- Алексей Алексеевич, с какими результатами Областное ипотечное агентство завершило 2007 год?
- За прошедший год Агентство рассмотрело около пятисот заявок на получение кредитов, из которых одобрило 354. Из них 114 прошли через банки, а 240 через наш офис и районные представительства. Выдано 309 кредитов на сумму 324 млн 650 тыс. руб. Если говорить о районах, которые лидируют по выдаче кредитов, на первое место можно поставить Волховский – один из самых активных в Ленинградской области. Далее следуют Сосновый Бор, Всеволожский, Тихвинский и Кингисеппский районы.
За год мы создали 6 новых подразделений. Теперь на территории Ленинградской области работают 11 представительств нашего Агентства. До конца 2008 года планируем открытие офисов и в других районах, например, в Волосовском, Сланцевском.
На сегодняшний день при Агентстве аккредитованы 13 банков, которые работают по стандартам АИЖК (федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), 6 оценочных компаний, 12 ипотечных брокеров и 6 страховых компаний.
- Какова доля вашего агентства в выдаче ипотечных кредитов на территории области?
- По итогам 2007 года доля Агентства на рынке ипотечного кредитования составляет 12-15%. Здесь имеются в виду не только самостоятельно выданные Агентством займы, а весь объем кредитов, выданных по стандартам АИЖК в Ленинградской области. Все кредиты, выданные по этим стандартам, мы выкупаем у банков и рефинансируем в АИЖК.
- Продвижение вглубь области – принципиальная позиция агентства?
- В начале нашей деятельности мы предполагали работать с ипотечными брокерами. Очень многие агентства недвижимости в области решили включиться в это направление, но уже после первого года работы выяснилось, что такой вариант малоэффективен, были жалобы от клиентов на завышение стоимости услуг со стороны брокеров. А наша первоочередная задача – внедрение в области доступной ипотеки, означающей минимальные затраты для не самых состоятельных жителей. Кроме того, были серьезные замечания к пакетам документов, которые готовили брокеры.
В конце 2006 года мы пошли по пути создания своих представительств. Начали с ближайших районов, которые представлялись нам наиболее интересными. Это уже дало свои результаты. Если раньше для получения кредита человеку было необходимо приехать из области в Санкт-Петербург, то с начала 2007 года, с помощью аккредитованных банков, которые имеют филиальные сети в области, например ЗАО «Рускобанк», мы начали выдавать ипотечные кредиты непосредственно в области. Процентная ставка у нас самая низкая в России, она начинается от 10,75% годовых в рублях.
- Для чего банкам нужна аккредитация при агентстве?
- Банки не очень охотно работают с Ленинградской областью, потому что им не очень понятен этот сектор рынка, не очень ясна стоимость недвижимости. Благодаря аккредитации они получают точные данные. Мы готовим кредитное дело, соответствующее стандартам, включаем в него в данные, подготовленные оценочной компанией – и передаем в банк. В соответствии с заключенными соглашениями, Агентство выкупает у банков ипотечные закладные. Таким образом, вероятность невозврата кредита для банков исключена. Благодаря этому они стали активно кредитовать область. По сравнению с 2006 годом объем выдаваемых ипотечных кредитов увеличился на 55%.
- И все же ипотечных кредитов выдается не так много. Почему?
- Сказываются ценовая неравномерность и относительно небольшие объемы строительства. Например, в Волховском районе стоимость жилья составляет около 23-25 тыс. руб. за кв.м., а стоимость квадратного метра во Всеволожском районе приближается к 60 тыс. руб. Уровень заработной платы граждан не сильно различается по территории Ленобласти. Получается, как ни странно, что в отдаленных районах люди имеют большую возможность для получения ипотечного кредита и покупки жилья, чем в районах, приближенных к городу. Но при этом очевидно отсутствие жилья в отдаленных районах.
В прошедшем году мы начали принимать участие в инвестиционно-строительной деятельности. Был подписан ряд инвестиционных договоров с муниципальными образованиями Всеволожского, Ломоносовского районов об инвестициях в строительство. Сейчас у нас строится 9-этажный 72-квартирный панельный дом в Приозерске. Он будет сдан в I квартале этого года. Наш дом станет одним из первых, построенных в Приозерске за последние 10-15 лет. Квартиры с полной отделкой получат очередники района. При содействии бюджета области там уже продано около 30 квартир для участников жилищных программ. Кроме того, еще на стадии долевого участия, мы выдавали ипотечные кредиты на покупку квартир в этом доме.
- Но проблема доступности нового жилья все равно существует. Приобрести его могут далеко не все жители области – зарплаты не позволяют.
- И мы, и муниципалитеты заинтересованы в снижении стоимости жилья и стараемся брать участки, наиболее подготовленные для строительства, чтобы снизить себестоимость работ. Но зачастую у граждан все равно не хватает средств на приобретение этого жилья, им необходим ипотечный кредит. Опыт показывает, что весь набор финансовых инструментов: муниципальная субсидия, федеральная субсидия плюс имеющиеся денежные средства или ипотечный кредит – только все это вместе позволяет гражданину приобрести квартиру.
На Советской улице в городе Всеволожске строится муниципальный жилой дом. Мы являемся одним из инвесторов, уже заключили 46 договоров долевого участия. Там предусматривается финансирование из нескольких источников. Это - муниципальная субсидия порядка 280 тыс. руб.; часть дольщиков является получателями федеральной субсидии, в том числе молодые семьи; есть получатели областных субсидий; и часть будущих жителей получает ипотечный кредит или вкладывает свои средства. Стоимость квадратного метра в этом доме составляет 30100 руб., при том, что среднерыночная стоимость квадратного метра во Всеволожском районе примерно 59 тыс. руб. Получается, это не коммерческий, а социальный проект.
Время, когда квартиры давались очередникам бесплатно, ушло в прошлое. Тем не менее, муниципалитет и область в состоянии оказать поддержку. В Ленинградской области действует 4 региональные программы, позволяющие получить субсидии. Кроме того, в большинстве муниципалитетов разработаны и приняты собственные программы. У муниципалитетов есть адресные программы по аварийному и ветхому жилью, в бюджете 2008 года предусмотрены деньги на строительство и расселение жилья.
Сейчас мы разработали программу строительства малоэтажных быстровозводимых домов. Полный цикл строительства такого двухэтажного 10-квартирного теплого дома с чистовой отделкой, стеклопакетами и остекленными лоджиями занимает три месяца. Эти дома приходят на смену ветхому и аварийному фонду.
- Какое жилье чаще всего приобретается с помощью областного агентства - малоэтажное, коттеджи, многоквартирные дома?
- Кредитование вторичного жилья составляет примерно 70% от всего объема выданных кредитов, остальное приходится на первичный рынок. На вторичном рынке 60-70% всех кредитов выдается на покупку квартир в многоквартирных домах, остальные используются для приобретения индивидуальных коттеджей и таунхаузов.
Сейчас мы рассматриваем возможность участия в строительстве жилых домов в поселке Яльгелево Ломоносовского района. Участок в 28 га предназначен для комплексной застройки. Здесь будут возведены 2-3-х и 5-этажные многоквартирные дома, а также отдельно стоящие коттеджи.
Часто в небольших поселениях градостроительный регламент не позволяет строить дома выше 2-3 этажей. Мы пришли к выводу, что 2-3-этажные многоквартирные дома – это то, что сейчас нужно области, особенно быстровозводимые, которые достаточно быстро окупаются. Под гарантии Правительства Ленинградской области банки готовы предоставлять кредиты на эти инвестиционные цели.
- Вы заключаете инвестиционно-строительные договоры с районами. Но со строительными фирмами, наверное, работать было бы интереснее?
- Честно говоря, с коммерческими фирмами работать проще.
В органах местного самоуправления нет специалистов, нет штата сотрудников, которые могли бы вести эту работу. У муниципалитетов, как правило, не заложены в бюджет средства ни на развитие инфраструктуры, ни на формирование земельных участков, ни на инвестиционно-строительные цели. В принципе, муниципальное предприятие может выступать заказчиком строительства. Но, к сожалению, практически все функции заказчика ложатся на нас либо на ту подрядную организацию, которую мы привлекаем для ведения этих работ.
- А как быть с коттеджным строительством, о котором сегодня так много говорится?
- У нас есть программа по коттеджному строительству. Но существует маленький нюанс: земля под коттеджем должна находиться в собственности и иметь статус земли поселения. А сегодня очень большая часть коттеджной застройки числится либо на землях дачного некоммерческого партнерства, либо на землях сельхозугодий.
Ситуация с земельной собственностью сказывается на строительстве в целом: мало подходящих участков для постоянного проживания на землях поселений, отсутствует градостроительная документация. В результате, строить в области негде. И это при том, что огромные поля во Всеволожском и Ломоносовском районах не используются ни как сельхозземли, ни под строительство. Они выведены из оборота и находятся в ожидании перевода в другой статус для того, чтобы на них можно было строить.
Сейчас ситуация такова: небольшие участки организации и группы лиц застраивают без плана, домами произвольной архитектуры. Каждый отдельно решает свои вопросы по инфраструктуре. Это неправильно. Областная политика должна быть направлена на решение вопросов комплексно, на больших участках. Такие проекты сейчас намечаются, в том числе в Ломоносовском районе – в поселках Ропша и Яльгелево.
- Многие застройщики – строители коттеджных поселков работают с банками, по ипотечным программам. Это ваши конкуренты?
- Мы не считаем их конкурентами. Очень редкие банки работают по своим ипотечным программам. Особенно в области. Зачастую статус земли, на которой планируется строительство, неясен. Поэтому банки туда идут неохотно. Если в городе банкам понятны стоимость недвижимости и статус земли, на которой она находится, а их специалисты имеют достаточную квалификацию для решения этих вопросов, то в области такого не наблюдается. Либо банк выдает кредит на потребительские цели, а там совершенно другие процентные ставки, либо аккредитует строительные компании, которые понятны и прозрачны для него, это может быть и аффилированная структура самого банка, которая занимается именно строительством. Либо кредитуют отдельных лиц под залог имеющегося жилья. В этом случае тоже все понятно: есть квартира в Санкт-Петербурге, которая стоит несколько миллионов рублей, – почему бы под нее не выдать целевой кредит на строительство коттеджа. Риски банка при этом минимальны. А дать гражданину кредит с первоначальным взносом 10% для того, чтобы он построил на непонятном участке земли какой-то коттедж? Каков будет правовой статус этого коттеджа через несколько лет, никому не ведомо. Не каждый банк на такое пойдет.
- Сейчас некоторыми застройщиками рекламируется схема «квартира в обмен на коттедж». А возможно ли, на ваш взгляд, для человека и сохранение городской квартиры (она выступает в роли залога), и вновь построенного коттеджа?
- Это возможно. Стоимость трехкомнатной квартиры в Петербурге примерно соответствует стоимости коттеджа площадью около 200 кв. м в области. Именно это и рекламируют застройщики коттеджных поселков: возможность заложить квартиру в городе и вложить полученный от залога кредит на строительство с последующей выплатой в течение 15-20 лет.
- Означает ли это, что загородное жилье постепенно превращается из роскоши в нечто обыденное? Или говорить о тенденции преждевременно?
- Я думаю, рано об этом говорить, потому что новые поселки зачастую оторваны от социальной инфраструктуры, даже если они рекламируются как места постоянного проживания. Доступность поликлиники, больницы, аптеки, магазина ограничена. Они не созданы, только запланированы.
Строители коттеджных поселков только сейчас стали задумываться о том, что эти задачи нужно решать в комплексе и с самого начала закладывать в себестоимость проектов инвестиционных наличие этих объектов. Иначе они становятся малопривлекательными. Конкуренция по коттеджным поселкам выходит на новый уровень. Во главу угла теперь ставится наличие объектов социальной инфраструктуры. Люди стали понимать: недостаточно иметь коттедж в 20-30 минутах от города, особенно с учетом пробок, нужно еще получить необходимые услуги по месту проживания.
- Ваши планы на 2008 год?
- В этом году федеральный бюджет выделяет большие средства на решение вопросов ветхого и аварийного фонда. Я думаю, будет возведено не менее 50 (может быть, 70) быстровозводимых домов для решения этих задач. В области строится несколько заводов, обеспечивающих каркасное домостроение. Их руководство заинтересовано в том, чтобы областные жители имели возможность приобрести квартиры в этих домах. Они советуются с нами по типам домов, которые могут строиться в области, по архитектурно-планировочному решению, которое может быть востребовано жителями. Такие консультации и переговоры происходят постоянно.
Кроме того в этом году мы реализуем совместный проект с компанией Nokian Tyres. Во Всеволожском районе планируется строительство поселка на 300 квартир. Программа предполагает получение сотрудниками Nokian Tyres кредитов с рассрочкой платежа на 15-20 лет под небольшой процент – фирма обеспечивает выдачу кредита средствами компании. Мы привлечены как оператор этой программы, имеющий опыт и отношение к Ленинградской области. Первая очередь будет сдана в конце года.
Мы готовы принимать участие во всех строительных проектах и помогать жителям области получать ипотечные кредиты. Наша планка на нынешний год – общая сумма выданных кредитов должна составить миллиард рублей.
