Начало весны оказалось для загородного рынка не слишком активным в плане продаж. По данным экспертного бюро «Сперанский», в марте участники информационного обмена на загородном рынке (117 коттеджных поселков) оформили всего лишь 67 сделок, это меньше, чем даже в зимние месяцы.
Апрельский прорыв
Но участники рынка вовсе не впадают в уныние. «Уровень спроса на загородную недвижимость в марте стремился к нулю, – говорит Андрей Кудрин, председатель правления СНП “Северная жемчужина”. – Основная причина, полагаю, – это выборы и, соответственно, желание покупателей отложить все на “после них”. Уже сейчас число звонков и просмотров наших участков резко выросло. Внезапно наступившая весна этому помогает. Надеюсь, что в апреле-мае отложенный спрос выльется в продажи».
Аналитик Дмитрий Сперанский обращает внимание на тот факт, что при сокращении количественных показателей продаж в марте выросли качественные: «Стоимость средней цены приобретенного участка оказалась рекордно высокой за все годы наблюдения (3,19 млн руб. за участок). Это говорит о том, что прошло большое количество сделок с наделами высокой стоимости. Подобный всплеск спроса на дорогие лоты мы видели в 2015 и 2016 годах».
Это – интересный момент. Сегодня часто приходится слышать о слабой активности спроса в эконом-классе и растущей активности покупателей в комфорт- и бизнес-сегментах. Можно, конечно, объяснить это особенностями нынешней экономической ситуации. Кто умел зарабатывать большие деньги, зарабатывает их и сейчас, несмотря на кризисы, а большинство граждан сегодня все-таки вынуждены экономить – им не до участков и домов.
Золотая середина востребована
Свою роль, по-видимому, играет и взросление загородного рынка. Эксперты отмечают, что дешевая загородная недвижимость сомнительного качества (участки с неполным пакетом коммуникаций, дешевые малогабаритные таунхаусы и дома) попросту перестает интересовать покупателей.
И, надо сказать, интерес к загородным домовладениям в среднем ценовом диапазоне довольно высок. «В формате организованной коттеджной застройки отмечен высокий интерес покупателей к предложению домовладений с ценой в диапазоне 4-6 млн руб., однако подобный формат предложения в настоящее время весьма ограничен и быстро вымывается при поступлении на рынок», – поясняет Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
Рынок фактически наполнен дешевыми участками и домами, которые никому не нужны, и дорогими объектами бизнес-класса стоимостью 10-12 млн руб. и выше. А вот предложения в среднем ценовом сегменте рынку явно не хватает.
Впрочем, соотношение постепенно выравнивается за счет вывода новых проектов. Формально ситуация с предложением такая же, как и со спросом, – его меньше. Но более внимательное изучение проблемы показывает: качество новых поселков заметно возросло.
Что нового в предложении
Во-первых, почти никто теперь не выводит в продажу землю в чистом поле. В большинстве случаев к началу продаж земельный массив уже размежеван, имеются инженерные коммуникации, активно ведутся работы по освоению общественных зон в поселке.
Интересно, что более половины всех новых лотов находятся во Всеволожском районе, причем в перспективном северном направлении, вблизи населенных пунктов Белоостров, Вартемяги, Разметелево и пр.
Чтобы поселок был востребован, девелоперу сейчас необходимо тщательно просчитать все моменты, предложить клиенту нечто оригинальное.
Например, в новом коттеджном поселке «Агалатово 3» девелопер установил дифференцированную стоимость участков ИЖС от 100 тыс. до 169 тыс. руб. за сотку – в зависимости от видовых и других характеристик. Раньше в данной локации предлагались наделы ИЖС по фиксированной стоимости, порядка 180-200 тыс. руб. за сотку. Это не слишком удобно для покупателей.
Компания «1-я Академия недвижимости» вывела в продажу новый коттеджный поселок «Город-Сад». «Фишка» в том, что это садоводство, но на территории престижного Выборгского района Петербурга. Соответственно, цена составит всего от 130 тыс. руб. за сотку.
Девелоперы продолжают развивать мультиформатные проекты. Компания «Росинжиниринг», к примеру, открыла продажи в поселке «Образ жизни» недалеко от Охта-парка. Покупателям предложены апартаменты стоимостью от 2,7 млн руб., таунхаусы от 7,7 млн и коттеджи от 15 млн.
В дорогом сегменте также есть место экспериментам. Девелоперская компания «Русь: Новые территории» собирается в начале лета открыть продажи в коттеджном поселке «Солнечный орнамент» в Приозерском районе, у Сосново. Поселок относится к бизнес-классу, но в нем будут возводиться очень скромные по размерам домовладения от 85 до 120 кв. м, зато площадь участков – 20-40 соток. В компании «Русь: НТ» считают, что лишние метры сегодня и богатым ни к чему, если речь идет о спокойном загородном отдыхе.
Неодинаковые результаты
Результаты продаж у разных компаний отличаются очень сильно. Как правило, проблем со сделками нет у профессиональных девелоперов, которые реализуют проекты с понятной концепцией. «Коллеги жалуются на провал сделок в марте, но у нас в компании и по квартирным объектам, и по таунхаусам в “Новых кварталах Петергофа” сделки идут на уровне прошлого года. При этом мы отмечаем снижение количества звонков “из любопытства”, теперь звонят только реальные клиенты», – рассказала Ирина Кудрявцева, руководитель отдела продаж компании «Теорема».
По словам Сергея Балуева, директора по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные поселки», с начала 2018 года растет интерес покупателей к готовым поселкам и комплексным решениям – на них приходится более 80% спроса. «Качественные объекты интересуют потребителя, – констатирует эксперт. – Мы даже фиксируем рост стоимости в пределах 27% в наиболее востребованных проектах».
По мнению Ольги Трошевой, преимущественно высокие темпы продаж фиксируются в тех коттеджных поселках, где предлагаются участки без подряда стоимостью от 100 тыс. до 300 тыс. руб. за сотку, – за 2017 год было заключено порядка 4 тыс. сделок в данной ценовой группе, это около 75% от всех проведенных сделок на загородном рынке.
В целом ожидания у профессионалов рынка хорошие. «Накапливается отложенный спрос – покупатели тоже устали от кризиса, напряженного ожидания следующих потрясений. Готовятся к принятию новые законы, в том числе и отмена долевого строительства. Со временем эти изменения могут привести к росту цен на городское жилье. И какая-то часть граждан под влиянием этих факторов может переключить внимание на загородную недвижимость», – полагает Алексей Потапов, генеральный директор «Ламбери».
Крайне интересно будет проанализировать итоги весны – и даже не столько статистические выкладки, сколько данные о продажах конкретных девелоперских компаний. Кроме того, весна и лето – это время начала продаж во многих поселках, так что скоро мы, вероятно, услышим о новых поступлениях.
