Такая дорогостоящая покупка, как квартира, осложнена множеством финансовых и юридических тонкостей. А самой большой проблемой может стать ошибка с выбором застройщика. Снизить риски поможет лишь тщательная предварительная проверка девелопера.
Мы продолжаем публиковать материалы на основе выступлений приглашенных экспертов в консультационном пункте БН на 36-й Ярмарке недвижимости.
На тему выбора объекта и, главное, девелопера перед посетителями выступил заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский. И вот о чем он рассказал.
Важные факторы
В городе и его предместьях сейчас строится примерно 500 объектов (при этом объект не равен дому: в рамках одного жилого комплекса могут строиться десятки зданий), на рынке работают более 200 застройщиков, то есть выбор весьма велик. Конечно, знать всё про всех невозможно. Однако встречаются покупатели, которые готовы покупать квартиру, что называется, втемную: закрыв глаза и заткнув уши, не замечая ничего, кроме низкой цены объекта и хорошей локации. А следовало бы помнить о печальном опыте тех десяти тысяч петербуржцев, которые входят в категорию обманутых дольщиков и получат свои квартиры очень нескоро, если вообще получат.
На сайте комитета по строительству выложен список проблемных строящихся объектов, где отражена информация о застройщике, доме и конкретных трудностях объекта. В таком ЖК покупать жилье, конечно же, рискованно. Также для вас должно послужить стоп-сигналом, если в этом списке фигурирует застройщик (или его «дочки»), пусть даже вы собрались покупать у него квартиру совсем в другом объекте.
Отметим, что у застройщика могут быть десятки аффилированных юрлиц и определить их родственную связь самостоятельно не всегда получается. Можно прийти на встречу со специалистами управления по контролю и надзору, входящего в комитет по строительству, которые ведут прием в определенный день каждую неделю. Они знают все строящиеся по 214-ФЗ объекты в городе, и, если у интересующей вас новостройки есть скелеты в шкафу, вам об этом непременно сообщат. Кроме того, соответствующую информацию о юрлицах можно затребовать у застройщика. И если он не хочет раскрывать ее, для вас это должно стать тревожным звонком.
Очень важно проверить, есть ли у компании опыт строительства на петербургском рынке. Правда, это не панацея: известный пример — компания «Л1», обладавшая таким опытом, столкнулась с трудностями и вышла на пяти-шестилетние просрочки по своим объектам. Но сейчас трудности, похоже, позади.
В списке проблемных объектов 33 жилых комплекса. Большая часть обманутых дольщиков имеют договоры с компанией «СУ-155» и ГК «Город». Возникает вопрос: как же так, ведь формально эти компании ничего не нарушали? Проблема в другом — эти московские девелоперы пришли в город, набрали пятен и начали строить, не понимая петербургского рынка.
Важен не только опыт работы, но и исполнение обязательств — нужно проверять, сдает ли застройщик дома без срыва сроков, хотя и тут есть нюансы. В прошлом году всего 45% девелоперов по всей России сдали дома своевременно. Компаниям самим невыгодно задерживать сдачу: они начинают терять деньги. Впрочем, задержка ввода в эксплуатацию на два-три месяца не означает, что передача ключей произойдет несвоевременно. Если переноса сроков подписания акта приема-передачи не было, то застройщику не грозит штраф.
Документы
Помимо информации о застройщиках вы должны знать особенности договорных отношений с ними, а также обращать внимание на множество документов.
«К сожалению, в Петербурге около 200 пятен, которые не предназначены для строительства жилых домов, но там покупают квартиры, так как они дешевые. Люди не понимают, что никогда эти квартиры не получат, ведь строятся они без разрешения», — констатирует Олег Островский. Кроме права собственности застройщик может закрепить за собой право аренды или субаренды для дальнейшего строительства. Это тоже законно, но любой из договоров должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Очень важно проверить, есть ли у компании разрешение на строительство, в котором прописаны данные о том, кто, что, на каком участке, в какие сроки будет строить. С января прошлого года действует правило, в соответствии с которым застройщик получает у комитета по строительству заключение о соответствии 214-ФЗ, иначе нельзя привлекать деньги дольщиков.
Кроме того, следует уделить немало внимания проектной декларации. Там для вас важно изучить всю информацию о застройщике и об объекте строительства. Если после всех этих шагов у вас остаются сомнения, следует зайти на сайт комитета по строительству, где публикуются ежеквартальные отчеты о том, как застройщики работают, сколько денег они привлекли, соблюдаются ли графики и так далее.
Инструменты защиты
В рамках российского законодательства существует несколько инструментов защиты прав покупателей жилья. В договоре долевого участия может быть отражен факт, что застройщик получил банковскую гарантию. Это крайне редко, но бывает. В этом случае, если застройщик не строит дом, банк отвечает за него в рамках своей гарантии перед покупателями.
Второй вариант — когда застройщик страхует свои риски у страховой компании, вам должны показать этот страховой договор.
Третий вариант совсем новый — это фонд защиты дольщиков. Все застройщики, которые получат разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, обязаны перечислять определенный процент с каждого ДДУ в этот фонд. Если с застройщиком что-либо случится, то либо вы получите компенсацию из этого фонда, либо ваш дом достроят за счет его средств. Лучше потратить немного денег на то, чтобы обратиться к юристу и провести правовой анализ договора.
От слушателей поступали многочисленные вопросы — ответы на некоторые из них мы приведем ниже.
— О чем может говорить низкая стоимость жилья в той или иной новостройке?
— Цена очень важна, нельзя покупать квартиру дешевле, чем аналогичное жилье в этом районе. При этом диапазон цен в городе сумасшедший. Город имеет право покупать жилье для своих нужд по ценам, установленным Минстроем, — это 63,5 тыс. руб. за кв. м. В области — еще дешевле. Вы должны понимать, что это цена не застройщика, она спущена сверху и по ней конечному потребителю продавать не будут. Следовательно, если вам предлагают квартиру по схожей стоимости квадрата, здесь кроется какой-то подвох. Надо брать конкретного застройщика и сравнивать с аналогичными объектами других застройщиков в конкретном районе и конкретном классе. Очень важно, чтобы вы покупали квартиру у самого девелопера. Раньше была распространена схема бартера — заказчик дома расплачивался с подрядчиком квартирами без документально заверенного их числа. Бывало, что подрядчик реализовал двадцать квартир, а заказчик потом менял договоренности и сокращал это число до десяти, и люди оставались без денег и без жилья. Покупать не у застройщика можно в случае переуступки, но у продавца должен быть на руках зарегистрированный договор долевого участия.
— Где искать информацию о качестве строительства?
— В интернете существуют форумы, где люди обсуждают застройщиков и их объекты. Вам стоит потратить свое время, чтобы изучить их. Идеальным вариантом было бы съездить на готовые объекты вашего застройщика, зайти в парадные, посмотреть, как выглядят МОП, и задать несколько вопросов жильцам. Посетите также строительную площадку своего объекта, убедитесь, что там есть рабочие. Проверьте, соответствует ли заявленное в буклете прописанному в договоре. Нужно понимать: это разные вещи, и если застройщик отступит от буклета в чем-то, что не отражено в договоре, то доказать нарушение в суде будет очень сложно.
И застройщики, и покупатели иногда грешат тем, что пытаются навязать друг другу больше обязанностей, чем это предписано законом. Застройщик обязан построить дом, на основании полученного разрешения на ввод в эксплуатацию передать вам квартиру, вы должны внести деньги и квартиру принять. Что касается оплаты, то либо вы платите всю сумму сразу, либо частями по договоренности с застройщиком. Застройщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть с вами договор, если вы несколько раз нарушили сроки внесения платы.
— А когда дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ?
— Когда застройщик вовремя не передал вам квартиру. Хотя мы не рекомендуем расторгать, так как, если дом уже построен, смысла забирать деньги нет. Как правило, добровольно застройщики на возврат денег не идут, вам придется обращаться в суд — это долго и затратно. Совершенно не факт, что, даже имея положительное решение суда на руках, вы получите от застройщика деньги. Если у его нет средств достроить дом, то средств на то, чтобы рассчитаться с вами, и подавно не будет.
