Аренда еще не так давно была практически безальтернативным вариантом для приезжих или тех, кому приобретение квартиры не по карману. Однако развитие ипотечного рынка и массовое строительство сравнительно доступного жилья резко снизили доходы арендодателей.
Продолжаем публиковать материалы, поводом для которых стали выступления наших спикеров на стенде, точнее, консультационном пункте БН на Ярмарке недвижимости. Одна из многочисленных сессий была посвящена рынку аренды жилья в Петербурге.
О ситуации в этом сегменте рассказала специалист контактного центра «Квартирный Вопрос» Кристина Королькова.
Опытная рука
Одним из наиболее заметных трендов на рынке аренды стало снижение ставок в силу большого предложения новостроек и увеличения спроса на приобретение такого жилья, чему послужил стимулом рост доступности ипотечного кредитования. Кроме того, большое количество граждан ближнего зарубежья, составлявших внушительную долю арендаторов, уехали, соответственно, освободился значительный объем жилплощади.
«Если раньше поиск арендаторов для наших клиентов – собственников жилья составлял одну неделю, то теперь этот срок увеличился до двух», – пояснила Кристина Королькова.
Впрочем, даже если вы наняли опытного риэлтора, все равно нелишним будет и лично проверить наличие всех документов: у владельца квартиры – паспорт, выписку из ЕГРН или форму № 9, у агента – паспорт и право заниматься этим видом деятельности. Если в выписке из ЕГРН отражено наличие еще нескольких собственников, то договор аренды в дальнейшем может быть аннулирован. Вы должны либо получить нотариально заверенное письменное согласие всех совладельцев, либо потребовать их личного присутствия при заключении договора аренды.
Никому ничего не оплачивайте вперед, за просмотр квартиры с вас также не имеют права брать деньги.
Что касается мошеннических схем, то окончательно они с рынка никуда не делись. По-прежнему можно натолкнуться на так называемые информационные агентства, которые приглашают человека, ищущего квартиру, в офис и за определенную сумму денег дают распечатку адресов, которые клиент посещает самостоятельно.
Чаще всего эти варианты уже давно сданы или ставка аренды оказывается значительно выше заявленной. В договоре у таких «агентств» указано, что они не несут ответственности за предоставленную информацию. Фактически клиент платит ни за что.
Риэлтор поможет вам и в том случае, если владелец жилья разорвет арендные отношения буквально через несколько месяцев. Агент подыщет вам что-то взамен – в короткие сроки и без комиссии.
Арендные тонкости
На размер арендной ставки квартиры влияет множество факторов. Первое – это то, во сколько квартиру оценивает сам хозяин, второе – какой ценовой диапазон советует агент. Также большое значение имеют район, окружающая инфраструктура, ремонт.
Вопрос ремонта непростой: иногда вложенные в него несколько сотен тысяч рублей к стоимости аренды прибавляют совсем немного. Делать ремонт или нет – это личный выбор владельца квартиры, но лучше, если вложения будут минимальными.
Что касается меблировки, то, как правило, квартиросъемщики не заостряют внимание на наличии мебели и заезжают со своей. Лучше перед сдачей обставить жилье по минимуму: кровать, стол, стул, шкаф.
Наиболее популярные для аренды квартир районы – Московский, Фрунзенский, Приморский. Центральный – также ходовой район, хотя там сдавать несколько сложнее из-за высоких ставок. Не стоит покупать квартиру для последующей сдачи в Красносельском районе: там плохо развита инфраструктура и ставки минимальны.
Слушатели задали спикеру несколько вопросов.
– Что более популярно для аренды – квартира или апартаменты?
– Если судить по запросам наших клиентов, большая часть сосредоточена на квартирах. Все-таки апартаменты больше ориентированы на сотрудников компаний, приезжающих в командировки. Что касается сдачи объекта в аренду, то в случае с квартирой собственник либо занимается этим сам, либо подключает агентство, а в случае с апартаментами – чаще всего эти функции берет на себя управляющая компания, максимально облегчая задачу владельцу.
– Правда ли, что посуточная аренда более выгодна для собственника, чем долгосрочная?
– Посуточной арендой большей частью занимаются агентства недвижимости, частные лица крайне редко выставляют подобные объявления. Посуточная аренда – это все-таки довольно сложно. Допустим, вы сдали квартиру на 11 месяцев и голова не болит, а тут у вас клиенты меняются почти ежедневно: нужно постоянно поддерживать квартиру в чистоте и т. д. Хотя доходы действительно во втором случае будут гораздо выше. Выгода в основном зависит от района – сдавать посуточно в центре намного доходнее, особенно в период белых ночей или каких-то знаковых событий, например, во время проведения чемпионата мира по футболу. Цены, кстати, перед мундиалем начали расти, уже выросли как минимум на две-три тысячи рублей. Хотя у нас был случай, когда позвонила клиентка и запретила сдавать квартиру на период чемпионата мира, опасаясь неадекватности футбольных болельщиков.
– А как владельцу защитить квартиру от вандализма квартиросъемщика?
– Понятно, что в договоре оговаривается залог, который владелец может оставить себе как компенсацию за нанесенный ущерб или возвратить квартиросъемщику по окончании договора аренды, если никакого ущерба не было. Но лучше всего обратиться в страховую компанию.
– Нужно ли разрешение от других собственников при сдаче комнаты в коммунальной квартире?
– В этом вопросе существует множество нюансов. Если доля выделена, то не нужно. Большим «но» являются места общего пользования, которыми также будет пользоваться арендатор. Надо каждый конкретный случай рассматривать отдельно. Закон – это закон, но реальность такова, что требуется договариваться с соседями, нередко бывают случаи, когда они в буквальном смысле начинают выживать квартирантов.
– Каков собирательный образ современного арендатора?
– Как правило, это студенты, молодые семьи. Студенты, к примеру, в плане аренды не очень требовательны к жилью: им главное – чтобы были спальные места и близко к месту учебы.
