Истории про то, как купленные на эмоциях три года назад квартиры за пределами Петербурга потеряли в цене, принеся владельцам убытки и головную боль при продаже, не редкость. Эксперты БН рассказали о том, как не попасть в ловушку низкой цены, где и как выбирать подходящие объекты.
Мы завершаем цикл публикаций, поводом для которого стала работа консультационного стенда БН на Ярмарке недвижимости. Одна из сессий была посвящена особенностям первичного рынка города и ценам на нем.
Экспертом выступила руководитель Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости» Мария Бент.
Стоит отметить, что на нашем сайте уже давно работает раздел, посвященный анализу цен на недвижимость, где можно отследить их динамику за несколько лет, сравнить стоимость квадрата по районам и многое другое.
Жизнь как на вулкане
Последним спокойным годом стал 2013-й. Уже в 2014 году начали расти ставки по ипотеке, обвалился рубль на фоне падения цен на нефть и геополитических передряг, что породило изрядный ажиотаж на первичке: сметали буквально всё. И далеко не каждый, кто приобрел недвижимость тогда, выгадал.
Типичная история: приобретенная в 2015 году за 2,4 млн руб. квартира в муринской новостройке сейчас оценивается в 2,1 млн руб.
Объясняется это тем, что сейчас в Петербурге на рынок выходит много новых объектов и очередей в существующих проектах по сравнительно низким ценам. Из-за этого некоторые застройщики в пригородах вынужденно снижают даже стоимость квартир в уже готовых домах. Кроме того, территории плотной застройки во Всеволожском районе страдают от отсутствия объектов социальной инфраструктуры, дорожно-транспортной сети, что тоже давит на стоимость квадрата.
Что касается петербургского рынка строящегося жилья в сегменте масс-маркет, то средняя стоимость квадратного метра составляет 101 тыс. руб. В течение последних двух-трех лет она практически не меняется.
Минимальная цена обычно представлена на стадиях котлована, фундамента и первых двух этажей. Расти она начинает с момента возведения средних этажей, затем – когда объект подводят под крышу, на стадии внутренней отделки и перед самой сдачей. При этом даже в пределах одного района ценник может кардинально отличаться: например, в Приморском – в два-три раза при одинаковых метражах.
Средняя цена однокомнатной квартиры/студии в Петербурге составляет 3,8 млн руб., двухкомнатной – 6,6 млн руб., трехкомнатной – 10 млн руб.
Значительная разница в цене объясняется принадлежностью квартир к разным классам: однушки и студии – это обычно масс-маркет, а вот трешки чаще встречаются в сегменте бизнес. Также на цену квадратного метра влияет тип отделки (чистовая, предчистовая или черновая), ее наличие и отсутствие сказывается и на объеме последующих вложений в ремонт.
Слушатели активно задавали вопросы.
– Где в городе самые доступные по цене новостройки?
– В Красногвардейском и Невском районах. Но стоит также смотреть индивидуально на жилые комплексы: в каждом районе можно найти приличный вариант по приемлемой цене. Обращайте внимание на стоимость квадратного метра, а не на стоимость квартиры целиком. Бывает, что в двух соседних объектах одна студия площадью 18 кв. м предлагается за 1,8 млн руб., а другая площадью 25 кв. м – за 2,2 млн руб., в пересчете на квадратные метры второй вариант получается более выгодным.
В последние два года появилась тенденция к смещению спроса и предложения внутрь городской черты. Речь идет прежде всего о северной части Комендантского проспекта в Приморском районе, в Невском это Усть-Славянка, в Красносельском – Петербургское шоссе, в Калининском – проспект Маршала Блюхера, а в Выборгском – Парнас. Почти в каждом районе есть территории, где можно найти жилье по приемлемым ценам. Но к выбору подходите с умом: в последнее время нередко жилью присваивают статус комфорт-класса только лишь из-за того, что оно находится в городе, хотя по остальным параметрам это обычный эконом.
– Каков ваш прогноз, что будет со стоимостью после вступления в силу поправок в 214-ФЗ?
– Поправки вступают в силу с 1 июля 2018 года, и до этого момента строители стараются вывести на рынок как можно больше проектов, чтобы реализовать их по старым правилам. Цены на эти объекты будут расти в рамках инфляции. Что касается малоопытных застройщиков или строительных компаний с подмоченной репутацией, то стоимость их объектов спрогнозировать сложно. Но уже понятно, что после 1 июля 2018 года она будет выше.
– А сколько в Петербурге обманутых дольщиков?
– Официально – меньше 3 тыс. человек. Однако если подходить к вопросу формально и считать тех покупателей, кому подписание акта приема-передачи перенесли более чем на полгода, то их намного больше.
– Прошла информация, что апарт-отели фактически приравняют к жилью, так что там можно будет регистрироваться. В каком состоянии этот процесс?
– Да, информация такая есть, но пока вопрос в подвешенном состоянии. Понимаете, проблема же не только в возможности регистрации в апартаментах. А что с социальной нагрузкой? Для жильцов ведь придется строить детские сады и школы. Апартаменты потеряют свою привлекательность, которой они сейчас обладают в силу более низкой цены из-за отсутствия социальной нагрузки. Да и все-таки изначально функция апартаментов иная – это инвестиционные объекты недвижимости для последующей сдачи в аренду.
– Где лучше покупать квартиру?
– Всегда нужно четко осознавать, для чего вы покупаете жилье. Если вы намерены его перепродавать, выбирайте квартиру в точечном доме, чтобы рядом не было объектов массовой застройки. Если собираетесь жить в квартире в старости, то вам может понравиться, например, Сертолово – там малоэтажное строительство, чистый воздух, инфраструктура подтягивается. Сдавать тоже можно, но цена будет ниже, чем в городе. Если вы покупаете квартиру для своего подрастающего ребенка, то можно предположить, что в том же Сертолово жить молодому человеку будет неинтересно, ему подойдет город, пусть даже комната в коммуналке. Арендатор скорее снимет квартиру у метро, чем в Сертолово, чтобы не тратить лишнее время и деньги на дорогу до работы.
