам будет неудобен и непонятен механизм запуска проектов, мы можем столкнуться с дефицитом новых комплексов, что также неизбежно приведет к росту цен», – сообщает коммерческий директор Est-a-Tet Владимир Моребис.
А далее, при замене долевки на проектное финансирование, как поясняет аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев, начнется следующий ценовой виток. «Если будет использоваться не прямое кредитование застройщика банком, а депонирование денежных средств покупателя с последующим кредитованием застройщика из этих денег, – рассказывает специалист, – то влияние банка на цены ограничится расходами на посредника. Банку придется проводить экспертизу, детально изучать проект и смету строительства, контролировать проводимые работы и их качество и т. д. – то есть содержать штат специалистов». И, конечно, определенную маржу банк себе тоже заложит.
Однако – и застройщики часто умышленно опускают этот момент, – требования ФЗ-218 распространяются только на объекты, разрешение на строительство которых получено после вступления закона в силу.
«Сейчас, в преддверии вступления в силу поправок в 214-ФЗ, у нас наблюдаются “большие гонки” по получению разрешений, – поясняет глава АН “Адвекс на Академической” Сергей Козлов. – Все застройщики спешно наращивают земельные банки».
Очевидно, что реформирование отрасли будет происходить поэтапно. И на ценах эти изменения скажутся лишь после серьезного обновления предложения.
Проще говоря, сколь ни пугающе звучат причины № 3, 4 и 5, цены на квартиры в новостройках выше инфляции ближайший год расти не будут.
«Рыночные цены основаны на балансе спроса и предложения: выше спрос – выше цена, ниже спрос – ниже цена», – констатирует генеральный директор «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников.
В общем, большинство громких заявлений объясняется банально: девелоперам желательно продать здесь и сейчас. Соответственно, гражданам, чьи доходы растут со скоростью инфляции или быстрее, спешить с покупкой новой квартиры нет смысла. Другое дело, что вряд ли таких наберется много. Ну а в том, что ценник на жилье в видимой перспективе (но не прямо сейчас) все же пойдет вверх, сомневаться не приходится.
