Дешевле только в долгострое

В выборку Центра оценки и аналитики БН попало около двух десятков новостроек и под сотню вариантов самых недорогих квартир, которые петербургские застройщики предлагали в марте (см. таблицу).

Вечный спрос

Количество квартир-студий в проектах массового сегмента если и уменьшилось за последние пару лет, то ненамного. По данным Центра оценки и аналитики БН, сейчас они занимают около 29% в арсенале городских застройщиков.

И, вопреки давним разговорам о насыщении спроса этим форматом, именно из-за возможности сэкономить такие квартиры остаются одними из самых востребованных на рынке. Студии активно приобретают студенты, молодые пары, приезжие, которым оказалась не по карману питерская однушка. Кроме того, такой формат по-прежнему интересен частным инвесторам, которые покупают студии на стадии котлована для быстрой перепродажи или с целью долгосрочной сдачи в аренду.

Несмотря на то что цена квадратного метра в студиях всегда чуть выше, чем в остальных типах квартир, небольшие метражи позволяют предложить покупателю весьма скромный бюджет покупки. Цены на самые компактные варианты студий существенно ниже среднегородских.

Кто почем

Привлечь покупателя недорогими студиями в своих проектах сейчас стремятся все крупнейшие петербургские застройщики: Setl City, «Полис Групп», «ЦДС», «Главстрой-СПб», «РосСтройИнвест» и др. – у некоторых компаний в наш рейтинг попали сразу по два-три проекта.

Стоимость самых доступных вариантов стартует от 1,5 млн руб. – столь низких стартовых цен на строящееся жилье в черте Петербурга еще не было. Правда, заявлены они в ЖК «Новая Каменка» – наследном долгострое компании «СУ-155», который сейчас завершает АКБ «Российский капитал». Сдача пяти корпусов комплекса отнесена на первый-второй квартал текущего года, еще один корпус (переименован в ЖК «На Королёва») – на конец 2018-го. Именно здесь остались непроданными квартиры, в том числе студии площадью 24 кв. м.

Одна из самых низких цен квадрата по Петербургу – 68 тыс. руб. – у «Группы ЛСР» в ее проекте-миллионнике «Цветной город» со сроком сдачи в конце 2018 года. При этом цена заходит за отметку в 2 млн руб., так как застройщик предлагает самые просторные варианты квартир такого формата на рынке – 32 кв. м.

Отметим, что предложений недорогих студий немало в новостройках со сдачей в конце текущего года или в уже сданных домах. К примеру, готовую студию площадью 18,4 кв. м в ЖК Ultra City от компании «Северный город» можно купить по цене чуть менее 2 млн руб. Цена квадрата (105 тыс. руб.) – самая высокая, а площадь квартиры – самая компактная в нашей выборке.

Квартиры по минимальным ценам сконцентрированы в объектах со сдачей через полтора-два года. При этом часть застройщиков продают квартиры без отделки, а значит, к заявленной цене потенциальному покупателю нужно не забыть прибавить порядка 7-10 тыс. руб. за кв. м.

В лидеры по числу недорогих вариантов вышел Приморский район (сразу семь новостроек). Он выделяется и разнообразием предложения – цены квадрата в студиях различаются чуть ли не вдвое. На втором месте (четыре объекта) – Невский район: в качестве главного поставщика недорогих студий он лидировал в нашем прошлогоднем рейтинге. В целом география предложения обширна – сразу семь районов. Помимо традиционных спальников недорогие студии предлагают в Московском и Василеостровском районах. В первом столичная компания «Интер-Групп» строит ЖК «Две столицы» на территории бывшего мясокомбината «Самсон». А на намывных территориях компания Seven Suns Development завершает свой ЖК «Светлый мир “Я-Романтик…”».

Ценовые зарисовки

Отметим, что минимальный бюджет покупки в Петербурге уменьшается в том числе за счет дальнейшего сокращения площадей. Средний метраж недорогих студий в нашей выборке составил 24 кв. м, тогда как в прошлом году были варианты попросторнее – 26 квадратов. Как недавно писал БН, петербургские застройщики расширяют линейку своих предложений за счет квартир «мелкой нарезки», а минимальный метраж квартир-студий опустился ниже 20 кв. м.

В целом цена входного билета на рынок городских новостроек понизилась по сравнению с прошлым годом. Тогда в бюджет покупки до 2 млн руб. укладывалось лишь незначительное число вариантов, сейчас – это большинство объектов нашей выборки. 

Интересно сравнить и изменение цен в одних и тех же проектах. У кого-то из застройщиков можно видеть повышение цены квадратного метра на 10-12%, связанное с ростом строительной готовности объекта. У кого-то минимальный ценник на котловане остался прежним. А у кого-то даже стал ощутимо ниже, чем годом ранее.

Делать выводы, однако, преждевременно. Зачастую самый низкий ценник устанавливается застройщиками лишь на незначительное число квартир – распространенный маркетинговый ход. Кроме того, заявленное «вкусное» предложение может включать 5-10-процентные скидки, которые по-прежнему широко распространены на рынке. На деле такой бонус действителен лишь при 100-процентной оплате квартиры. А при покупке в рассрочку размер скидки в лучшем случае будет зависеть от величины первого взноса.

Дешевые риски долгостроя

Закон кризисного рынка – чем ниже цены, тем выше риски – пока не очень актуален для городских новостроек. Из попавших в наш рейтинг застройщиков отметим компанию «Норманн», у которой ряд объектов входят в число официально признанных властями долгостроев. Первоначально срок сдачи первых корпусов ЖК «На Заречной» был заявлен на первый квартал 2016 года и с тех пор переносился.

Также следует упомянуть компанию «Лидер Групп» – по ряду строящихся объектов есть многочисленные нарекания дольщиков. Впрочем, в отношении ЖК Yoga, который включен в наш рейтинг, нарушения графиков строительства не отмечены.

В завершение скажем, что за дешевыми студиями лучше отправляться в пригороды и предместья Петербурга – именно там самый большой их выбор. По данным БН, стоимость бюджетных вариантов стартует от 800 тыс. руб. с небольшим. А минимальная цена квадрата (35-37 тыс. руб.) почти вдвое ниже средней ценовой температуры новостроек Всеволожского района. Для сравнения: год назад минимальные цены на студии в областных локациях начинались от 1,0-1,2 млн руб. В Мурино, Янино, Буграх, Агалатово и прочих локациях сейчас значительное число предложений со сроками сдачи через год-полтора-два, которые легко укладываются в 1,5 млн руб.

Намыв Васильевского острова: новостроек все больше

Рисками на котловане инвестора не напугать

Первичка разогрелась под конец зимы

Новостройки Малой Охты: на стыке «бизнеса» и «комфорта»

Первичный рынок встал на паузу

Но именно за пределами города как никогда велико число неудачных проектов или нарушений срока реализации, где застройщик из-за обострившейся конкуренции и падения продаж вынужден все сильнее демпинговать. О наличии проблем на объекте лучше судить по форумам недовольных дольщиков – их опыт говорит, что дешевле рисков долгостроя ничего нет.

Таблица

Жилые комплексы, в которых предлагаются самые доступные студии

Источник: БН

Текст: Александр Смирнов    Фото: Алексей Александронок