С 1 июля привлекать средства дольщиков по всем новым разрешениям на строительство можно будет либо через эскроу-счета в уполномоченных банках, либо при условии соблюдения всех жестких финансовых и организационных ограничений деятельности застройщика.
Новые правила игры вводятся в русле нового и, похоже, уже необратимого курса правительства – перевода строительной отрасли на банковские механизмы финансирования. Бесчисленные аргументы со стороны профсообществ о том, что положения 218-ФЗ и тем более полный отказ от долевки резко ухудшат ситуацию на строительном рынке (повысится себестоимость, неизбежно вырастут цены, увеличится число банкротств и пр.) в расчет не берутся.
Права будущих покупателей жилья решено защитить усилением контроля над стройкой – и главная роль в этом процессе отведена банкам. После испытания на прочность число игроков на строительном рынке резко уменьшится: ожидается, что останутся лишь самые надежные и прозрачные с финансовой точки зрения.
Главной загадкой реформы по-прежнему остаются cроки, в течение которых застройщики смогут адаптироваться к новым реалиям. Механизмы финансирования отрасли до сих пор не определены, а всеобщий скепсис по поводу того, что банки сумеют быстро заместить деньги дольщиков, так и не развеян. Между тем Минстрой с самого верха получил новую масштабную задачу обеспечивать ввод в эксплуатацию 120 млн кв. м жилья в год.
Лишь на этом фоне появились первые сигналы, что неколебимая до сей поры позиция законодателя может быть смягчена. В частности, звучат идеи отсрочить вступление жестких норм 218-ФЗ в силу чуть ли не на год. А руководство Минстроя в очередной раз пообещало, что некоторые из противоречивых норм закона будут скоро скорректированы и доведены до «нормального состояния». Есть надежды, что консолидированная позиция профобъединений и властей регионов по поправкам в закон может быть наконец услышана наверху.
Но от слухов до правовой определенности путь неблизкий. Застройщики продолжают лихорадочно запасаться разрешениями впрок. Кто-то, наоборот, завершает «старые» стройки и пока не планирует запускать новых. Эксперты между тем отмечают, что в зону неизвестности оказывается втянут и покупатель жилья: ему сейчас тем более невдомек, кто из застройщиков выдержит грядущую реформу, а кому это окажется не под силу. Все ждут дальнейшего развития событий.
БН опросил участников рынка, готовы ли они к работе по новым правилам и какой правовой ясности ожидают от законодателя.
– Мы давно занимались снижением финансовой зависимости от средств дольщиков, и все наши проекты на сегодня закрыты проектным финансированием. Это серьезный инструмент, помогающий девелоперу стабилизировать финансовые настройки, но при этом он не позволяет полностью обеспечить стройку деньгами. В этом плане возможность замещения банковским сектором 4 трлн руб. средств дольщиков, даже при условии субсидирования ставок по кредитам, – иллюзия. А что сегодня мешает банкам делить риски с застройщиками и полномасштабно финансировать их стройки?
К новым требованиям 218-ФЗ мы готовы – просто исполнение всего этого технического «бреда», который там прописан, займет кучу времени и усилий. Но в целом он выполним, так как у нас нет того громадного количества объектов, которое обернется проблемами для крупных компаний.
Но, на мой взгляд, откладывать все эти изменения – не лучший вариант развития события. Потому что нынешний ажиотаж в стремлении любой ценой сделать запас разрешений – для рынка еще хуже. При новой отсрочке все продолжат лихорадочно скупать участки и штамповать разрешения, не задумываясь о качестве таких проектов. Сейчас нужно просто корректно подправить закон, убрав из него абсолютно деструктивные предложения, которые ни с местной властью, ни с бизнесом вообще не обсуждались.
– Все наши проекты обеспечены проектным финансированием, и в этом смысле мало что меняется. Вопрос в другом: сейчас на начальной стадии проекты финансируются из средств дольщиков и собственных средств компаний, а банковские деньги подключаются на более поздних этапах. А есть банки, где получение проектного финансирования, с учетом выполнения необходимых требований, в конечном счете выливается в год. По новым правилам, получив разрешение, застройщик столько времени не сможет выйти на площадку.
С учетом сильного фактора неопределенности отсрочка новых правил необходима, чтобы не допустить непоправимого и не разрушить отрасль. Главная угроза даже не в том, что начнется после 1 июля, а в той дорожной карте правительства, которая подразумевает полный уход от долевки. У меня глубокое убеждение, что такой отказ невозможен. Задача строительства 120 млн кв. м жилья в год, о которой заявил президент, неисполнима в сегодняшних законодательных реалиях. Более того, уже через пару лет мы рискуем сильно свалиться и с нынешних показателей в 70 млн кв. м. Создание единственного и неповторимого механизма финансирования отрасли через банки несет колоссальные риски для устойчивости всей конструкции.
– Нет вводных данных и велик фактор неизвестности. Поэтому возможная отсрочка может оказаться благоприятна для всех: и для органов власти, и для застройщиков, и для банков. Пауза поможет разобраться в тонкостях и нюансах и создать такой вариант закона, который будет удобен всем сторонам. Пока же слишком много вопросов, в том числе и по проектному финансированию, на которые ни застройщики, ни банки не могут получить ответа.
– У нас, как правило, сначала принимают закон, а затем оценивают правоприменительную практику. Законодатели вполне могут пойти по этому пути «проверки боем». Таким же образом принимался и 214-й закон.
На мой взгляд, главная угроза немедленного вступления новых правил в силу – хаос правоприменительной практики: непонятны критерии контроля за исполнением всех прописанных в законе механизмов, непонятны механизмы надзора, нет необходимых подзаконных актов. Кроме того, не исключен субъективизм принятия решения: непонятно, как будут истолковываться нормы нового закона в каждом регионе и каждым конкретным чиновником. Словом, есть информационный вакуум его правоприменения. Сами банки пока не готовы работать по нормам этого закона – для них это тоже область неизвестного.
– Эти решения носят политический характер. На мой взгляд, очень невелика вероятность того, что будут меняться сроки, которые определены прямыми указаниями нашего высшего руководства. А вот корректировать 218-ФЗ – необходимо. Последние наши предложения, поддержанные губернатором Санкт-Петербурга, находятся на стадии нулевых чтений в Госдуме и Совете Федерации. Теперь все будет зависеть от того, насколько эффективно строители смогут лоббировать свои предложения.
По моему убеждению, принятый закон лишен практического смысла. Большинство строительных компаний запаслись разрешениями на три года вперед – срок перехода на проектное финансирование. И единичные проекты, которые будут реализовываться по новым правилам, не станут иметь серьезного значения для развития строительной отрасли.
– Какие-то глобальные перемены на рынке в ближайшее время маловероятны. Работать по новым правилам игроки начнут не ранее 2019 года, так как в ближайшее время застройщики будут достраивать объекты на старых условиях с учетом имеющихся резервов по объемам строительства.
До вступления в силу поправок к закону мы, как и многие другие игроки рынка, приложили все усилия для того, чтобы максимально поработать над документацией (проектированием, экспертизой, получением разрешительной документации) наших новых проектов, которые будут реализовываться еще в старом правовом поле.
Конечно, изменения 214-ФЗ не могут пройти бесследно для рынка. Поправки усложнят работу девелоперов. Однако крупные застройщики готовы к таким переменам, но многие мелкие компании, возможно, окажутся неспособны выдержать их.
– Вопрос о готовности жить по новым правилам относится не столько к строительным компаниям, сколько к банкам, на которые возлагаются надежды о финансировании проектов. Сейчас их доля в финансировании строек в пределах 1-2% от общего объема привлеченных средств дольщиков. По новым правилам им нужно выдать до 80% средств на реализацию проекта. Это сотни миллиардов рублей в год, которые, наверное, будут выделяться из федерального бюджета. Даже чиновники в кулуарах согласны с тем, что переход на проектное финансирование вместо долевого строительства скорее во вред рынку. Но когда они собираются вместе, то убеждают всех, что это к лучшему. Не готовы к этому и сами банки: для них это непрофильный бизнес, а законопроект разработан так, что им потребуется не только дополнительный капитал для финансирования отрасли, но и армия специалистов и подразделений для администрирования проектов.
