В начале года президент России Владимир Путин подписал закон, среди прочего отменяющий термин «жилье экономического класса», а вместо этого вводящий формулировку «стандартное жилье». В середине марта глава Минстроя РФ Михаил Мень уточнил, что его ведомство приступило к разработке критериев для такого жилья. «Сегодня мы работаем над стандартами, которые нельзя будет ухудшить», – отрапортовал министр.
Как пояснила БН юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Мария Оболенская, пока что переход от жилья экономического класса к стандартному жилью ограничивается только сменой названия в ФЗ от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».
Сами же новые стандарты будут введены после их «испытания» на организованном министерством и АИЖК конкурсе. В числе финалистов конкурса кроме отечественных специалистов оказались архитектурные бюро из Нидерландов, Словении, Колумбии, Италии и Бразилии. Подведение окончательных итогов ожидается в апреле.
«Сейчас среди планируемых нормативов называют высоту потолков не менее 2,8 м, квадратную форму комнат и вход в подъезд вровень с землей, – уточняет Мария Оболенская. – Но, не видя конечного варианта установленных требований, говорить о каком-либо эффекте сложно. По перечисленным же стандартам уже работают некоторые застройщики, ориентируясь на спрос покупателей жилья».
БН опросил профильных специалистов, что они думают об нововведении.
– В первую очередь смена названия с «эконом-класса» на «стандартное жилье» – это рекламный ход. Если не будет качественных изменений в таких проектах, то смена наименования не решит проблемы избыточного предложения подобных объектов. Кроме того, стандартизация приведет к появлению домов типовой застройки, как это было в советский период.
При этом и сейчас термин «эконом-класс» не означает жилье, малопригодное для жизни. Просто это новостройки с минимальным набором дополнительных опций и большим количеством малогабаритных квартир, расположенные в удаленных локациях. Прописывать же минимальный и максимальный размер жилья вообще довольно странно. Не всегда маленькая квартира – это неудобно, и спрос на такой продукт есть.
– Нужно понимать, что любое повышение требований к качеству домов и квартир естественным образом приведет к смещению нижнего порога цен вверх. С другой стороны, переход к «стандартному жилью» поможет избежать случаев переселения людей в квартиры, некомфортные и даже непригодные для жизни, и положительно скажется на качестве предложения на рынке.
В рамках новации, кроме прочего, целесообразными видятся меры по установлению минимального метража квартир и максимального их количества на лестничной клетке, а также ввод разумных планировок с сокращением неиспользуемых зон по принципу «разумные метры».
Хочется также отметить, что уже сейчас на рынке Санкт-Петербурга преобладают проекты не эконом-, а комфорт-класса. В большинстве случаев повышать качество застройщиков вынуждает конкуренция: в проекты действительно добавляются дополнительные качественные характеристики и элементы благоустройства, повышающие привлекательность того или иного жилого комплекса.
– Эконом-жилье подразумевает и эконом-цены. И замена понятия на «стандартное жилье», безусловно, отразится на ценах. Наверняка повысятся нижние границы цен без повышения качества – цены станут стандартными, а жилье останется экономом.
Впрочем, стандартизация жилья целесообразна. Как минимум требуется ограничить плотность населения – дом не должен состоять только из студий и однокомнатных квартир. А еще в объекте необходимо предусматривать достаточное количество машиномест. Не по нынешним нормам, а не менее чем одно машиноместо на квартиру, и все эти машины не должны располагаться под окнами.
Квадратные метры должны быть функциональными, то есть дело не в количестве квадратных метров, а в их качестве. Бывают нефункциональные квартиры с комнатами площадью более 20 метров, а бывают удобные со спальнями от 10 метров, где есть гардеробная и можно разместить все необходимое.
– Решение о замене термина, по сути, закрепило уже сложившую ситуацию на рынке недвижимости. Новые жилые комплексы разительно отличаются по качеству от прежних – даже в панельном домостроении произошли серьезные изменения в лучшую сторону. Объекты получили более интересное оформление, при этом застройщики уделяют больше внимания концепции благоустройства придомовых территорий и возможностям отдыха для жителей квартир.
– Смена терминологии призвана дать скорее медиаэффект, нежели реально повлиять на рынок жилья. Какой бы стандарт ни был разработан Минстроем, едва ли он станет обязательным для всех застройщиков. Скорее всего, стандарты будут носить рекомендательный характер. Ими нельзя заменить действующие строительные нормы, соблюдение которых является обязательным. И очевидно, что директивные требования определенного качественного уровня от отрасли обернутся ростом издержек.
На мой взгляд, государство должно устанавливать и актуализировать только минимальные требования к строительству, чтобы жилье было безопасным, надежным и долговечным. Качественные характеристики, принятые участниками отрасли, вырабатываются уже рыночным механизмом, и в первую очередь конкуренцией. Любая стандартизация и установление конкретных требований свыше минимальных в этом контексте скорее пойдет во вред, чем во благо.
– Все универсальные требования к строительству жилья уже разработаны. С точки зрения качественных стандартов имеет смысл закрепить коммерческое использование за первыми этажами, вход на уровне земли без дополнительных препятствий, расширить зоны общего пользования, входные группы. Кроме того, проекты стандартного жилья следует дополнить колясочными и другими общими помещениями для хранения крупногабаритного инвентаря.
В стандарты необходимо заложить и требования к внешнему виду зданий, к фасадным решениям и архитектуре, чтобы города не выглядели депрессивными.
– Даже самые качественные здания могут стать абсолютно некомфортными для жизни, если расположены на неразвитой территории. Поэтому важно не только определять минимально допустимую высоту потолков и размеры кухни, но также зафиксировать порог плотности застройки (этажность, расстояние между домами), инфраструктурное обеспечение, транспортную доступность, наличие зеленых зон…
При этом стандарты, безусловно, должны соответствовать типу застройки. Например, малоэтажные дома, как правило, расположены за городом. Здесь минимум общественного транспорта и слабо развитая инфраструктура. Для того чтобы такие территории развивались и были комфортными, нужно создавать не только жилье, но и рабочие места – отводить, к примеру, 15-20% застройки под коммерческие помещения.
