Жилищный фонд, представленный на вторичном рынке, молодеет. На сегодняшний день почти три четверти объектов в каталогах объявлений — это квартиры в домах, сданных в эксплуатацию недавно, после 2008 года. Несколько лет назад пропорция была обратной. Но благодаря постоянному поступлению нового, более дорогого жилья «ценовая температура» продолжает расти.
Применительно к хрущевкам, брежневкам и прочим советским панелькам рост средней цены квадрата — ложный сигнал. Что с ними происходит на самом деле? Мы попросили аналитиков «Бюллетеня недвижимости» оценить, как за десять лет менялись цены на самые распространенные типы объектов старой, советской вторички. Такие, которые собственники в свое время приватизировали, наследовали, сдавали в аренду, а также продавали, чтобы приобрести какую-либо другую недвижимость (например, те же квартиры в новостройках).
Комната в классической коммуналке
Десять лет назад, в уже далеком 2008 году, комнаты от 17 до 22 кв. м в коммуналках из трех комнат и более (старый фонд, в том числе после капремонта, сталинки) считались разменной монетой рынка жилья, пользовались исключительным спросом у иногородних и молодых семей — в качестве первого жилья. Оно и понятно: застройщики в то время еще не поставили на поток массовое производство малогабаритных квартир-студий. Поэтому во второй половине 2008 года комнаты с указанными параметрами уходили по ценам, близким к 2 млн руб. (график 1).
График 1
Комнаты 17-22 кв. м в классических коммунальных квартирах (старый фонд, сталинки), тыс. руб.
Перенесемся в наши дни. С начала 2016 года в сегменте комнат сохраняется выраженная отрицательная ценовая динамика.
Средняя цена предложения аналогичного объекта в конце прошлого года — 1,6 млн руб., и ни малейшего шанса вернуться к показателям 2008-го.
Однушка в кирпично-монолитном доме
В качестве объекта для исследования мы взяли однокомнатные квартиры (не студии) площадью от 33 до 41 кв. м в кирпично-монолитных домах относительно современной застройки — при советской власти монолитов не строили.
По всей видимости, это по-прежнему один из самых популярных и востребованных объектов на вторичном рынке жилья и единственный в нашем исследовании сегмент, в котором сегодня цены заметно выше, чем в 2008 году.
Ценовая динамика отражена на графике 2. В прошлом десятилетии такие квартиры предлагались в среднем за 3,5 млн руб. Далее — пик — 4,1 млн руб. в III квартале 2008 года. Но кто выше взлетает, больнее падает.
График 2
Однокомнатные квартиры 33-41 кв. м (кирпично-монолитные дома),
тыс. руб.
В кризис 2009 года цены опустились почти до отметки 3,1 млн руб., затем, к 2012-му, бодро поднялись до 3,7 млн руб., а к концу 2014-го пересекли, на наш взгляд, важную психологическую отметку в 4 млн руб. и ниже уже не опускались. В настоящее время такие объекты предлагают к продаже по цене 4,2 млн руб. (около 113 тыс. руб. за кв. м).
Разумеется, самые ликвидные квартиры в данном сегменте — те, что расположены в пешеходной доступности от станций метро. Они пользуются стабильным спросом, в том числе и на рынке аренды.
Двушка со смежными комнатами в хрущевке
Смежные комнаты и общая площадь от 41 до 43 кв. м в подавляющем большинстве случаев указывают нам на типичную «бабушкину» квартиру – двушку в хрущевке. Такие планировки имеются и в панельных хрущевках (пятиэтажках серий 1-335, 1-507), и в кирпичных (трех-, четырех- и пятиэтажных зданиях ранних модификаций 528-й серии).
На соответствующем графике увидим, что с начала 2016 года цены на хрущевские двухкомнатные квартиры снижались, правда, незначительно. Так, зимой 2017-18 годов среднестатистический объект в данном сегменте оценивали чуть выше 3,7 млн руб. (график 3).
График 3
Двухкомнатные квартиры 41-44 кв. м (хрущевки), тыс. руб.
Стабильный, хоть и традиционно невысокий покупательский интерес к такому жилью обусловлен тем, что это единственный вариант двухкомнатной квартиры по цене среднестатистической однокомнатной.
Однако большинство покупателей все-таки желают приобрести квартиру в кирпичной хрущевке и по вполне понятным техническим причинам не жалуют ветхие здания 335-й серии. На сегодняшний день эти дома, выработавшие свой срок, мягко говоря, не лучшее вложение средств.
Двухкомнатная квартира в брежневке
Площадь двухкомнатной квартиры в брежневке — обычно 50-54 кв. м, комнаты — раздельные, кухни — 6-7 кв. м. Квартиры с такими параметрами есть в домах 602-й, 606-й, 504-й панельных серий, а также в девятиэтажках 528-й серии.
Так вот, двушки в брежневках с точки зрения динамики цен, пожалуй, самый волатильный сегмент. Цены на них в 2008 году вплотную приближались к отметке 5 млн руб., в 2010-м — опускались до 3,5 млн руб. А с очередной пиковой отметки 4,7 млн руб. в начале 2015 года к настоящему моменту опустились до 4,4 млн руб. (график 4).
График 4
Двухкомнатные квартиры 50-54 кв. м (панельные 9-12-этажки, КР), тыс. руб.
Таким образом, с точки зрения ценовой динамики владельцам двухкомнатных брежневок все-таки повезло меньше, чем собственникам хрущевок: за три года среднестатистическая двушка образца второй половины 1960-х годов подешевела на 300 тыс. руб., то есть больше чем на 6%.
Миниатюрная трешка в хрущевке
Трехкомнатные квартиры в хрущевских пятиэтажках серий ГИ и А (эти дома широко распространены в левобережных южных районах Петербурга и не встречаются в северных) имеют следующие характеристики: комнаты — 6, 9 и 15 кв. м, кухни 4,5 кв. м, общая площадь — около 43 кв. м. Это трешки, которые и по площадям, и по ценам сравнимы с однушками.
В 2008-м такую квартиру в Кировском или Красносельском районе могли оценить в 4 млн руб., в период спада (2010-2011 годы) — меньше 3 млн руб. Последующий быстрый взлет цен в данном сегменте наверняка был обусловлен обнародованными в 2012 году планами реновации хрущевских кварталов. Планы сошли на нет, а цены остались.
Со II квартала 2015 года тенденция налицо: «недотрешки» медленно, но верно дешевеют (к настоящему моменту цена снизилась на 4%). В настоящее время среднестатистическую трехкомнатную квартиру в доме серии ГИ оценивают немногим дороже 3,5 млн руб. (график 5).
График 5
Трехкомнатные квартиры 40-47 кв. м (хрущевки), тыс. руб.
Между тем, по мнению автора, покупка «трех комнат по цене одной» в доме, который почти очевидно свое уже отслужил, — не самое разумное решение.
Трехкомнатная квартира в 137-й серии
Трешки 65-77 кв. м в домах 137-й серии — это квартиры следующего после брежневок и хрущевок поколения: с просторными комнатами, десятиметровыми кухнями, потолками 2,7 м.
Лет пять назад риэлторы говорили о затоваренности вторичного рынка подобными объектами. Но все выровнялось: ни ажиотажного спроса, ни дефицита предложений сегодня не наблюдается, пожалуй, ни в одном сегменте вторичного рынка жилья.
Что же касается собственно трехкомнатных квартир 137-й серии, то динамику цен на них за последние три года можно охарактеризовать одним словом — стабильность. Они держатся возле отметки 5,9 млн руб. с ежеквартальными колебаниями в пределах 1%, которые можно списать на статистическую погрешность.
График 6
Трехкомнатные квартиры 65-75 кв. м (панельные 9-12-этажки, КР), тыс. руб.
Спрос на такие квартиры стабилен, на наш взгляд, именно по той причине, что жилье с аналогичными характеристиками в современных домах в тех же локациях предлагают как минимум на миллион рублей дороже. К тому же сами дома еще вполне свежие, а качественный ремонт позволяет добиться состояния новой квартиры.
Хотите стать рантье? Забудьте
Но все ли так стабильно, как показывает нам статистика? К сожалению, нет. Во-первых, рост рыночных цен на недвижимость в локальных сегментах не перекрывает даже официальные показатели инфляции (напомним: 2,5% в 2017 году, 5,4% в 2016-м, 12,9% в 2015-м).
Во-вторых, несколько лет назад сдача в аренду почти убитого жилья могла приносить своим владельцам от 5 (трешка) до 9 (комната) процентов годового дохода. Сейчас — с учетом снижения ставок, увеличившихся простоев и возросших требований арендаторов к качеству объектов — на регулярный пассивный доход в том же размере рассчитывать не приходится.
В-третьих, ни цены рынка вторичного жилья, ни арендные ставки никак не отреагировали на обвальную девальвацию рубля по отношению к мировым валютам на стыке 2014-2015 годов. Между тем в валютном выражении и сама недвижимость в два раза подешевела, и рента от ее сдачи внаем уменьшилась. Поэтому сегодняшние рантье уже не имеют возможности, как пять лет назад, по два раза в год отдыхать на заморских курортах.
В-четвертых, риэлторы признают, что продавать объекты секонд-хенд с каждым годом все труднее — на фоне агрессивной рекламы застройщиков, расписывающих преимущества нового жилья и заманивающих покупателей скидками и подарками. Продавцы вторички стараются не отставать. Хит последних сезонов — квартиры не то что с ремонтом, а с мебелью, бытовой техникой и даже со шторами, в кондиции «въезжай и живи».
В прежние годы многие зажиточные родители стремились обеспечить детей жильем впрок, про запас, чтобы сдавать в аренду, пока наследники не вырастут, или в расчете на прибавку к пенсии. Но сегодня рост коммунальных платежей (в этом году заложено их увеличение на 6%) порой делает владение излишками недвижимости неоправданно дорогим удовольствием.
Вопрос о том, в какие активы имеет смысл переводить средства, которые сегодня можно выручить от продажи доставшихся в наследство брежневок, хрущевок и комнат, — дискуссионный и выходит за рамки публикации. По мнению автора (которое, как известно, не всегда совпадает с мнением редакции), в любую другую недвижимость, кроме такой, какая завтра может рассыпаться, и новостроек с дальними сроками сдачи и заманчивыми ценами.
Но нужно быть готовым, что большинству сегодняшних владельцев малогабаритных квартир судьба успешных рантье не светит: такого жилья построили слишком много. Поэтому золотой серединой для активных и трудоспособных россиян станут семейный бизнес, образование и строительство собственного дома.
