Собственная квартира в симпатичном двух-трехэтажном доме на природе, где минимум соседей и откуда рукой подать до города и всей социальной инфраструктуры, – это, наверное, мечта любого жителя мегаполиса, владеющего автомобилем. Но воплотить ее, как выясняется, далеко не просто.
Вверх и потом вниз
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», малоэтажное жилищное строительство рядом с Петербургом достаточно активно развивалось на протяжении последних пяти лет. Так, по итогам 2017 года в пригородной зоне было введено в эксплуатацию 0,7 млн кв. м в домах не выше трех этажей. Для сравнения: в 2013-м сдали всего 0,14 млн кв. м. Объем спроса за пять лет вырос более чем вдвое и достиг уровня 5 тыс. сделок в год. Это приблизительно соответствует цифрам по рынку ИЖС.
Однако многие аналитики обращают внимание, что спрос на фоне падения реальных доходов населения в последние пару лет все же начал снижаться. Помимо сложной макроэкономической ситуации, есть проблемы с застройщиками, работающими в этом специфическом сегменте.
Так, на прошедшей в феврале выставке «Жилищный проект» известный журналист и эксперт загородного рынка недвижимости Дмитрий Синочкин сообщил, что из каждых 20 малоэтажных жилых комплексов Ленинградской области четыре-пять являются проблемными.
Стоимость жилья в надежных проектах заметно выше средневзвешенной цены по рынку, – от 50-55 тыс. руб. за кв. м при среднем ценнике 40-45 тыс. руб. за кв. м.
«Этот негативный шлейф порождает настороженность покупателей. При этом проблема с реализацией проектов не обязательно связана с финансовой неграмотностью застройщика. Например, многие перспективные объекты зависли из-за того, что Ленобласть запретила сдавать в эксплуатацию жилые объекты, водопроводные сети которых подключены к локальным очистным сооружениям», – рассказал Дмитрий Синочкин.
Законодательная стимуляция
Новшества в федеральном законодательстве, касающиеся изменений финансирования жилищного строительства, а также новые региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП), ограничивающие застройщиков по плотности и высоте застройки, казалось бы, должны подтолкнуть строительные компании к поиску менее капиталоемких проектов, таких как малоэтажное строительство.
При этом в администрации Ленобласти считают, что изменения федерального законодательства в 2018 году окажут большее влияние на развитие рынка жилья, чем принятые РНГП или обновленные правила выкупа соцобъектов по программе «Светофор». Аналитики и застройщики уже сейчас говорят, что ряду компаний придется уйти с рынка в связи с реформой долевки и – в перспективе – ее полной отменой.
«Но в любом случае в декабре прошлого года мы ограничили этажность в городских поселениях 12 этажами, это отвечает перспективному вектору развития области как региона без высотной застройки», – заявил заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин, добавив, что спрос на малоэтажное жилье есть – очень многие люди уже не хотят жить в «муравейниках».
Эксперты, впрочем, высказывают сомнения, что в ближайшие годы мы увидим расцвет строительства малоэтажного жилья. Особенно это касается территории города, включая пригородные районы.
Генеральный директор строительной компании «Красная стрела» (она ведет строительство трех малоэтажных жилых комплексов близ Петербурга) Николай Урусов указывает на то, что в нынешней ситуации многие застройщики ориентированы на реализацию проектов с максимально допустимой этажностью, так как в большинстве городских локаций, даже на окраинах, строить малоэтажные жилые комплексы экономически невыгодно. «Либо застройщик должен предложить рынку малоэтажку высокого класса, что позволит установить экономически эффективную стоимость квадратного метра», – говорит топ-менеджер.
По его мнению, реализация малоэтажных проектов оправдана лишь в Ленобласти либо в историческом центре Петербурга. В первом случае из-за наличия недорогих земельных участков. Во втором – благодаря тому что локация позволяет возводить статусные малоквартирные проекты бизнес- и премиум-класса.
Бума не будет
Те застройщики, которые еще не попробовали себя в малоэтажке, туда тоже не сильно рвутся. Так, финансовый директор ГК «Технополис» Сергей Жданов заявил, что они не планируют обращаться к строительству малоэтажного жилья по целому ряду причин.
«Емкость рынка малоэтажного строительства ограничена стоимостью квадратного метра. То, что власти ужесточили требования, не обесценивает землю и не делает дешевле подключение к коммуникациям. Соответственно, стоимость метра станет и дальше расти, поскольку константа, равная стоимости земли и подключений, будет делиться на меньшее количество квадратных метров. Даже при нынешней стоимости квартиры расходятся не так быстро, а если она увеличится, то продажи и вовсе могут встать», – пояснил он.
В целом, у каждого успешного проекта должна быть тщательно продумана финансовая модель, а массовый уход в малоэтажку породит только переизбыток предложения. Время, когда малоэтажное строительство воспринималось как «проба пера» начинающих девелоперских компаний, в Петербурге и Ленобласти уже ушло.
Директор по продажам и маркетингу строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» (он реализует малоэтажный проект на Пулковских высотах) Дмитрий Рогатых добавляет, что на увеличение доли качественных малоэтажных проектов в наших реалиях может повлиять только планомерное развитие транспортной инфраструктуры, причем повсеместно.
Резюмируем: ожидать массового появления новых проектов в сегменте малоэтажной застройки не стоит – экономику продолжает штормить, а застройщики будут бороться за то, чтобы по максимуму использовать земельные участки, впихивая в свои объекты как можно больше квадратных метров.
