Петербургская ипотека – 2007: антикризисные миллиарды

Весь год статистика говорила о значительном замедлении темпов роста, и 11 с небольшим тысяч кредитов за период с января по сентябрь, казалось, подписали итоговый протокол. Некоторый спад объяснялся довольно просто, а именно видимым разрывом между доходами граждан и уровнем цен на жилье. Ну и, конечно, американским кризисом. И вот на фоне этих всхлипываний в четвертом квартале 2007 года имеем почти 7,5 тыс. (однозначно 40% всего годового вала) выданных ипотечных кредитов, а по итогам года – более 18,6 тыс., на общую сумму 48,6 млрд руб.

Скорее жив

По традиции в наших обзорах мы обращаем наиболее пристальное внимание на банковские ипотечные программы, не связанные с едиными федеральными стандартами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Не связаны они до определенного момента были только формально, ибо какой из основных показателей ни возьми – везде наблюдалась вполне определенная тенденция: соответствовать – и никаких гвоздей. Гвозди начали забивать не просто сверху, а с самой вершины мировой экономики. Ипотечный кризис породил обвал фондового рынка США, далее – везде.

Коммерческие банки большую часть года продолжали либерализовывать условия ипотечного кредитования. В итоге вышла скороговорка: либерализовывали-либерализовывали, да так ничего и не вылиберализовали. Nota bene: с рефинансированием или с секьюритизацией – для тех, кто знает, что это такое, – скороговорка впечатляет еще больше.

Несмотря на все эти прискорбные события российский рынок ипотеки, и петербургский как его часть, никаких внешних признаков кризисности не продемонстрировал. Напротив: больной, скорее жив, чем мертв.

Желающих поупражняться в развитии речи только прибавилось. И за 2007 год в Северной столице число банков, выдающих ипотечные кредиты по собственным программам, возросло почти в полтора раза – с 39 до 54. Емкость рынка, как говорится, на дороге не валяется.

Арии варяжских гостей

В 2007 году в Петербурге появились провинциальные Башэкономбанк, Севергазбанк, Ханты-Мансийский банк и ПримСоцБанк, столичные Инкредбанк, ОргрэсБанк, РосЕвроБанк, Еврофинанс Моснарбанк, Инвестторгбанк, СлавИнвестБанк, Связь-Банк, банк «Электроника» и иностранные Swedbank, Хоум Кредит энд Финанс и ДжиИ Мани Банк.

Следуя логике слияний и поглощений, сменили «девичьи фамилии» Международный Московский банк (теперь ЮниКредит банк), ИМПЭКСБАНК (группа «Райффайзен»), Промышленно-строительный банк (ВТБ Северо-Запад) и ПетроЭнергоБанк (СЭБ-банк).

Каких-нибудь полтора-два года назад среди «захватчиков» наблюдались довольно странные субъекты. Такие стартовые условия заявляли, что оставалось только гадать: то ли ипотека попала в их «продуктовые корзины» ради галочки и для возможности отчитаться перед высоким начальством об участии в национальном и приоритетном, то ли исповедуется суперконсервативный подход.

Сегодня едва ли не все новые участники мыслят адекватно рынку, предлагают конкурентоспособные параметры кредитования, сопоставимый с имеющимся на рынке уровнем сервиса набор ипотечных программ, включая кредитование строящейся недвижимости, загородных домов, коттеджей и таун-хаусов.

Наиболее продвинутые начинают завоевание новых рынков с рекламных и PR-акций, а также изначально обзаводятся специализированным ипотечным центром и мгновенно обрастают соглашениями с застройщиками, страховщиками и ипотечными брокерами.

Три кита

Петербургская ипотека, как и в 2006-м, держалась в прошлом году на трех китах: городской программе развития ипотечного жилищного кредитования, Северо-Западном филиале Сбербанка РФ и Инвестиционном банке «КИТ Финанс». Мы расположили трех действующих лиц в произвольном порядке. В 2006 году первую строчку занимал Сбербанк, а КИТ Финанс был третьим, в 2007-м они поменялись местами, а банки – участники городской программы, выдающие кредиты по федеральным стандартам, – по-прежнему остаются на второй позиции. Не исключено, что положение внутри ведущей тройки в табели о рангах будет меняться и в дальнейшем.

Первый квартал 2007 года на петербургском рынке ипотеки ознаменовался одним знаковым событием, но и оно прошло почти незамеченным. Северо-Западный филиал Сбербанка РФ, признанный и безоговорочный лидер с зарождения ипотечной эры, уступил пальму первенства Инвестиционному банку «КИТ Финанс». Объяснений сему факту было два. Как ни странно, скорее всего, верны оба. И оба со временем сыграют отступившему на руку.

Во-первых, внутренние нестроения в Сбербанке, флагмане российской банковской системы, обернулись тем, что у руля встал Герман Греф, который уж точно знает, как распорядиться наследием предков.

Во-вторых, Сбербанк первым из участников ипотечного рынка осознал всю серьезность положения и первым же остановился в погоне за количеством в ущерб качеству, изменив в неприятную для заемщика сторону критерии оценки его платежеспособности.

Тем не менее промежуточный финиш для Сбербанка принес неутешительные результаты. В 2007 году было выдано ипотечных кредитов даже меньше, чем в 2006-м (см. таблицу). Впрочем, это не единственный прецедент такого рода: снизили показатели ВТБ Северо-Запад (бывший Промстройбанк), Райффайзенбанк и Городской ипотечный банк.

Заканчивая обзор первого квартала 2007 года, мы констатировали: «Образно говоря, сливки с ипотечного рынка уже сняты. Люди, которые могли подтвердить свои доходы, уже воспользовались ипотекой. Они – внутри рынка, и только перекредитование (рефинансирование) способно их увлечь. Грядет новая волна: граждане с меньшими и с не очень явно подтвержденными доходами. Следовательно, рисковая составляющая будет играть для ипотечных банков все большую и большую роль. В погоне за толстым портфелем можно потерять и устойчивость».

Последующие события подтвердили этот тезис.

Скованные одной цепью

Выдержав классическую паузу, после девятимесячного застоя проявило себя федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Дав возможность перевести дух и догнать основной пелотон не слишком шустрым игрокам ипотечного рынка, АИЖК сделало новую зарубку, намечающую маршрут трассы: с 1 июля 2007 года внесло очередные изменения в федеральные стандарты предоставления ипотечных кредитов.Минимальная процентная ставка была снижена с 11 до 10,75% годовых.

В прошлом году у АИЖК это было единственное снижение. В 2006-м такие радостные события происходили трижды – в январе, июле и октябре. Коммерческие банки, которые не участвуют в реализации федеральной программы, рефинансируют ипотечные кредиты самостоятельно и вроде бы находятся в свободном плавании, неизменно откликаются на инициативы АИЖК. Хотя и с интервалом в три-четыре месяца, но зато снижают не только рублевые, но и валютные процентные ставки (за редким исключением).

Агентство вряд ли случайно держало свою чеховскую паузу. Дело в том, что буквально за день до объявления об очередном изменении стандартов Банком России была снижена ставка рефинансирования – с 11 до 10,5% годовых.

И если для банков ориентиром служит АИЖК, то для самого Агентства такой лакмусовой бумажкой является ставка рефинансирования Центробанка.

Концепция Унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, которая, как известно, утверждена Правительством РФ, предполагает, что до конца 2008 года АИЖК должно выйти на показатель минимальной процентной ставки в 10% годовых. Планы Правительства – планы Агентства, которое всеми силами даже стремится к перевыполнению. Но ниже уровня инфляции не прыгнуть…

Как бы ни развивалась ситуация, еще несколько лет АИЖК будет корректировать рыночные тенденции с помощью своих стандартов. Маховик же ипотечного кредитования в стране уже запущен.

Ипотечный первомай

Процесс снижения процентных ставок остановился где-то в конце лета 2007-го. Но еще до этого некоторые участники рынка стали делать свои «ставки» на других условиях кредитования.

Настоящий ипотечный первомай устроили РосЕвроБанк и Банк Москвы. РосЕвроБанк с 1 мая первым в России увеличил максимальный срок ипотечного кредита на срок до 40 лет. При этом сверхдлинный кредит начали выдавать на стандартных условиях, без дополнительного обеспечения. Процентная ставка по нему была приравнена к величине ставки по кредиту на 30 лет.

Банк Москвы, который в свое время первым вывел на рынок ипотеку без первоначального взноса, на сей раз порадовал публику еще одним экзотическим продуктом. С 1 мая стартовала программа кредитования в швейцарских франках с минимальной ставкой 7% годовых. Несколько позже (уже в январе 2008 года) эта ставка повысится, зато появится возможность брать кредит в японских иенах. Но символический предел в 9% при кредитовании в иностранной валюте оказался преодолен именно в 2007 году.

Кстати, ожидания инициатора оправдались с лихвой. Банк Москвы свои плановые показатели перевыполнил.При запуске программы кредитования в швейцарской валюте ставилась задача к концу 2007 года достичь объема выданных ипотечных займов, эквивалентного 4 млрд рублей. Но уже в начале декабря сообщили: результата удалось добиться за семь месяцев. «Во многом за счет данной программы кредитования совокупный портфель по ипотеке за 2007 год увеличился на 134%», – отмечает вице-президент Банка Москвы Ирина Никитенко.

Появился и последователь – Инвестсбербанк, который пока о своих успехах со «швейцарской» ипотекой не сообщал.

Эффективность и аффектация

С 1 июля вступило в силу требование Центробанка РФ: раскрывать в договоре на получение кредита эффективную процентную ставку (ЭПС). По единодушному мнению экспертов, это требование практически никак не отразилось на ипотечном рынке, так как комиссии, за счет которых в основном и происходит рост ставки, при выдаче таких займов не существенны по отношению к общему объему кредита. Для рынка потребительского кредитования – да, действительно, раскрытие ЭПС актуально. Там около 50% доходности банка приходится на всевозможные комиссии. Но для ипотечных сделок это не играет никакой роли, поскольку при длительных сроках кредита разовые комиссии, взимаемые за выдачу заемных средств, увеличивают ставку лишь на сотые доли процента.

Указание и рекомендации ЦБ РФ, безусловно, актуализируют вопрос системного подхода при кредитовании физических лиц. И работа банков по ипотечным сделкам происходит в прежнем режиме, но с учетом принципов четкости, открытости и технологической прозрачности. Однако практика показала: новые требования Центробанка никакого значимого влияния на рынок ипотечного кредитования не оказали.

«Америка, Америка…»

Как минимум весь третий квартал 2007 года прошел под знаком обсуждения кризиса на американском ипотечном рынке и его возможных последствиях на рынке российском.

В самом деле, для некоторых наших банков, которые заимствуют кредитные средства на международных финансовых рынках, произошел рост стоимости финансовых ресурсов, или – на языке профессионального жаргона – кризис ликвидности. И прежде всего это коснулось кредитных учреждений, которые исповедовали сверхлиберальный подход к ипотеке. Или, точнее, смотрели сквозь пальцы при оценке платежеспособности заемщика. Забыли они, наверное, старинное ипотечное правило: какой андеррайтинг проведешь, такой и портфель для секьюритизации соберешь. Как результат – некоторые банки повысили ставки или, в отдельных случаях, приостановили выдачу кредитов.

Впрочем, все это некритично: пусть «о том не раз писали в прессе», многие кредитные учреждения всего-навсего пересмотрели свою процентную сетку, иногда даже не изменяя ее предельных значений, а лишь ужесточив требования к подтверждению заемщиками своих доходов. Азбучная вообще-то истина: ниже «качество» заемщика – выше проценты по кредиту.

Счастливые случаи на стройке

Итак, петербургский рынок ипотеки продолжал свой бег: за три квартала 2007-го был преодолен итоговый показатель 2006-го – выдано более 11 тыс. кредитов. Акцент интересов банкиров постепенно начал смещаться именно в сторону первичного рынка недвижимости, застройщики же охотно откликались на знаки внимания.

Не имея объективной возможности далее улучшать условия кредитования на приобретение жилья на вторичном рынке, банки перенесли свой конструктивизм на рынок строящейся недвижимости. Старая песня о главном – об отсутствии залога и прочих рисках – давно сдана в архив.

Сегодня банки стараются максимально расширить список кредитуемых объектов, для чего привлекают в качестве партнеров все новые и новые строительные компании. ВТБ 24 и банк «Электроника» декларируют так называемый свободный выбор объекта. Среди остальных, предпочитающих конкретику, лидировал долгое время в одиночестве Московский банк реконструкции и развития. У него аккредитован 21 застройщик, на чьих объектах можно приобрести квартиру с использованием средств ипотечного кредита. Теперь МБРР делит первую ступень с банком «Санкт-Петербург» и Москоммерцбанком. В числе лидеров также ВТБ Северо-Запад (17), Северо-Западный банк Сбербанка РФ (15), Абсолют Банк и Балтинвестбанк (по 13), КИТ Финанс (12).

Ведущие строительные компании охотно идут на контакт с банкирами, среди них есть свои герои, больше других проникшиеся ипотечным духом. Корпорация «Строймонтаж» сотрудничает с 13 кредитными учреждениями, далее следуют ЛенСпецСМУ (10), ГДСК (9), YIT Лентек (7), М-Индустрия (6), Строительный трест № 20 и Стройкорпорация «Элис» (по 5). Корпорация ЛЭК, которая раньше взаимодействовала только с Северо-Западным банком Сбербанка РФ, в 2007 году заручилась поддержкой еще трех финансовых организаций.

Настоящими шоуменами в данном сегменте ипотечного рынка в 2007 году выступили две пары «банк–застройщик».

В первом полугодии эту роль исполняли компания «М-Индустрия» и Балтинвестбанк, которые подготовили совместную программу ипотечного кредитования. Ставка по кредиту – 9% годовых в рублях на инвестиционный период. При том что средний показатель «строительной» ставки составляет сегодня более 13% годовых в рублях, это – революционный шаг. Главное, чтобы клиенты понимали, что столь низкая ставка продолжает действовать только до того момента, как на вновь построенную квартиру будут оформлены право собственности и залог. Партнерская программа распространяется на три объекта: первая очередь жилого комплекса «Поэма у трех озер» в Выборгском районе, жилой комплекс «Южный каскад» и «Высотный дом» в Кировском районе.

Другую громкую акцию на первичке учинили в третьем квартале банк «Санкт-Петербург» и корпорация «Строймонтаж». Их совместная программа предполагает минимальную процентную ставку 8% годовых в рублях (!). Правда, действует она лишь в течение первого года погашения ипотечного кредита.

Прогноз и нечто

В начале 2007 года эксперты предрекали динамичное и поступательное развитие ипотеки. Во многом эти прогнозы сбылись. Прекратилась ценовая гонка на рынке жилья, и в то же время стоимость квадратного метра в Петербурге достигла уровня, при котором потребность в кредитах для покупателей выросла.

В развитие событий, конечно, вмешался кризис ликвидности, вызванный волной неплатежей ипотечных заемщиков категории subprime в США. Как же видят участники рынка перспективы развития жилищного кредитования с «поправкой на ветер»?

Генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров полагает, что в 2008 году общая тенденция развития ипотеки в Северной столице, скорее всего, сохранится. Падения объемов в денежном и «штучном» выражении вряд ли можно ожидать, как и значительного роста. Доля ипотеки на рынке недвижимости останется на прежнем уровне – 17–20%.

Нулевой первоначальный взнос, по мнению Владислава Назарова, как кредитный продукт, скорее всего, исчезнет, появляясь только в краткосрочных PR-акциях банков.

«В 2008 году требования к заемщикам станут жестче, – уверен Павел Штепан, руководитель Комитета по ипотеке и программам долгосрочного финансирования Российской Гильдии риэлторов. – Для рынка ипотеки вопрос количества выданных кредитов перешел в вопрос качества. Займы должны быть рефинансированы – через выпуск ипотечных ценных бумаг, с привлечением ресурсов фондового рынка. И в этом отношении сегодня Россия менее привлекательна для западных инвесторов, чем, например, Индия».

По мнению главы представительства Городского ипотечного банка в Петербурге Андрея Пименова, в 2008 году объемы ипотеки в Северной столице вырастут на 60–80% по сравнению с 2007-м. Начальник отдела ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала НОМОС-БАНКа Галина Архипова настроена еще более оптимистично: рынок ипотечного кредитования в 2008 году продолжит свой динамичный рост, увеличившись в два-три раза.

Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала банка ВТБ 24, убеждена в том, что ужесточения требований к заемщикам, при условии сохранения стабильности на рынках недвижимости и ипотеки, не произойдет. Но и ждать того, что банки станут заметно либеральнее, не стоит. Хотя конкуренция подвигнет многих к смягчению условий по ипотеке.

Итак, в полном масштабе российские заемщики еще не ощутили влияние кризиса ликвидности на финансовом рынке. Но и последствия его не бесконечны: рано или поздно они будут преодолены, и все вернется на круги своя, в русло долгосрочных мировых тенденций. То есть деньги продолжат дешеветь, а реальные активы – дорожать. Жилье в России традиционно относится к самым реальным активам.

Эксперты уверены, что ни серьезные взлеты, ни опасные падения в 2008 году российской и петербургской ипотеке не грозят. Механизм будет работать в штатном режиме, местами спотыкаясь о несовершенство законодательства и недостаток средств и набирая скорость на ровных, накатанных участках.

Послушайте!

Если ипотечные кредиты выдаются в таком объеме – значит, это кому-нибудь нужно. В 2007 году ипотека «влила» на петербургский рынок жилья примерно $1,9 млрд. Кто после этого рискнет говорить о грядущем снижении цен, о том, что лопнет «инвестиционный пузырь»? Особенно на фоне лихорадки, охватившей фондовые рынки.

Вопрос, кажется, надо ставить по-другому: не «будет или не будет», а «когда случится новый виток и с каким размахом»? Петербуржцам, конечно, проще: нужно элементарно следить за московским рынком – мелкие колебания могут и не аукнуться, а заметные невооруженным глазом примерно через полгода повторятся здесь.
 

* ипотечные кредиты выдавались в иностранной валюте и рублях  
** по количеству выданных кредитов

Источник: Санкт-Петербургское ипотечное агентство

Текст: Игорь Воронин