Первый квартал 2018 года для первичного рынка выдался в целом удачным: одни девелоперы отмечали стабильный уровень спроса, другие – довольно существенный рост продаж.
Внешний фактор
Как всегда, наиболее интересны показатели компаний с публичной отчетностью – их цифры всегда служили своего рода индикаторами состояния рынка.
Так, «Группа ЛСР» в I квартале 2018 года реализовала 160 тыс. кв. м – на 14% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Более половины сделок пришлось на петербургские новостройки – здесь рост числа контрактов составил 5%. При этом основной объем выручки принес сегмент масс-маркет, а сделки с дорогим жильем показали снижение.
Группа «Эталон» увеличила продажи на 18% – до 134 тыс. кв. м. Количество новых контрактов выросло на 24%: здесь рост выручки, наоборот, связывают с выводом на рынок дорогих проектов бизнес-класса.
Еще один крупный игрок – Setl City – заявил об увеличении числа продаж за первый квартал на 8%.
Компания «Строительный трест» реализовала 25,8 тыс. кв. м строящегося жилья – на 18% больше, чем за тот же период прошлого года.
О повышении продаж сообщают в «Главстрое-СПб» – объемы оказались на 20% выше аналогичного периода 2017-го.
Свежие цифры официальной статистики свидетельствуют о еще более высокой динамике. Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировано 18,2 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что на 55% больше по сравнению с периодом с января по март 2017 года. Пик сделок пришелся на февраль: по итогам двух месяцев отмечался рост числа зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) на 70%.
«Объем спроса оказался даже больше прогнозированного нами – он достиг уровня 1 млн кв. м (или 24,1 тыс. сделок) – на 18% больше аналогичного периода 2017 года», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. По ее словам, жилье массового спроса в общем объеме, как обычно, заняло максимальную долю – 92%.
По мнению экспертов, на активность покупателя влияли не только дешевеющая ипотека и грядущая отмена долевки. «Для оживления спроса были внешние стимулы: президентские выборы, санкции, колебания курсов валют. Так что это больше кратковременный тренд, который продлится не более месяца», – считает директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая.
Ипотека не подводит
Ипотека на жилье продолжает бить рекорды – за три месяца в Петербурге было заключено 16,4 тыс. договоров, что на 82% выше показателей периода с января по март минувшего года. При этом результаты оказались даже лучше, чем в целом по стране: по данным Дом.РФ (бывшего АИЖК), рост выдачи ипотечных займов банками за первый квартал составил 70%.
Эксперты отмечают, что с одновременным увеличением доли рефинансирования уже взятых кредитов рынок идет в рост и за счет новых клиентов, которые раньше не рассматривали вопрос улучшения жилищных условий за счет ипотеки. Активность покупателя также продолжают подпитывать и новые совместные программы застройщиков с банками. К примеру, в Петербурге некоторые игроки начали предлагать «маркетинговые» ставки в 5,6% годовых – это уже ниже, чем по недавно запущенной госпрограмме «детской» ипотеки.
Средние ставки по Петербургу фиксируются на отметке 9,6% – за год они снизились на 2%. Некоторые застройщики фиксируют дальнейший рост ипотечных сделок в общей структуре продаж. К примеру, в «Главстрое-СПб» сообщают, что в проекте «Юнтолово» доля ипотеки за квартал выросла с 65 до 71% (в феврале доходила до 75%). В «Строительном тресте» отмечают увеличение за три месяца с 54 до 66%. В Группе ЦДС говорят о стабильном показателе в 70%.
Город запасается жильем
На повышение покупательской активности, как и грядущую отмену долевки, рынок реагирует ростом объемов предложения. По данным Центра оценки и аналитики БН, за первый квартал общими усилиями застройщиков в петербургской агломерации выведено в продажу почти четыре десятка новостроек на 869,3 тыс. кв. м общей площади квартир (18,6 тыс.). По объемам это на десять с лишним процентов больше, чем за первый квартал 2017-го.
При этом активность застройщиков в пригородной зоне продолжает сокращаться ударными темпами – на Ленобласть пришлось лишь 136 тыс. квадратов. Это вдвое меньше, чем год назад, и в три с лишним раза ниже показателей четвертого квартала 2017-го (425 тыс. кв. м).
Падает и спрос: за январь и февраль (цифры за квартал пока недоступны) областное управление Росреестра отметило падение доли зарегистрированных ДДУ почти на 11% по сравнению с сопоставимым периодом 2017-го. При всем том новостройки Мурино, Кудрово и прочих локаций закадья остаются в тренде у покупателей: по данным КЦ «Петербургская недвижимость», по итогам квартала на пригороды пришлось 29% от общего числа заключенных договоров.
Спад предложения главным образом вызван ужесточением градостроительных правил игры. Областные власти решили, что уже заявленных в регионе строек (на 9 млн кв. м) хватит и на дверях комитета госстройнадзора впору вешать замок: сейчас на одно выданное разрешение приходится два отказа.
В результате объемы нового предложения перетекают в черту города. По сведениям БН, если с января по март 2017-го в Петербурге было выведено 489 тыс. квадратов общей площади квартир, то в 2018 году – уже 733,6 тыс. Все новые проекты – в первом квартале их было десять – запускаются исключительно на городском рынке.
Ценовая пропаганда
В первом квартале цены на первичном рынке жилья демонстрировали устойчивую тенденцию к росту. При этом оценки экспертов расходятся в пределах 1-6%. Как сообщают аналитики БН, в Петербурге рост составил менее процента – индекс дошел до отметки 101,4 тыс. руб. за кв. м.
Но это с учетом всех сегментов рынка. В компании RBI отмечают, что средняя цена квадратного метра в городском комфорт-классе за три месяца прибавила 2%. «Петербургская недвижимость» зафиксировала прирост средней цены предложения в массовом сегменте в диапазоне от +1,6% в Петербурге до +2,8% в пригородной зоне Ленобласти. «Средняя цена в масс-маркете в Петербурге при 100-процентной оплате составляет 98,3 тыс. руб. за кв. м, в пригородной зоне Ленобласти – 63,8 тыс. руб.», – говорит Ольга Трошева.
Прогнозы экспертов о дальнейшем развитии рынка в основном не идут дальше второго квартала. А оценки не привести к единому знаменателю, что, впрочем, характерно для рынка, в последние три года привыкшего к состоянию повышенной неопределенности.
