Об объемах жилищного строительства, соглашениях с проблемными застройщиками, перспективах развития дорожной инфраструктуры и многом другом БН рассказал вице-губернатор Ленинградской области по строительству Михаил Москвин.
– Михаил Иванович, во время нашей предыдущей встречи в декабре 2016 года вы говорили, что Ленобласть не гонится за объемами нового строительства. Однако они не снижаются, а по прогнозам на 2019 и 2020 годы – даже еще вырастут. Это происходит помимо желания областных властей?
– Сейчас мы фиксируем результаты тех процессов, которые начались лет пять назад – именно столько составляет инвестиционный цикл в строительстве. И выданные ранее разрешения на строительство заканчиваются разрешениями на ввод в эксплуатацию, поэтому показатели ввода жилья и не будут драматически снижаться еще несколько лет. По нашим оценкам, например, в 2020 году должно быть введено 3,8 млн кв. м жилья, или 43 тыс. квартир. Так что главное, чтобы застройщики выполнили свои обязательства перед дольщиками в срок, тогда эти объемы сохранятся. Что касается новых разрешений, то законодатель значительно ужесточил требования к застройщикам, и получить их стало сложнее – все заявления мы рассматриваем очень тщательно.
– Был всплеск, связанный с грядущими изменениями ФЗ-214?
– Ажиотаж пока еще продолжается. При этом, по нашей статистике, на три заявления приходится одно разрешение. И не из-за административных барьеров – отказы происходят по разным техническим причинам: отсутствие каких-то документов, несоответствие градплана земельного участка проектной документации и так далее.
– Недавно вы сказали: «Мы можем вешать замок на отдел выдачи разрешений на строительство комитета госстройнадзора». Как отреагировали застройщики на эту вашу шутку?
– За первые три месяца этого года в комитет госстройнадзора поступило более 300 заявлений – не только на выдачу разрешений на строительство, но и на ввод, на продление сроков, причем речь не только о жилье. Так что застройщики по-прежнему активны. А «замок», упомянутый мною в шутке, касается только сферы жилищного строительства, потому что Ленобласть обеспечена жильем по выданным ранее разрешениям на три, а то и пять лет вперед из расчета один новый квадратный метр на одного жителя региона.
– В Ленобласти теперь запрещено строить дома выше 12 этажей. Как эта мера скажется на ценах? Понятно, что при новых сделках с земельными участками застройщики будут учитывать данное обстоятельство, но что делать тем, кто уже купил, а разрешительную документацию на строительство еще не оформил?
– Цены, конечно, можно повысить, но рынок все равно отрегулирует цифры. Любое повышение цен сегодня чревато отсутствием продаж, потому что на рынке очень много предложения. А результаты этой новой региональной политики мы увидим тоже в перспективе пяти лет.
Да, сейчас достаточно много тех, кто покупал участки, рассчитывая строить на них дом в 20 этажей. Что делать, это изменяющееся законодательство, мы реагируем на вызовы времени. В конце концов, не власти же продавали земельные участки девелоперам.
Вообще эта мера – понижение этажности – продиктована прежде всего здравым смыслом: комфортной средой обитания является низкоплотная и малоэтажная застройка. И это не какие-то капризы властей Ленобласти, а общемировая практика. Большая этажность характерна для деловых центров, где высока цена земли. И люди там работают, а не живут. А живут они в районах средне- и малоэтажной застройки. Сейчас и мы в России к этому постепенно приходим. Мы подчеркиваем, что, покупая квартиру, человек должен приобретать не только жилой объем, но и – в качестве бонуса – комфортную среду обитания.
– Область предложила городу разработать пилотный проект совместного пространственного развития территорий. Как продвигается эта работа?
– Работа началась, хотя и достаточно тяжело, поскольку у города свое видение. Но постепенно формируется общий подход, совместная концепция разрабатывается. В качестве пилотного проекта выбрано развитие агломерации в границах, включающих в себя территории Петродворцового района Петербурга и граничащих с городом муниципальных образований Аннинского, Большеижорского городских поселений и Горбунковского, Ропшинского, Пениковского, Гостилицкого, Низинского сельских поселений Ломоносовского муниципального района Ленобласти.
Надо отметить, что уже сегодня Аннинское сельское поселение – это наглядный пример того, чего хочет Ленобласть от концепции совместного градостроительного развития: застройка не выше 12 этажей, строятся дороги, детские сады, и все это на частной земле. И раз это все, включая ледовую арену, которой ни в каких нормативах нет, возводится, значит, проекты могут приносить и приносят застройщикам прибыль.
– Звучали предложения, чтобы органы местного самоуправления вновь получили право разработки градостроительных планов земельных участков для застройщиков. А что принципиально изменилось, раз стало возможно вернуться к старой практике, которую прежде много критиковали?
– В конце года губернатор наложил вето на законопроект о возвращении права регистрации градпланов в муниципалитеты. Изначально инициатива была связана с тем, что градплан земельного участка сегодня несет в себе просто информационную составляющую: это выписки из вышестоящих документов территориального планирования – генерального плана, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории. И когда они все разработаны, градплан уже не несет такую серьезную функцию, как это было раньше.
Однако губернатор все равно не согласился, и Законодательное собрание отклонило этот законопроект. Мы готовим к нему поправки, где оставляем на региональном уровне утверждение градостроительных планов земельных участков, но передаем это утверждение от комитета по архитектуре в комитет госстройнадзора, на котором и так сегодня лежит обязанность проверки. Логично, если тот, кто проверял градплан, будет его и утверждать при выдаче разрешения на строительство. Таким образом, мы уменьшим и число проверок, и необходимое для этого время. Надеюсь, губернатор с нами согласится. Новая редакция законопроекта будет ему направлена уже в апреле.
– Дорожная инфраструктура в ближнем поясе: что изменилось в 2017 году и чего ждать в ближайшее время?
– В 2017 году мы заключили госконтракт на строительство съезда с кольцевой автодороги в Западное Мурино. Был открыт «прокол» под КАД.
Мы наконец построили часть Голландской улицы, которая примыкает к Колтушскому шоссе в Янино. Здесь у нас четыре застройщика, один из которых почему-то не участвовал в этом строительстве, но он вложится во второй этап создания дорог.
У нас наведен порядок в районе станции метро «Девяткино»: убраны торговые павильоны, проведено благоустройство, расставлены светофоры.
Во Всеволожском районе отремонтирован дополнительный въезд-выезд из микрорайона Южный (пост Ковалево) в Петербург. Такое вот поступательное движение.
– Работы по строительству съезда с КАД в Западное Мурино уже начались? А объездной дороги вокруг Мурино?
– По съезду работы уже ведутся – установлен строительный городок, застройщик готовится к сезону, завершаются юридические вопросы с собственниками. Первый этап – «прокол» – был сделан еще год назад. А контракт, который был заключен осенью 2017-го, рассчитан до 2020 года.
У нас, как вы знаете, два объезда Мурино – западный и восточный. С западной стороны это продолжение съезда с КАД (подъезд к транспортно-пересадочному узлу), с восточной стороны – продолжение Пискаревского проспекта. Проект продления Пискаревского находится в стадии завершения разработки проектной документации.
Все-таки мы пришли к выводу, что более целесообразно сделать эту дорогу без взимания платы за проезд (а изначально планировалось привлечь инвестора). Будем строить на бюджетные средства, обратимся в Минстрой и Минтранс за субсидией из федерального бюджета. Соответствующее обращение губернатора Ленобласти уже готовится. Надеемся, что нашу просьбу удовлетворят и из тех 11 трлн руб., которые в ближайшее время будут выделены на дороги Российской Федерации, наш регион свою часть получит. До границы с Ленобластью дорогу будет строить город, и средства в бюджете Петербурга на это уже заложены.
– Проблема выезда из Кудрово, в частности новая развязка с КАД, – как продвигаются дела здесь?
– С представителями застройщиков недавно по этому поводу была встреча, и мы взяли на себя обязательство развязку Ленинградской улицы с КАД построить к 2020 году. Это будет разнесенная развязка: Ленинградскую улицу продлим вдоль кольцевой до ближайшего съезда. Точно так же рассматриваем возможность выпрямления Центральной улицы в южной ее части с выездом напрямую на Мурманское шоссе. И еще нами направлены в Петербург запросы на согласование пробивки от Областной до улицы Подвойского, но это только для общественного транспорта. Предварительное согласование есть, работа продолжается.
– IKEA собиралась строить новый гипермаркет в поселке Новоселье. Уже обратилась за разрешением на строительство?
– Земельный участок находится в собственности шведской компании. Нам на рассмотрение уже были представлены эскизы проекта; эта работа продолжается, и разрешение на строительство не за горами. Тем более что они поставили инвестиционный срок – уже в 2019 году ввести в эксплуатацию первую очередь. Гипермаркет в Новоселье будет самым большим на территории Ленинградской области, больше, чем на Парнасе или на Дыбенко.
– Недавно вы заявили, что решить проблему дольщиков планируете, заключая с каждым проблемным застройщиком соглашение о сроках и условиях введения жилых домов в эксплуатацию. Это просто декларация или предусмотрены какие-то санкции по отношению к тем, кто такие соглашения не будет исполнять?
– Вообще-то все санкции прописаны в ФЗ-214. Но санкции для нас не главное: мы хотим помочь людям и застройщику завершить объект, а не наказать.
– Тогда зачем эти дополнительные соглашения?
– Проблемные объекты делятся на две категории. Первая – когда в силу банкротства или каких-то других процедур юридически застройщика нет и этот объект передан кооперативу, созданному участниками долевого строительства. В таких случаях мы работаем с кооперативом, контролируем процесс и можем как-то направлять. Соглашения тогда не нужны.
Вторая категория проблемных объектов такова: застройщик есть, но нарушаются сроки ввода в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам. И мы можем ориентироваться только на обещания застройщиков. Поэтому в первую очередь соглашения нужны для того, чтобы перечислить те обязательства, которые берет на себя застройщик и которые берет на себя власть. Это более понятный дольщикам документ, он нужен, чтобы их информировать, как идет процесс достройки объекта, кто за что отвечает и к кому по какому вопросу обращаться. Соглашение нужно и для того, чтобы подчеркнуть, какие обязательства перед своими дольщиками и пайщиками несут застройщики – Navis, O2 Development, «Лидер Групп», «ГлавСтройКомплекс», «Норманн», «ЛенСпецСтрой» и так далее.
– Как O2 Development удалось убедить вас в том, что они в состоянии закончить строительство ЖК «Силы природы»?
– Дело не в том, что убедили. Мы не та структура, где играют в «верю – не верю». O2 Development публично взяли на себя дополнительную ответственность, которая и так прописана в договорах долевого участия и договорах паевого взноса. Взяли на себя обязательства – пожалуйста, исполняйте. Мы не мешаем, мы помогаем этому процессу. Но если они не справятся, запасной вариант у нас всегда есть.
– Запасной вариант – это что, банкротство?
– Я подчеркиваю: мы этого не хотим, мы против процедуры банкротства. Хотим, что застройщики достраивали свои объекты, извлекали прибыль и процветали, а не банкротились. Но если вдруг это случится, то конкретно по «Силам природы» у нас есть подписанный документ – схема застройки, и мы готовы ее в любой момент реализовать. Сейчас об этом говорить рано: следим за тем, как застройщик исполняет принятые на себя обязательства.
Досье БН
Михаил Иванович Москвин
Родился в 1968 году в Ленинграде.
Окончил Государственный институт физической культуры им. П.Ф. Лесгафта и Санкт-Петербургский государственный университет путей сообщения по специальности «экономист-менеджер». Дополнительное образование: Санкт-Петербургский международный институт менеджмента по программе «Финансы и кредит» и Северо-Западная академия государственной службы по программе «Государственное управление и государственная служба».
Работал на руководящих постах в строительных компаниях Ленинградской области, был директором МУП «Единая служба заказчика» при администрации Всеволожского района. В ноябре 2012 года стал председателем комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти. С февраля 2015 года – вице-губернатор Ленинградской области по строительству.
