Квартиры на первичном рынке обладают внушительными преимуществами перед вторичкой – такое мнение весьма распространено. Однако по ряду параметров даже неказистые советские «корабли» могут обойти современные монолитные дома.
Мы продолжаем публиковать материалы по мотивам сессий на нашем стенде на 36-й Ярмарке недвижимости. Напомним, что в течение всех трех дней, что проходило мероприятие, эксперты рынка недвижимости делились своим многолетним опытом с гостями нашего «консультационного пункта» и отвечали на их вопросы. Так, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский рассказал о тонкостях вторичного рынка и его достоинствах по сравнению с первичным.
Вторичная, но разная
Прошедшие в марте президентские выборы на петербургский рынок существенного влияния не оказали. Покупатель не проявлял никаких колебаний и резко активизировался после январских праздников. Количество сделок в первом квартале 2018-го выросло примерно на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Впрочем, рационального объяснения этому факту аналитик не дал. По его предположению, россияне по привычке считают, что «завтра может быть хуже», и потому решили не медлить с покупкой.
Прежде всего, существует боязнь роста цен. Но надо заметить, что вторичный рынок не однороден, а разбит на множество сегментов. И в долгосрочной перспективе на объекты невысокого качества цены будут снижаться из-за низкого спроса покупателей. При этом темпы зависят не от локации, а именно от типа здания.
По мнению Дмитрия Щегельского, наименее ликвидными являются хрущевки первых массовых серий – со входом на кухню через комнату и небольшим метражом самой кухни и жилых помещений. При этом хрущевки более поздних серий (построенные после 1965 года) с адекватными планировками, похожими на нынешние «евро», по своим потребительским свойствам – шумо- и теплоизоляции – вполне могут поспорить с рядом современных объектов. И, соответственно, цены на них вряд ли упадут.
Как отметил глава АН «Бенуа», среди клиентов его компании все больше людей, желающих продать квартиру в новостройке-высотке и переехать в обжитой район со старыми домами. Несмотря на то что инфраструктура там тоже не идеальная, тех же мест для парковки рядом с пяти-шестиэтажным домом будет явно больше, чем рядом с 25-этажным.
Пять причин купить вторичку
На преимуществах вторичного жилья стоит остановиться подробнее.
Во-первых, дом на вторичке уже существует, его можно потрогать руками и не опасаться банкротства девелопера или срыва сроков строительства.
Во-вторых, благодаря этому же обстоятельству вы можете заранее обнаружить технические проблемы как дома, так и квартиры, – в отличие от первичного рынка, где картинка в рекламном буклете далеко не всегда соответствует реальному положению вещей.
В-третьих, как известно, дома со временем дают усадку, следовательно, покупка первички таит в себе опасность, что после ремонта у вас переклинит все двери и потрескается плитка на стенах или на полу; вторичка же на 90% убережет вас от этого.
В-четвертых, готовую квартиру можно реализовать в любой момент. Например, вы взяли ипотеку и не смогли расплатиться, – продать ее в этом случае вполне реально. На первичке же это труднее: предложений слишком много, и покупатель, скорее всего, не захочет приобретать непостроенное жилье с обременением (разве что с большой скидкой).
Наконец, в обжитых районах инфраструктура получше – об этом мы уже говорили выше.
Слушатели активно задавали эксперту вопросы. Вот часть из них.
– Вы говорили, что в ряде новостроек плохая техническая составляющая по сравнению с теми же хрущевками. Но в хрущевках, допустим, слышимость тоже находится в плачевном состоянии.
– Мне довелось пожить в «корабле», который вообще считается плохим типом жилья, так вот я могу сказать, что по сравнению с некоторыми новостройками «корабль» с точки зрения шумо- и теплоизоляции – это почти идеал. Почему слышно соседа? Например, мой знакомый, 40 лет проведя в хрущевке, никогда не слышал своих соседей сверху. Однажды соседи решили поменять напольное покрытие и настелили ламинат прямо на бетонный пол. Представляете, какая стала слышимость? Мой знакомый ходил к участковому, приглашал к себе комиссии, но в итоге был вынужден на потолке сделать шумоизоляцию. Первое, из-за чего возникают проблемы, – люди не соблюдают технические правила при проведении ремонта.
– Какие дома на вторичном рынке более надежные, на какие легче получить ипотеку?
– Я считаю, что маркетологи добились своего: многие считают, что советские панельные, блочные дома были построены ровно на 25 лет, потом они должны развалиться. А прошло уже 50-60 лет. Существует наука о сооружении зданий, которая четко декларирует, что средний срок службы панельного дома составляет 150-160 лет, после чего он требует капитального ремонта. А срок службы кирпичного здания – 200 лет. То, что какие-то дома после окончания срока эксплуатации превратились в руины, не связано с их сроком эксплуатации. Они в руины могут превратиться только в том случае, если их неправильно эксплуатировали. Когда 25 лет за домом никто не следит, крыши, стояки не меняет, любой дом, даже новый, через десять лет станет кособоким и непригодным для жилья. Что касается ипотеки, то ее легче получить на дома, которые не попадают под программу реновации. Сложнее – на то, что подвергалось перепланировкам, а они далеко не всегда узаконены. Банки в этом плане строги.
– Работают ли программы расселения коммуналок?
– Безусловно, работают, но там, где это реализуемо. Например, где надо выкупить последнюю комнату у соседа или расселить квартиру небольшой площади. Коммуналку на 17 комнат, которая находится в третьем дворе на Обводном канале, – скорее всего, не расселят никогда. Должен быть интерес инвесторов или самих жильцов таких квартир.
– Часто ли приходится сталкиваться с переделкой коммуналок в квартиры-студии с установкой душа в каждой комнате и так далее?
– Считаю, что массовость таких историй – это миф. Переделать коммунальную квартиру таким образом очень сложно, потому что провести сантехоборудование в каждую комнату невозможно без получения разрешений. А получить такое разрешение невозможно, если квартира находится не на первом этаже. Если она на втором этаже и под вашей комнатой расположено жилое помещение, вам никогда не согласуют перенос «мокрого места» в эту комнату. Теоретически по суду могут выставить объект на торги, если в установленные сроки вы не согласовали сделанные перепланировки или не привели все в изначальный вид.
– Какова цена «входного билета» на вторичном рынке? Можно ли уложиться в 2,5 млн руб.?
– Если мы не берем комнаты, за 2,5 млн руб. можно приобрести однокомнатную квартиру в хрущевке в Кировском районе. По сравнению с тем, куда люди готовы ехать в новостройку, это практически центр города. Да, таких объектов немного, они редко появляются, быстро приобретаются. Чаще всего они требуют косметического ремонта, иногда капитального. Я бы рекомендовал покупать без ремонта, потому что, во-первых, вы сможете сделать ремонт по своему вкусу и под свои нужды, а во-вторых, неизвестно, что предыдущий владелец там делал, верно ли смонтировал проводку и так далее.
– Как произвести хорошее впечатление на покупателя при продаже квартиры? Что его оттолкнет?
– Квартира не должна быть грязной. Если у вас десять лет назад была протечка, но не нашлось средств или времени убрать пятна на потолке, покупатель это заметит в первую очередь и может подумать, что протечки случаются регулярно. Надо устранить дефекты, которые бросаются в глаза. Люди обращают внимание на хорошие окна, замененные стояки и батареи отопления. Процесс замены стояков трудоемкий и дорогостоящий, поэтому для потенциального покупателя значительный плюс, что они уже заменены. Плохо, когда у вас под окнами помойка. Обращают внимание на состояние парадной: если там исписаны стены, валяется мусор, дурно пахнет, покупатель может даже не пойти дальше, не станет смотреть квартиру, а сразу уйдет.
