Пик инвестиционных покупок на первичном рынке жилья Петербурга эксперты отмечали четыре года назад – тогда на волне ослабления рубля и повышения спроса их доля превышала 30%.
В провальном по продажам 2015-м настало похмелье от ажиотажа – эта категория покупателей на время вовсе исчезла с рынка. Последние пару лет число инвестиционных сделок оценивается стабильно в пределах 10-15% от общего числа.
И не сосчитаешь
Назвать точное число инвесторов на рынке новостроек всегда было затруднительно: мотивы покупки могут скрываться, а стратегии дольщика по ходу строительства меняться. Оценки застройщиками доли переуступок в их проектах также расходятся в значительной степени.
Дополнительная сложность – кого считать инвестором. К ним принято относить и тех, кто приобретает квартиру с целью ее долгосрочной сдачи в аренду. Многие эксперты уверены, что именно такие инвестпокупки главным образом и представлены на сегодняшнем рынке.
«Инвестиции в жилье в новых проектах сейчас делают с целью последующего обеспечения жильем подрастающих детей либо с целью диверсификации накоплений. Таким образом, вложения в ликвидные новостройки больше связаны с сохранением денег, нежели с доходностью», – уверена директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерина Немченко.
Тем не менее остались инвесторы и с иной стратегией – спекулятивной: купить квартиру на старте продаж и реализовать по переуступке на завершающих стадиях строительства.
Как известно, средние цены на первичном рынке жилья давно топчутся на месте. Но при этом в неудачных или проблемных проектах они скользят вниз, а в пользующихся спросом рост за пару лет может составить 20-25%. На этот максимальный уровень маржи и ориентируется нынешний инвестор.
При удачном выборе объекта доходность от вложений действительно оказывается чуть не вдвое больше потенциальной прибыли от размещения средств на банковском депозите (сейчас около 7% годовых).
Некоторое представление о доле спекулятивных сделок на рынке можно получить из официальной статистики. Так, по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в 2017 году по каждому седьмому договору долевого участия была зарегистрирована уступка прав требования. То есть примерно у 15% квартир по ходу стройки сменился дольщик. Увеличение числа таких сделок по сравнению с 2016-м годом – более 10%.
Разумеется, не во всех случаях речь идет об инвестиционных приобретениях. Как сообщает E3 Group, около 50% всех предложений по переуступке нынче формируют дольщики, у которых изменились жизненные обстоятельства и они передумали. В этот же круг входят те, кто разочаровался в локации, не верит в финансовые возможности застройщика сдать объект вовремя или не сумел справиться с обслуживанием ипотечного кредита.
При этом общее число объявлений по переуступке достаточно велико. К примеру, весной прошлого года Центр оценки и аналитики БН подсчитал, что на тот момент доля переуступки составляла 25% от всего предложения рынка, а в ближайших локациях Ленобласти – 33%. Отметим, что именно в 2016-2017-м сдавались новостройки, в которые граждане массово вкладывали на волне ажиотажного спроса в 2014-м – начале 2015 года.
Прошло время «стихийных» инвесторов, которые без раздумий хватали все, на что хватало средств. Часть граждан переориентировалась на коммерческую недвижимость, в том числе апарт-отели.
«Рынок меняется и становится сложнее для частных инвестиций, на нем появляются новые продукты, созданные специально для инвестиций – уже грамотных и продуманных, с прозрачной и понятной механикой доходности», – говорит директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева.
По ее мнению, вложения в жилую недвижимость сейчас могут хорошо работать только при условии грамотного подхода – с участием профессионального агента, способного проанализировать огромное количество данных, чтобы выстроить долгосрочную картину поведения рынка и конкретного объекта на нем.
Риски на котловане
Многие оставшиеся на рынке жилья инвесторы теперь предпочитают вкладывать средства в небольшие проекты – затоваренные предложением локации, вроде Мурино и Кудрово, уже мало кого интересуют.
Впрочем, вместе с переносом строительной активности из областных полей уже в границах городской черты возникают новые точки притяжения для массовых инвестиций.
«Значительное количество квартир по переуступке сейчас сосредоточено в конце Комендантского проспекта, где на разных стадиях строительства находятся с десяток объектов, часть из них относятся к проектам комплексного освоения. Также отмечу район возле станции метро “Лесная” – по обе стороны проспекта Маршала Блюхера, зоны поблизости от станции метро “Рыбацкое”», – перечисляет руководитель группы продаж новостроек компании «ЮРИНФО-Недвижимость» Сергей Исаков.
Самый распространенный товар на продажу – по-прежнему квартира-студия. Попытки на основе изучения баз переуступок вывести общие ценовые закономерности не всегда приводят к успеху. Характерный пример: разница цен у частников на аналогичные по площади объекты в одном и том же доме может составлять 100-500 тыс. руб. С одной стороны, частный продавец стремится выставить цену по максимуму, чтобы отбить вложения и получить прибыль. С другой – чтобы успеть реализовать квартиру до момента подписания акта приемки-сдачи, цену приходится назначать ниже, чем у конкурентов, включая застройщика. А в ходе торга нужно быть готовым на дисконт.
Выше всего стоимость инвестиционного жилья оказывается при отсутствии соответствующего предложения у застройщика. К примеру, в одном из ЖК Приморского района мы нашли почти пару сотен студий по переуступке в недавно сданных, а также заявленных к вводу в ближайшее время корпусах. Ценник – 2,5-2,8 млн руб. У самого застройщика аналогичного предложения нет, только на котловане со сдачей в конце 2019 года, где минимальные цены стартуют от 2,1 млн руб. Разница цен, судя по всему, и есть маржа инвестора (без учета платы за переуступку, которая в различных компаниях составляет 2-7% от цены договора).
Если у застройщика остается в ассортименте аналогичный товар, тогда цены у продавца по переуступке будут ниже на 5-10%. Возможны и более существенные дисконты – в случаях срочных продаж, а также в объектах девелоперов, которые уже широко известны переносами сроков сдачи своих объектов.
«В пользующихся популярностью проектах квартиры по переуступке на финальной стадии строительства могут стоить на 500 тыс. руб., и даже на 1,5 млн руб. больше, чем на старте продаж.
Даже в таких затоваренных предложением локациях, как Мурино, остались проекты, где цена к моменту сдачи дома увеличивается на 600-700 тыс. руб. Но риски инвесторов и цена ошибки действительно значительно возросли», – отмечает Сергей Исаков.
Судьба инвестора
Эксперты предупреждают частного инвестора, что гарантированного 20-процентного роста стоимости квадратного метра на рынке больше не существует.
«Мы знаем много примеров того, как, совершив импульсивную покупку самой дешевой на рынке новостроек квартиры, человек был вынужден реализовать ее после ввода в эксплуатацию дешевле, чем она продавалась у застройщика, практически не выигрывая в цене. Другой случай, когда проваливается план сдачи в аренду, – квартира оказывается в кластере инвестиционных новостроек, где существует профицит и арендного предложения, и первичной недвижимости в принципе», – объясняет Катерина Соболева.
Инвестиционная привлекательность строящегося жилья уменьшается и в связи с перепроизводством товара на рынке. «Круг инвесторов в новое строительство сузился. Предпосылок для массового характера инвестиций в недвижимость пока не предвидится: должны произойти серьезные изменения в балансе спроса и предложения, чтобы рынок недвижимости вернул свою инвестиционную привлекательность», – считает Екатерина Немченко.
В отношении того, останутся ли инвестиции в котлован и далее популярными среди граждан, звучат противоположные мнения. Часть опрошенных БН экспертов вовсе затруднились спрогнозировать дальнейшую судьбу инвестора. Неудивительно: определенности нет и по поводу перспектив самого рынка новостроек – летом стартует реформа по его переходу на рельсы проектного финансирования и полному отказу от долевки.
