Почему ипотечному заемщику не нужно отчаиваться, если уволили с работы? Когда имеет смысл рефинансировать имеющийся кредит и сколько можно привлечь созаемщиков? Рассказывает начальник отдела партнерского канала продаж регионального филиала АО «Россельхозбанк» Иван Голденок.
Напомним, наш спикер выступал на стенде БН в ходе 36-й Ярмарки недвижимости. Рассказ про тонкости получения ипотечных кредитов был столь подробным, что в один материал мы уложиться не смогли, а потому публикуем вторую часть, состоящую из ответов Ивана Голденка на вопросы ведущего и зрителей.
– Сколько должно оставаться средств у заемщика на прочие расходы после внесения ежемесячного платежа? Некоторые банки требуют 50%.
– У нас это рассчитывается индивидуально на основе анализа кредитной нагрузки. У кого-то это 10%, а у кого-то – 50%. В статью расходов мы включаем МРОТ – на взрослого человека в Петербурге это чуть больше 11 тыс. руб., а на ребенка 10 тыс. руб. с небольшим. Например, если у нас семья из четырех человек, двое взрослых и двое детей, то мы сразу включаем МРОТ в размере 42 тыс. руб. в статью расходов. Эти деньги мы не имеем права учитывать в расчетах на обеспечение кредита.
– Допустим, заемщик остался без работы. Что ему делать, можно ли договориться с банком?
– Данной проблемой занимается не ипотечный отдел, а отдел рисков. Они собирают все необходимые документы, основания, почему клиенту нужна отсрочка платежа. Собирается кредитный комитет, который принимает решение, какой вид льготы предложить этому клиенту – либо снижение платежа, так как зарплата сократилась, либо отсрочку платежа на несколько месяцев. Но обращаться в банк в любом случае нужно.
– Каковы условия вашей программы рефинансирования?
– В зависимости от суммы кредита, например, до 3 млн руб. ставка будет 9,3%, более 3 млн руб. – 9,2%. Рефинансирование одобряется, если имеющийся у клиента ипотечный кредит действует не менее шести месяцев и по кредиту не было ни одной просрочки. Если была хоть одна просрочка, тогда кредиту должно быть не менее года. Кроме того, у нас сейчас работает программа, в рамках которой мы рефинансируем и собственные кредиты. Большой всплеск ипотеки в Россельхозбанке пришелся на 2015 год, тогда выдавали под 11% и 11,5% годовых. Теперь эти клиенты рефинансируют свои кредиты под 9,0-9,2%. Ипотеку выгодно рефинансировать, если разница составляет 1,5-2,0%. Считая переплату, нужно иметь в виду: ежемесячный платеж по кредиту вначале составляют в основном проценты и только ближе к концу срока – тело займа. При рефинансировании проценты будут начислены заново. Когда разница меньше полутора процентов, экономически это бессмысленно.
– Пакет документов для рефинансирования требуется тот же, что и для получения ипотеки?
– Требуется справка по форме банка, копия трудовой книжки, паспорт и анкета. И еще кредитный договор сторонней кредитной организации, все допсоглашения, если они заключались, и справка об остатке основного долга.
– А если я хочу купить дом, участок, таунхаус, какие условия по ипотеке у вас существуют?
– Что касается загородной недвижимости, у нас действует ипотека на приобретение земельного участка и на покупку построенного на участке жилого дома. Раньше была программа и на строительство жилого дома, сейчас она приостановлена, но, мы надеемся, возобновится, так как была востребована. Ставка там отличается: это не 9%, а 11-12% в зависимости от суммы, категории клиента.
– В соответствии с моими доходами банк одобрил мне кредит на сумму в 5 млн руб., но квартира стоит 4 млн. Сколько банк мне может дать в итоге?
– Мы даем одобрение на максимально возможную сумму, а потом клиент должен определиться с суммой первоначального взноса. Больше, чем одобрено, взять нельзя, а меньше – можно.
– Дается ли ипотека под залог имеющегося недвижимого имущества?
– Да, есть такая программа, она может быть как целевая, так и нецелевая. Если у вас есть готовое жилье, то под залог этого жилья вам доступен кредит на покупку квартиры на первичном или вторичном рынке. В рамках нецелевой программы банк выдает до 50% стоимости залога и не отслеживает использование. Если мы говорим про целевую программу, то вы получите не более 70% от рыночной стоимости жилья, которое собираетесь использовать в качестве залога. При этом залогом выступать может не только имеющаяся квартира, но и участок или дом.
– Сколько созаемщиков я могу привлечь для получения кредита?
– Должно быть не более трех созаемщиков, удовлетворяющих требованиям банка: возраст от 21 года до 65 лет на момент окончания кредитного договора, стаж на последнем месте работы не менее шести месяцев. Это могут быть любые люди – ваши родственники, друзья, третьи лица.
– А как развиваются технические новинки? Можно ли будет вообще не приходить в банк за ипотекой, а все сделать через интернет?
– Банк у нас молодой, в апреле нам будет всего лишь 18 лет. Мы не успеваем в развитии и внедрении высоких технологий, например, за Сбербанком. Пока намерений уходить полностью в интернет нет. Наоборот, в этом году банк планирует открыть еще шесть операционных офисов в городе. Сейчас в Петербурге и Ленобласти работает 20 допофисов.
– Если говорить об ипотеке на вторичку, каков алгоритм действий заемщика? Сначала надо найти объект, а потом получать деньги?
– Абсолютно нет разницы, но большая часть клиентов обращаются за ипотекой, имея представление, какой объект они хотят и от какого застройщика, или даже забронировав квартиру. Некоторые получают одобрение для того, чтобы понимать, на какую сумму могут рассчитывать, и ищут жилье под эту стоимость. Бывает так, что клиент хочет однокомнатную квартиру за определенную цену, а банк одобряет бóльшую сумму, и клиент меняет решение в пользу более дорогой покупки.
– Может ли банку не понравиться объект на вторичке?
– Комплект документов на объект недвижимости передают в юридический отдел, который решает, может ли банк использовать эту недвижимость в качестве залога. Есть определенные требования, например, по согласованным или несогласованным перепланировкам. Если проведенные перепланировки согласовать нельзя, банк такой залог не примет и ипотеку не одобрит, клиенту придется подбирать другой объект. Но если юристы скажут, что переделка может быть согласована, то никаких проблем нет.
– Есть ли у вас аннуитетные и дифференцированные платежи и в чем между ними разница?
– Оба они доступны в Россельхозбанке. Клиент должен сказать, что заинтересован в использовании одного из этих платежей, при подаче заявки. Дифференцированные платежи в первые годы выше, чем аннуитетные, а значит, и платежеспособность клиента должна быть выше. Разница между ними в проценте переплаты. Аннуитетный удобен тем, что клиент всегда знает, какую сумму должен заплатить, она не меняется на протяжении всего периода оплаты. Дифференцированный платеж каждый месяц разный, он высчитывается в зависимости от остатка основного долга и количества дней в месяце. Платеж по кредиту делится на две части – основной долг и начисленные проценты. Но в аннуитетном платеже сначала идет погашение процентов, а в дифференцированном – сначала клиент выплачивает основной долг, а потом проценты. И в том и в другом случае возможно полное или частичное досрочное погашение.
