Грядущие перемены на рынке долевого строительства могут в итоге вылиться в удорожание нового жилья. Однако банкам вполне по силам смягчить удар по покупателям. Точнее, только по тем, кто приобретает квартиру в кредит.
Недавно в Экспофоруме прошла 36-я Ярмарка недвижимости, на которой БН представил свой стенд и развернул консультационный центр для желающих получить совет или рекомендацию по широкому спектру тем, касающихся недвижимости. Приглашенные эксперты за три дня провели в совокупности более десятка сессий, в ходе которых рассказали о тенденциях рынка и ответили на вопросы слушателей.
Одной из затронутых проблем стало ипотечное кредитование. О нем подробно рассказал начальник отдела партнерского канала продаж регионального филиала АО «Россельхозбанк» Иван Голденок.
Базовая ставка
На данный момент ипотека – это самый эффективный инструмент стимулирования рынка недвижимости. По разным оценкам, как на первичном, так и на вторичном рынке от 70 до 90% квартир реализуется благодаря жилищным кредитам.
В Россельхозбанке рабочая ставка – 9%; для того чтобы ее получить, нужно оформить ипотечный кредит на приобретение недвижимости, первичной или вторичной, на сумму от 3 млн руб. Ставка по кредиту менее 3 млн руб. составляет 9,1% годовых.
Минимальный первоначальный взнос на вторичное жилье составляет в банке 15% от стоимости объекта недвижимости, на первичное жилье – 20%. Впрочем, возможны варианты. Так, для молодой семьи, где одному из супругов менее 35 лет, первоначальный взнос снижается до 10%, но действует эта программа лишь для вторичного жилья.
В конце 2017 года Россельхозбанк совместно с «Группой ЛСР» запустил программу, в рамках которой ипотека выдается без первоначального взноса, хотя ставка получается чуть выше. Базовая ставка по этой программе составляет 9% или 9,1% в зависимости от суммы кредита, но при этом прибавляются коэффициенты. Так, если клиент представит справку о доходах по форме 2-НДФЛ, к базовой ставке прибавляется 0,9%, если же справку по форме банка, то 1,9%.
Когда дом достроен и квартира становится собственностью клиента, процентная ставка опускается обратно до базового значения.
Банк работает не только с «Группой ЛСР» – у него около 140 аккредитованных юрлиц (их один застройщик может иметь несколько) и примерно 400 объектов недвижимости в Петербурге и Ленобласти.
В начале апреля банк объявил о старте новой программы государственного субсидирования ипотечного кредитования. Суть ее в том, что когда клиент, у которого в 2018 году родился второй ребенок, оформляет ипотеку, то ему на три года устанавливается ставка под 6% годовых. После истечения этого срока процентная ставка будет равняться ключевой ставке ЦБ на момент подписания кредитного договора плюс 1,8%. Если за трехлетний период у клиента появляется третий ребенок, то к сроку прибавляется еще пять лет льготного кредитования.
Также существуют ограничения по максимальному возрасту клиента; кстати, на днях Россельхозбанк увеличил максимальный возраст ипотечного заемщика на момент окончания кредитного договора – с 65 до 75 лет.
Что касается суммы кредита, то минимальный размер у банка в Петербурге и Ленобласти составляет 100 тыс. руб., а максимальный был на днях увеличен в три раза – до 60 млн руб.
Серые зарплаты и судимости
Иван Голденок коснулся острых тем, связанных с различными трудностями в получении ипотеки. В России распространена проблема серых зарплат. Если потенциальный заемщик получает часть денег в конверте, у него есть возможность подтвердить доход, заполнив справку по форме банка. При этом ипотечная ставка не меняется. В кредитной организации отмечают, что количество клиентов с серой зарплатой сокращается год от года.
Казалось бы, подобные трудности могут возникнуть и у частных предпринимателей, однако там все не так сложно. Владельцы обществ с ограниченной ответственностью могут сами себе заверить трудовую книжку и подписать справку о доходах по форме банка. Для индивидуальных предпринимателей комплект документов иной – требуются свидетельство о госрегистрации ИП, ИНН, налоговая декларация за предыдущий год.
Помехой для получения ипотеки может стать плохая кредитная история. В Россельхозбанке наиболее пристально рассматривают ее последний год, а вот кризисный 2008-й, когда многие вынужденно сорвали сроки погашения кредитов, аналитики не учитывают. Если есть текущая просроченная задолженность, программа банка дает клиенту мораторий (как правило, десять дней) на покрытие этой задолженности, и после этого он снова может подать заявку на кредит. Просрочки по действующим кредитам допустимы – их может быть четыре за последний год, при этом они не должны превышать 30 календарных дней.
Помимо кредитной истории воспрепятствовать одобрению жилищного кредита может чрезмерная кредитная нагрузка на клиента, нестабильное состояние работодателя. Если служба безопасности выяснит, что компания, где работает потенциальный заемщик, в состоянии банкротства или у нее арестованы счета, ипотеку не одобрят. Также не позволит клиенту получить ипотеку судимость по некоторым статьям.
Слушатели сессии активно задавали вопросы. Их было столь много, что ответам мы посвятим отдельный материал, он выйдет в конце недели. Но на пару вопросов Иван Голденок ответит немедленно.
– В связи с предстоящими изменениями на рынке недвижимости и введением эскроу-счетов стоит ли ожидать снижения ипотечных ставок?
– Если честно, не вижу, как можно привязать введение эскроу-счетов к снижению ставки по ипотеке. На мой взгляд, привязка может быть к сокращению первоначального взноса. Скорее всего, изменения на рынке недвижимости повлекут увеличение стоимости жилья, так как застройщику придется тратить больше денег на строительство. Наверное, государство или банки предпримут шаги для поддержки клиента, так как чем выше стоимость жилья, тем сложнее нести кредитные расходы. Все-таки первоначальный взнос в размере 20% от миллиона и 20% от полутора миллионов – это весомая разница. Поэтому я полагаю, что банки будут сокращать размер первоначального взноса.
– Мы молодая семья, я зарабатываю больше, но мой стаж на работе всего несколько месяцев. Жена работает в одной компании уже три года, но у нее зарплата меньше. Кому лучше обращаться за ипотекой?
– Если это супружеская пара, то, по условиям нашего банка, они оба должны участвовать в кредитном договоре как заемщик и созаемщик. Кто будет заемщиком, а кто созаемщиком – это выбор самих клиентов. По условиям нашего банка, заемщик должен работать на последнем месте не менее шести месяцев. Заемщик, который работает меньше, может участвовать в кредитном договоре без указания своих доходов, лишь с анкетой и паспортом. Но тогда зарплаты созаемщика должно хватить на покрытие общих расходов пары. Если у одного супруга уже есть кредит, значит, его платежеспособность снижается, следовательно, у другого супруга должно хватать средств на покрытие собственных кредитов и кредитов первого супруга. Они анализируются как одно целое – общие доходы и общие расходы.
