Судя по запасам разрешений на строительство, на старых правилах долевки застройщики смогут проработать еще пару-тройку лет. И лишь потом перейдут на рельсы проектного финансирования и работу по эскроу-счетам, что, по мысли законодателей, окончательно искоренит проблему обманутых дольщиков.
Бумагу, застройщик, бумагу
Пока же стопроцентных гарантий, что дом будет вовремя достроен и покупатель не пополнит ряды пострадавших граждан, по-прежнему не существует. Как известно, действующая версия 214-ФЗ главным образом защищает граждан от двойных продаж. А также дает возможность отсудить компенсацию за нарушения сроков передачи квартиры.
Но вот от банкротств, число которых продолжает расти, или от рисков купить затяжной долгострой не защищает. Предохранительный инструмент в виде страхования гражданской ответственности застройщика давно доказал свою неэффективность, а новый механизм – Фонд долевого строительства – еще толком не заработал, да и «компенсационных» взносов собрал раз-два и обчелся. Вывод: потенциальному приобретателю жилья по-прежнему нужно полагаться только на себя, к заключению сделки подходить максимально критично и буквально под лупой изучать нюансы всей необходимой информации.
Любая оценка рисков начинается с изучения правоустанавливающих документов. Основополагающих бумаг у застройщика в наличии должно быть четыре.
Во-первых, это зарегистрированное в Росреестре право собственности (договор аренды) на земельный участок, где ведется или будет вестись строительство многоквартирного дома. Если у участка имеется иной статус, к примеру, общественно-деловая застройка или ИЖС, можно незамедлительно покидать офис данного застройщика – стройка незаконна, что повлечет для покупателя малопрогнозируемые последствия. В Петербурге, к примеру, насчитывается под сотню самостроев, в том числе многоквартирных домов на землях ИЖС, – все они под угрозой сноса.
Еще два обязательных документа из джентльменского набора – проектная декларация и разрешение на строительство. Любой застройщик сейчас обязан размещать их в открытом доступе на своем портале или сайтах своих объектов. А набор требований к декларации, усиленный последними поправками в ФЗ-214, позволяет потребителю получить максимум информации: от всех параметров будущего дома до техусловий подключения к сетям.
В этом отношении скоро станет еще проще: уже запущена единая информационная платформа в сфере долевого строительства (наш.дом.рф), где в скором времени федералы обещают аккумулировать сведения обо всех отечественных застройщиках и их объектах, включая декларации, выданные разрешения, данные о проверках, ходе строительства и прочие документы, актуальные в первую очередь для рядовых потребителей.
И последний из обязательных к проверке документов – заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ (ЗОС). Это фильтр для всех новых строек после 1 января 2017 года. Без визы комитета по строительству (в Ленобласти – комитета по госстройнадзору) застройщик не имеет права привлекать средства дольщика. Еще раз подчеркнем важность этой бумаги: некоторым компаниям не удается ее получить даже имея на руках разрешение на строительство – мешает шлейф не сданных вовремя объектов.
Справка БН
Что нужно узнать о застройщике
– Не является ли банкротом
– Нет ли проблемных объектов
– Не ведет ли судебных споров
– Не подвергался ли административным наказаниям
– Опыт работы в регионе
– Соблюдение сроков строительства
– Банки-партнеры
– Ход строительства
– Качество построенных домов
Если у застройщика что-то не в порядке хотя бы с одним из четырех документов, от идеи вступать с ним в договорные отношения нужно сразу отказаться. Даже не слушая заверения менеджера о том, что статус земельного участка будет вот-вот изменен, а разрешение на строительство или ЗОС компания получает на днях.
Когда лучше воздержаться
Избитый совет о том, что опасно приобретать жилье по любым схемам вне рамок 214-ФЗ, вновь становится актуальным. Как предупреждают эксперты, сейчас появляются привлекательные по цене предложения о продаже квартир третьими лицами, которые не имеют заключенного с застройщиком ДДУ. Секрет прост: в кризис застройщики охотно расплачиваются с подрядчиками или поставщиками стройматериалов квадратными метрами.
Обязательства сторон фиксируются на основе инвестдоговора, а реализовать полученный авансом «товар» подрядчик старается незамедлительно. Риски покупателя в данном случае слишком высоки – своих обязательств подрядчик в итоге может не выполнить, а «приобретенную» квартиру будет не вернуть и в судебном порядке.
В условиях «оздоровления» рынка долевого строительства даже покупка жилья в рамках ЖСК не приветствуется экспертами. «Это законная схема привлечения средств граждан, но все же она более рискованная, чем ДДУ. Большинство заложенных в ФЗ-214 требований и обязанностей застройщика на ЖСК не распространяются. Не зря федеральный законодатель намерен в ближайшее время запретить эту схему», – отмечает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский.
По прогнозам ряда экспертов, вплоть до своего запрета схема ЖСК может получить распространение на рынке, так как большинство средних и малых игроков строительной отрасли не способны адаптироваться к новым жестким требованиям 214-ФЗ, вступающим в силу 1 июля.
Еще одним признаком того, что степень надежности застройщика невысока, является его участие в судебных спорах с юридическими, а также физическими лицами (информацию об этом можно получить через сайты комитета по строительству, арбитражного и городского судов и др.). Повышенное число исковых претензий со стороны подрядчиков или дольщиков, недовольных затяжкой сроков строительства, не способствует финансовой устойчивости застройщика. И в конце концов грозит заморозить его строительную активность, чему уже есть немало примеров.
Доля ипотечных покупателей на рынке новостроек сейчас достигает 60-70%. Отсюда еще один критерий: сотрудничество застройщика с одним банком не говорит в пользу выбранного объекта. Банк может оказаться «карманным», то есть аффилированным со строительной компанией. А вот аккредитация объекта сразу несколькими финансовыми учреждениями повышает надежность стройки.
Еще лучше, если девелопер использует проектное финансирование: это подразумевает андеррайтинг – банк подробно анализирует финансовое состояние застройщика и риски невозврата выданного ему кредита.
Один из самых тревожных звонков о том, что с экономикой проекта у застройщика что-то не в порядке, – низкие цены. В условиях усиливающейся конкуренции многие игроки, особенно в затоваренных городских предместьях, демпингуют. Но кто-то делает это разово – в рамках краткосрочных акций, а у кого-то ценник на 25-40% ниже рынка уже давно прописался в прайсах. Поэтому лучше потратить время, сравнив и изучив особенности ценообразования в данной локации. Неправдоподобно низкие цены сегодня – это повод не просто насторожиться, но и проигнорировать суперщедрое предложение.
Безусловно, судить о застройщике лишь по одному «ненадежному» критерию недальновидно. К примеру, задержка ввода дома на два-три месяца стала довольно распространенной в кризис. Зачастую этим грешат даже крупные компании с хорошей репутацией. Но если переносы имеют более затяжной характер, а главное, они неоднократные – с таким застройщиком лучше не связываться.
Тем более что объемы предложения на рынке новостроек продолжают расти, а выбор застройщиков по-прежнему велик. Только в черте Петербурга на средства дольщиков свыше 200 компаний сейчас возводят более полутысячи многоквартирных домов.
Справка БН
Когда заключать ДДУ нецелесообразно
– Произошла смена застройщика
– Неоднократно продлевались сроки завершения строительства
– Застройщик участвует в судебных спорах
– Застройщик неоднократно привлекался к административной ответственности
– Застройщик предлагает оплатить ДДУ до его регистрации
– В ДДУ включены положения, противоречащие 214-ФЗ
– Застройщик ранее неоднократно нарушал сроки ввода объектов в эксплуатацию
– Застройщик не соблюдает принципов информационной открытости
– Имеются серьезные претензии к качеству строительства у собственников квартир в построенных застройщиком домах
– Отсутствует опыт строительства многоквартирных домов
– Стоимость квартиры значительно ниже стоимости аналогичных объектов
