Сейчас едва ли не три четверти квартир в российских новостройках приобретается благодаря ипотечным кредитам. Едва ли это однозначно хорошо, но факт остается фактом: абсолютному большинству россиян новое жилье доступно только с помощью банков.
Признаки проблем
Однако даже ставшая более доступной ипотека может оказаться недосягаемой или чрезмерно дорогой, если у вас отсутствует кредитная история или она неудовлетворительная.
Принципы оценки заемщика при ипотечном кредитовании немного отличаются от аналогичных действий при потребительском кредитовании. Банки конкурируют в скорости принятия решений, поэтому при беззалоговом кредитовании чаще применяются машинные технологии оценки: чем больше клиентов, тем больше массив накопленной статистики и более пластична модель оценки. Информация из кредитной истории позволяет не только увидеть долговую нагрузку у клиента, но и оценить его финансовую чистоту, качество обслуживания долгов, разнообразие его спроса на кредитные ресурсы. При автоматической оценке клиента любая, даже самая незначительная просрочка по кредиту, хоть на один день, может послужить стоп-фактором при одобрении кредита.
В случае более дорогостоящей и рискованной для банка ипотеки большинство все же оценивает возможности клиента вручную. Генеральный директор коллекторского агентства ООО «КИТ Финанс Капитал» Денис Аксенов сравнивает банк с ситом, а клиентов – с песком.
«При просеивании песка через сито проходят однородные песчинки определенного размера. И если какая-то песчинка через сито не прошла, начинают смотреть причины, почему ей это не удалось. Здесь может быть не только информация из кредитного бюро, а какой угодно фактор: возраст, уровень дохода, желаемая сумма кредита, объект залога и так далее. Банк согласно своей внутренней политике риска принимает решение, значим выявленный фактор или нет», – поясняет он.
При ручном андеррайтинге для ипотеки не обязательно учитываются так называемые разовые технические просрочки по кредитным платежам сроком до семи дней. Если же у клиента было несколько кредитов и по каждому из них зафиксированы несвоевременные платежи, то эксперт может сделать вывод о безответственности заемщика, что и повлияет на решение. Само собой, в отрицательную сторону.
Критическими являются просрочки, составляющие 90 дней и более. Чем дольше срок, тем хуже ситуация. Кроме того, в кредитной истории отразятся факты передачи долга коллекторам, признание долга безнадежным, банкротство физического лица. Высокая долговая нагрузка также будет поводом для снижения скоринг-балла, соответственно, уменьшатся шансы на получение нового кредита.
Иногда задолженность образовывается без ведома заемщика – злоумышленник оформляет кредит онлайн в микрофинансовой организации (МФО) по имеющимся у него паспортным данным. Как рассказывает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова, именно так произошло с одним из их клиентов, которому Сбербанк отказал в предоставлении ипотечного кредита из-за плохой кредитной истории.
«Начав разбираться, клиент обнаружил задолженность по кредиту в 3 тыс. руб., который был оформлен несколько лет в МФО. Переговоры с МФО об удалении этих сведений из кредитной истории и самого обязательства по кредиту привели к обратному эффекту – на нашего клиента стали давить коллекторы с требованием погасить задолженность», – рассказывает она. В итоге юристам в судебном порядке удалось признать договор недействительным, обязать МФО очистить кредитную историю клиента и взыскать денежные средства за услуги юридической фирмы, а также моральный вред.
Реакция банка
Если просрочки по кредитам имеются на момент обращения с заявкой на новый кредит и это не рефинансирование, то отказ будет в 99,99% случаев. Необходимо отметить, что погашенные просрочки, особенно если их немного и они не регулярны, сотрудники банка могут во внимание не брать. Для одобрения ипотечного кредита важна в первую очередь стабильность исполнения обязательств, количество уже взятых и погашенных кредитов, размер заработной платы, подтвержденный справкой 2-НДФЛ.
В случае плохой кредитной истории банки обычно не рискуют и не выдают ипотечный кредит даже по повышенным ставкам, так как ненадежный заемщик взваливает на себя дополнительное бремя и риск образования непогашенного долга увеличивается.
Стратегия оздоровления
Эксперты говорят, что сам по себе факт обращения заемщика к собственной кредитной истории повышает вероятность одобрения кредита, так как для кредитора это говорит о финансовой ответственности потенциального клиента.
Перед тем как предпринимать конкретные шаги, необходимо тщательно изучить свою кредитную историю и понять, что именно привело к ее ухудшению. Если просрочки составляли до 30 дней, то погашайте кредит в соответствии с графиком: этим вы продемонстрируете свою готовность усилить платежную дисциплину. В случае длительных просрочек, помимо своевременного внесения платежей, можно взять один или несколько краткосрочных кредитов и также вернуть их в срок в полном объеме.
По словам Олега Лагуткина, речь идет, безусловно, о ситуации, когда заемщик целенаправленно желает исправить кредитную историю и имеет средства для обеспечения текущих и новых обязательств. «В МФО обычно условия кредитования хуже, чем у банков, поэтому, конечно, лучше до последнего пытаться получить кредит в банке. При этом нужно постараться найти тот банк, который выдаст кредит несмотря на плохую кредитную историю», – поясняет он.
Конкретных временных рамок, требуемых на исправление кредитной истории, нет. Все зависит от тяжести ситуации. В стандартных случаях, когда человек накопил просрочки по незнанию (например, не закрыл кредитную карту по факту выплаты и банк продолжил работу с ней, списывая комиссию за обслуживание счета), собственной неаккуратности в отношении к платежам или из-за временной неплатежеспособности, на это может уйти около года, оценивают в «Эквифаксе».
Любопытно, что в целом эксперты не советуют обращаться в МФО для исправления плохой кредитной истории – это просто бессмысленно. При средней сумме ипотечного кредита 1,7-2,0 млн руб. записи в кредитной истории о микрозаймах на сумму до 30 тыс. руб. будут свидетельствовать скорее о проблемах с платежеспособностью потенциального ипотечного заемщика.
Для улучшения показателей можно получить кредитную карту с небольшим лимитом, воспользоваться им и погасить досрочно. В результате масса исполненных обязательств по кредитам перевесит отрицательный опыт. Можно прибегнуть к покупкам в рассрочку – продавец оформляет покупателю кредитный договор с банком-партнером, а по факту делает скидку на товар в размере процентов по кредиту.
Создание с нуля
Если у клиента отсутствует опыт кредитования, а значит, и кредитная история, банки не будут требовать от потенциального заемщика ее создания через различные короткие кредиты.
Однако отсутствие кредитной истории таит для банка риски, так как никто не знает кредитное поведение заемщика. Чтобы повысить свои шансы на одобрение ипотеки, подготовьтесь и заранее оформите кредитную карту. При умелом использовании вы не только избежите уплаты процентов по ней, но и обеспечите себе положительную кредитную историю. Взаимодействие с банком будет проще, если вы обратитесь за ипотекой в кредитную организацию, где являетесь зарплатным клиентом: для банка это преимущество, так как он четко видит финансовые движения на вашем счету.
