Рынок таунхаусов в Петербурге и Ленинградской области очень нестабилен. После фантастического расцвета в 2011-2012 гг. он впал в состояние застоя. Так, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на пике развития данного формата, в 2012 году, было продано 2,2 тыс. блок-секций, в 2013-м продажи сократились до 1,2 тыс., то есть почти в два раза. К 2016-2017 гг. продажи таунхаусов упали до 600-700 штук в год.
И не вполне понятно, связано ли это с охлаждением к таунхаусам со стороны покупателей или на рынке просто стало меньше выбора. И клиентам ничего другого не остается, как искать себе в качестве альтернативы пригородную квартиру.
Кто остался?
В самом деле, в наиболее известных на загородном рынке проектах число таунхаусов сокращается. Всего несколько свободных лотов осталось в коттеджном поселке «Вишневый сад» в городе Всеволожске. Ведется продажа последних таунхаусов в малоэтажном комплексе «Шагрово», в 3 км от Всеволожска. Единичное предложение осталось в проекте «Токкари-Лэнд» в деревне Токкари, причем секции довольно крупные - более 150 кв. м. А спрос сейчас все-таки направлен на домовладения не более 100-120 «квадратов».
Завершается строительство последней, шестой, очереди малоэтажного района «Счастье» в поселке Федоровское Тосненского района. В этом же районе завершаются продажи таунхаусов в проекте «Есенин Village».
Не анонсирует новых проектов ГК «Кивеннапа». При этом существующие малоэтажные поселки сдаются тоже с определенными проблемами и задержками.
Некоторые компании, занимавшие серьезные позиции на рынке, оказались в период кризиса банкротами. Так, например, «завис» малоэтажный проект «Традиция» в Минулово.
К сожалению, проблемной оказалась реализация проекта с таунхаусами «Близкое» в деревне Мистолово. Хотя девелопер – крупный и опытный игрок рынка элитных коттеджей, с форматом таунхаусов комфорт-класса он не справился. В настоящее время решается вопрос дофинансирования стройки другим инвестором.
Получается, даже реализация проекта известным игроком не гарантирует сегодня избавления от рисков.
Динамика рынка в цифрах
В 2013 году, когда и начался спад на рынке таунхаусов, объем рынка сблокированного жилья в городе и области составлял около 7,1 тыс. объектов в 53 малоэтажных поселках. Сегодня, говорят в «Петербургской Недвижимости», на рынке ведутся продажи в 35 проектах с таунхаусами – это примерно 2,1 тыс. секций. То есть объем предложения за последние 5 лет снизился в 3,4 раза.
Казалось бы, это не проблема, ведь и спрос просел за данный период примерно на столько же. Если бы не один факт: на рынке в первую очередь раскупаются таунхаусы в качественных проектах, в перспективных местах, юридически прозрачные, с адекватным соотношением цена/качество.
Поэтому среди оставшихся на рынке 2,1 тыс. секций довольно много «неликвида». А новые проекты с качественным предложением сейчас практически не выводятся в продажу.
Дефицит новичков
По информации аналитиков, за весь прошлый год открылись продажи всего лишь в шести новых проектах с таунхаусами, а в 2016-м – в пяти. Среди новичков можно назвать, к примеру, малоэтажные комплексы «Юкковское Парк» (28 блок-секций по цене от 6,2 млн рублей) во Всеволожском районе, «Ропшинский квартал» (53 таунхауса по цене от 2,8 млн рублей) в Ломоносовском районе, «На речке» в пос. Ропша (в основном здесь предлагаются участки и коттеджи, но есть и таунхаусы по цене от 2,6 млн рублей). Как видим, это скромные по масштабам проекты, едва ли способные серьезно поменять ситуацию с дефицитом предложения.
При этом имеет место явный перекос: большинство поселков со сблокированным жильем реализуется сегодня во Всеволожском районе. Более или менее развивается формат таунхаусов в Ломоносовском районе. А, к примеру, Гатчинский, Тосненский, Волосовский и Кингисеппский испытывают явный дефицит подобного предложения.
Непростая ситуация сегодня с таунхаусами бизнес-класса. Такого жилья не хватает на рынке. По словам Ольги Трошевой, руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость», лишь 5% предлагаемых таунхаусов можно отнести к классу «бизнес» и только 2% к элитным. На рынке очень много дешевых секций – до 4 млн рублей (и, опять же, не всегда качественных), около 67% объектов относятся к эконом-классу. В сегменте «комфорт» тоже не густо: на долю такой недвижимости (до 7 млн рублей за лот) приходится 17% предложения. Причем за последний год оно снизилось почти на треть.
Что предлагается сегодня
Таким образом, текущее предложение таунхаусов – это в основном самые простые секции эконом-класса, которые в плане комфорта зачастую проигрывают современным квартирам в малоэтажных комплексах. Понятно, почему сделок становится меньше – выбирать не из чего.
Кстати, еще один интересный факт: только в сегменте таунхаусов эконом-класса аналитики отмечают повышение цен в течение 2017 года – на 6,6%. Во всех остальных стоимость секций, наоборот, снижалась. По-видимому, качественных недорогих таунхаусов, действительно, не хватает.
Со спросом, конечно, тоже не все гладко. В частности, существует проблема дефицита ипотечных программ на рынке сблокированных домов. Для банкиров данный формат жилья довольно рискованный и не всегда ликвидный, поэтому редкий таунхаус может выступать в качестве обеспечения. Однако данная проблема может быть решена, например, путем получения ипотеки под залог имеющейся квартиры.
Эксперты загородного рынка надеются, что застройщики все-таки вернутся к незаслуженно забытому формату пригородного таунхауса. Однако для этого, конечно, придется потрудиться. Сделать интересный проект с блок-секциями по ценам, сравнимым с квартирной малоэтажкой, сохранив достаточный уровень комфорта, и при этом, не нарушив жесткие требования законодательства. Это задача посильная только для профессионального девелопера с опытом. Формат квартир в малоэтажке оказывается на сегодняшний день более простым и понятным для петербургских застройщиков.
