Пока что никто точно не знает – как именно переход на проектное финансирование повлияет на девелопмент новостроек, спрос и условия существования рынка в целом. Быть может, эти изменения будут жесткими и мгновенными, а может, плавными и мягкими. Лучше и точнее всего об этом могут судить лидеры мнений и настоящие профессионалы своего дела. Поэтому в рамках подготовки ко Всероссийскому форуму Urban Space мы опросили ключевых игроков рынка жилья Северной столицы относительно их видения будущего этой индустрии.
Как, на ваш взгляд, изменения в градостроительной политике и нестабильное поведение покупательского спроса скорректируют стратегии развития компаний и их проекты?
– Я думаю, что сейчас точно не стоит ожидать того, что цены на квартиры будут падать. Как показывает практика, стоимость жилья растет из года в год. Это происходит за счет инфляции, роста цен на строительные материалы и оборудование. Хотя в этом году подорожание могут спровоцировать и возможное создание фонда строительства социальных объектов, и отказ от долевого строительства. К примеру, в случае первого варианта вырастут фактические затраты строительной компании, второго – усложнится привлечение средств, что также приведет к росту стоимости жилья. Однако такие перемены на рынке могут повлиять на мелких и средних игроков. У крупных застройщиков, к которым относится «Группа ЛСР», все стабильно. В любом случае тем, кто думает о покупке собственной квартиры, стоит поторопиться. Сейчас наиболее подходящий для этого период: поправки закон в силу не вступили, ставки по ипотеке максимально выгодные. Тем более что лучше вкладывать средства в наиболее надежные активы, в том числе в недвижимость.
– Изменения в градостроительной политике в Санкт-Петербурге оказывают прямое влияние на девелопмент. Так, чем больше времени и финансовых затрат требует согласование проекта, тем выше его себестоимость для застройщика и цена квадратного метра жилья для конечного потребителя. Локальный и простой девелопмент уходит в прошлое. Мы вплотную подошли к этапу, для которого характерны крупные и более сложные проекты. Поэтому можно отметить позитивное влияние сегодняшней градостроительной политики Петербурга на качество строящихся объектов: соблюдение актуальных норм правил землепользования и застройки гарантирует каждому новому проекту наличие всей необходимой социальной инфраструктуры, парковочных мест, зеленых насаждений. Безусловно, это тоже увеличивает стоимость жилья, но одновременно и повышает его качественные характеристики.
В последнее время ежегодный спрос в Санкт-Петербурге и на ближайших пригородных территориях стабилен и колеблется в пределах 4 млн кв. м. Но динамика спроса остается чувствительной к цене квадратного метра. Благодаря относительно низким ставкам ипотеки, спрос на жилую недвижимость в Петербурге пока сохраняется на уровне прошлых лет. По итогам 2017 года незначительное снижение спроса не привело сокращению девелоперами запуска новых проектов. В целом базовый спрос на улучшение жилищных условий не сокращается даже в условиях экономического кризиса. Могут снизиться запросы покупателей по площади квартир, по классу жилья. Девелоперы более активно переходят от проектов эконом-класса в сегменты комфорт и выше. Однако рынок жилой недвижимости быстро меняется. С одной стороны в индустрии заметен тренд на улучшение условий проживания. Так, в частности, средняя площадь на одного человека в новостройках выросла с 20 до 24 кв. м. С другой стороны – средняя площадь однокомнатных квартир сократилась до 30 кв. м. Это ответ на запрос молодых покупателей, которым меньшая площадь позволяет уложиться в минимальный бюджет покупки. Но требования к функциональности жилья у сегодняшнего клиента возросли. Поэтому мы развиваем формат европланировок, который с каждым годом становится все более востребованным, и улучшаем зонирование пространства с целью обеспечить большую функциональность квартиры при меньшей площади.
– Если судить о рынке по итогам 2017 года, то явного снижения спроса нет. Оно ощущается скорее на рынке жилья эконом-класса. Другое дело, что текущий уровень спроса не может угнаться за ростом предложения на рынке, а возможности для снижения цен у участников рынка нет. Девелоперам и так приходится работать с минимальной маржой, и снижать цену – фактически означает продавать ниже себестоимости. Стратегия работы в таких условиях должна быть следующая: создание передового, отличного от других продукта и развитие сервисной составляющей. Уникальный сервис и уникальный продукт намного сложнее скопировать, чем какие-то элементы продукта.
Среди нововведений в регулировании отрасли наибольшее влияние на рынок сейчас оказывают изменения в федеральном законодательстве о долевом строительстве. Могу предположить, что в ближайшей перспективе, до 1 июля, застройщики постараются получить максимальное количество разрешений на строительство по старым правилам. В дальнейшем растущая жесткость государственного регулирования может привести к уходу с рынка части компаний, в первую очередь финансово неустойчивых.
– Несмотря на то что изменения в законодательстве, связанные с переходом на проектное финансирование жилищного строительства, не окажут существенного влияния на рынок в текущем году, застройщики, разумеется, уже активно к ним готовятся. Очевидно, что изменения в отрасли в перспективе приведут к росту себестоимости строительства жилья, поэтому работа ведется в разных направлениях. Часть девелоперов занимается реорганизацией бизнеса под новые правила игры и анализируют риски и рентабельность будущих проектов, другая – параллельно ведет активную работу по получению разрешительной документации для реализации объектов на действующих в настоящее время условиях. Что касается текущей ситуации на рынке жилья, то она остается спокойной. На мой взгляд, 2018 год пройдет без существенных колебаний, как по объему продаж, так и по уровню средних цен.
Более подробно стратегические вопросы развития жилищной отрасли будут обсуждаться на Urban Space в Санкт-Петербурге 21 июня 2018 года.
