Все девелоперы финансово устойчивы, а жилья строится ровно столько, сколько нужно. Таким видит светлое будущее первичного рынка Санкт-Петербурга генеральный директор компании «Трест 47» Михаил Зарубин.
– Михаил Константинович, ваша компания всегда придерживалась консервативного подхода: не гналась за объемами, жила по средствам. Долгие годы такая тактика себя оправдывала, но, похоже, скоро настанут времена, когда застройщикам среднего калибра на рынке будет очень сложно.
– Новых проектов 47-й трест сейчас запускать не будет, а последнее разрешение на строительство у нас датировано 2016 годом. На сегодняшний день мы говорим так: достраиваем все, что у нас есть в работе, а это четыре проекта. После этого, по нашим прикидкам, останутся непроданными около 400 квартир общей стоимостью 2,5 млрд руб. Будем продавать, возвращать свои оборотные средства, аккумулировать их. А дальше смотреть, как заработает новая система. Если сможем приспособиться к ней – останемся застройщиками, будем строить один-два дома. Не сможем – перейдем на генподряд, благо опыт у нас в этом деле колоссальный: все 55 лет, что существует трест, мы были именно генподрядной организацией, с дополнительной функцией застройщика.
– Что именно не устраивает в новой системе уже сейчас?
– Ну, взять, к примеру, принцип «одно разрешение – один дом». Это же глупость величайшая. Не потому, что плохо, а просто глупость. В строительстве есть такое понятие, как график движения бригад. Вот бригада по нулевому циклу. Я же не могу бригадиру сказать: «Ты подожди, пока мы этот объект не закончим, посиди на лавочке». Уйдет – и будет прав. То же самое с каменщиками, монолитчиками.
Идем дальше: 10% от стоимости объекта застройщик должен иметь на счете. Да прибыль в 10% по сегодняшним временам – это хорошее экономическое достижение. Зачем тогда строить? Я лучше найду, куда мне эти 10% инвестировать.
– Неужели же прибыль всего 10%?
– Если у кого-то 15% – значит, явно были какие-то нарушения, например, налогового законодательства. Сегодня нагрузка по социальным объектам, которую взвалило государство на застройщиков, настолько высока, что больше 10% получить нереально.
– Что же, будет массовый уход с рынка небольших компаний-застройщиков? Этого добивается законодатель?
– Власть хочет, чтобы словосочетание «обманутые дольщики» исчезло из лексикона. Это правильное и нормальное решение. И ФЗ-214 в свое время был замечательным достижением. Другое дело, что потом его столько раз правили…
Многие застройщики, начиная проект, увы, не способны просчитать, чем это все закончится. А денег-то у людей нет, и ипотеку тоже не всем дают. Частенько никто не собирается никого обманывать, просто на каком-то этапе продажи встают, а следовательно, заканчивается и приток денежных средств для реализации проекта.
Все эти разговоры о проектном финансировании – блеф, никаких денег банкиры не дадут. Просто потому, что есть установка Центробанка: быть очень осторожными со строителями.
Все очень и очень просто: если у застройщика нет собственных оборотных средств, строительством ему заниматься нельзя! Вот мы сейчас в ЖК «Графская слобода» (в городе Коммунар Гатчинского района) сдали 100-квартирный дом. Продали всего 26 квартир, остальные построены на наши собственные деньги. А если бы у нас этих денег не было – появился бы очередной недострой с обманутыми дольщиками.
– Три четверти непроданного жилья в готовом доме – это ведь очень много. Так просчитались?
– История эта началась пять лет назад, когда все продавалось, но спрос постепенно затухал. Он сегодня и в городе, мягко говоря, не ахти какой.
– Однако же многие компании говорят о стабильном объеме продаж, и на довольно высоком уровне.
– Говорят многие. Но я вас уверяю: всего, что касается реального состояния спроса, в деталях не знает никто. И вообще надо комплексно оценивать ситуацию. Допустим, процент непроданного жилья растет, но ведь и объемы строящегося увеличиваются. И выходит, что в абсолютных-то цифрах все неплохо.
– По вашей оценке, сколько всего на рынке такого построенного и нереализованного жилья?
– Давайте вместе посчитаем. В прошлом году построили 3,5 млн кв. м. Из них примерно миллион квадратов – это долгострои, то есть жилье уже было продано раньше, но только сейчас введено в эксплуатацию. Из оставшегося объема, по моим прикидкам, не продано 1 млн кв. м, причем это довольно оптимистическая цифра. И еще где-то 1,5 млн «зависло» с предыдущих лет.
– Переизбыток предложения на первичном рынке есть?
– Есть, и в области, и в городе. А то, что застройщики активно получают новые разрешения, так это не только «про запас». Но и для перепродажи. Нам такие предложения уже поступали. Естественно, земля с разрешением на строительство, которое можно переоформить на другого застройщика (либо же продать вместе с юрлицом), стоит совсем других денег. Так что многие ничего строить и не собираются, цель другая – перепродать.
– Как избавиться от этого переизбытка? Ведь стройки не остановишь.
– Есть как минимум два направления. Во-первых, это коммунальные квартиры. Понятно, что мало кто захочет ехать в Ленобласть даже из коммуналок, но достаточный резерв имеется и в городской черте. А дальше чиновники должны сесть с застройщиками за стол переговоров и определить «справедливую» цену, найти приемлемые для всех условия. Городу это могло бы быть выгодно, ведь расселенная коммуналка стоит недешево.
Во-вторых, решение проблемы обманутых дольщиков. А еще есть потребность в жилье для расселения ветхого и аварийного фонда.
– Спрос сегодня по-прежнему поддерживается в основном ипотекой?
– Да, конечно. Мы тут подсчитывали, и выяснилось, что в нашей компании доля ипотечных сделок достигла уже 62%. Без ипотеки строительная отрасль давно бы уже приказала долго жить.
– Поговорим еще об одном вашем проекте. В ЖК «Апрель» в поселке Аннино Ломоносовского района у вас помимо многоквартирных домов есть и таунхаусы. Это первый опыт?
– Коттеджи были, таунхаусы впервые. Это вынужденная мера. Нам не согласовывали проект девятиэтажного дома, пока мы не возвели таунхаусы, не проложили дорогу, не подвели газ, воду, чтобы к этим коммуникациям можно было подключить строящиеся на соседнем участке дома для многодетных семей. В общем, компромисс с местной администрацией. Все, что нужно, уже сделано, осталось дорожное покрытие. В июне планируем начать передачу первых таунхаусов покупателям.
– Кто покупает?
– Петербуржцы, которые имеют жилье в городе и хотят чаще бывать на природе. Покупают и квартиры, не только таунхаусы. Приезжих из других регионов сейчас нет.
– Вы принципиально строите без отделки, хотя это противоречит общей тенденции даже в эконом-классе.
– Мы тоже движемся в общем русле, и у нас можно заказать отделку, но индивидуально. Делать ее во всем доме нецелесообразно. Это мы уже проходили, потом самим же приходилось вывозить типовую отделку как мусор.
– Хорошо, не будем о грустном. Давайте в финале нашей беседы помечтаем. Каким вы видите идеальный рынок, допустим, лет через пять?
– Начнем с того, что сегодня на рынке новостроек много «лишних» застройщиков. Грубо говоря, вчера они сапогами торговали, а сегодня записались в строители. Конечно, я мечтаю о том, чтобы число застройщиков уменьшилось, – это благо. Кроме того, я надеюсь, объем строящегося жилья тоже уменьшится – это тоже благо. Должен быть баланс спроса и предложения. Нельзя строить то, что не продается, это не рынок.
Досье БН
Михаил Константинович Зарубин
Родился в 1946 году в Иркутской области. Окончил Иркутский политехнический институт и Манчестерский университет менеджмента. Трудовую деятельность начал на стройках Сибири.
В 47-м тресте с 1982 года: начальник управления, главный инженер, управляющий трестом (с 1988-го), генеральный директор.
Заслуженный строитель России, почетный строитель России, почетный архитектор России. Кавалер ордена Почета. Член Союза писателей.
