В одной из предыдущих публикаций мы рассмотрели правовые аспекты и отличия договоров дарения и завещаний. В жизни все сложнее. Приватизация жилья в начале 1990-х годов, пришедший следом за ней демографический кризис (рекордный по мировым меркам уровень разводов плюс низкая рождаемость) в совокупности с невысоким уровнем правовой грамотности населения породили немало замысловатых сюжетов, связанных с разделом «пенсионерских» квартир.
Разумеется, первые, к кому обращаются наследники, – это нотариусы, адвокаты и юристы, специализирующиеся на наследственных делах. Однако цели наследников и юристов расходятся: первые хотят «подвинуть» других претендентов, вторые – заработать. Как избежать конфликтов при вступлении в наследство и распоряжении наследуемым имуществом? В первую очередь, знать тонкие места законодательства.
Оставим за скобками криминальные моменты, тогда основные источники бытовых конфликтных сюжетов – статьи 256 и 1149 ГК РФ. Первая определяет общее имущество супругов, вторая – круг и долю обязательных наследников. И если бы их внимательно изучили все стороны отношений – как потенциальные наследодатели, так и наследники, – конфликтов было бы меньше.
По закону или по завещанию?
Есть вещи, о которых все знают. Например, то, что наследование по закону предусматривает семь очередей для граждан, состоящих в родстве, и восьмую – для нетрудоспособных иждивенцев покойного, не являющихся его родственниками. А при наличии первой очереди (супруги/супруга, детей, родителей) и отсутствии завещания – всем остальным очередям о наследстве можно забыть.
Завещать же имущество можно любому лицу, хоть любимому артисту или благотворительному фонду. На сей счет нет никаких ограничений. Кроме одного – круга обязательных наследников, указанных в упомянутой выше 1149-й статье. В ней перечислены те, кто имеет обязательную долю в наследстве и кого не обойти завещанием, а именно несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, супруг, родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. Закон гарантирует им половину того, что они получили бы при отсутствии завещания.
Но с несовершеннолетними детьми и старенькими родителями все более или менее понятно: их действительно не обойти, да и негуманно это. А вот молодожены пенсионного возраста часто нарушают стройный расклад наследственных дел. Ведь чтобы получить гарантированную законом долю в наследстве, супругу (супруге) достаточно быть просто пенсионером или пенсионеркой: активной, молодящейся, работающей – неважно.
Завещал и женился
Рассмотрим распространенную ситуацию. Немолодой одинокий человек оформил завещание в пользу единственной дочери от первого брака и любимых внуков. И вот, по печальным обстоятельствам, завещание вступает в законную силу. Соответственно, претенденты на наследство должны прийти к нотариусу, чтобы открыть наследственное дело.
Наша ситуация осложнена тем, что за несколько лет до рассматриваемого события дедушка женился – на соседке по даче, тоже пенсионерке. Пожили друг у друга в гостях, а потом отношения сошли на нет.
Теперь, оставшись вдовой, соседка имеет законное право претендовать на четверть всего завещанного имущества (согласно статье 1149). Разумеется, она вряд ли от него откажется, ведь у нее тоже есть дети и внуки.
И это не все. Она также может претендовать на половину того, что приобретено в браке (статья 256). То есть, при удачных раскладах, – на три четверти всего, что скоплено и нажито непосильным дедовским трудом.
А здесь все уже совсем неоднозначно. Да, если дед проживал в завещанной квартире до брака, она не должна считаться совместно нажитым имуществом. Но в процессе совместного проживания (даже если это несколько лет) всякое бывает: приватизация, обменные сделки, а также продажа недвижимого имущества (например, дачи, гаража), вследствие которых у наследодателя появились банковские вклады.
Практика такова: во всем имуществе, появившемся в период брака, нотариусы по умолчанию выделяют супружескую долю. В свою очередь наследники, несогласные с таким раскладом, ищут адвокатов и обращаются в суд. Сможет ли юрист восстановить цепочку сделок, доказывая суду, что деньги на депозите получены с продажи прабабушкиного садового домика, – всегда вопрос. В одних случаях это удается, в других – нет.
Судебная практика в разделе наследуемого имущества богата и многогранна, обозревать ее не будем. Отметим только, что выигрывает в случаях, когда дело доходит до суда, та сторона, у которой сильнее юристы. Но если речь не о заводах, пароходах и элитных особняках, а о типовых квартирах, то, как правило, выигрывают только сами юристы.
Не доводите дело до суда
Что же все-таки делать, если вы открываете наследственное дело у нотариуса и вас ждет перспектива раздела недвижимого имущества с не самыми близкими людьми?
Во-первых, в соответствии с нормами ГК обозначить вероятные доли в наследстве.
Во-вторых, по возможности объективно оценить недвижимое имущество, подлежащее разделу.
В-третьих, сядьте за стол переговоров с другими наследниками, зафиксируйте договоренности в письменном виде и постарайтесь прийти к нотариусу с готовым решением.
При разделе жилой недвижимости отправной точкой в переговорах с другими претендентами на наследство могут стать данные экспресс-оценки (услуга предоставляется специализированными оценочными компаниями). Для суда потребуется подробный отчет сертифицированного оценщика, выполненный в соответствии с требованиями законодательства.
В любом случае помните, что ваши козыри – прозрачность, открытость, доброжелательное отношение к «товарищам» по наследству. Судебное разбирательство – это крайний случай, и высока вероятность, что издержки и гонорары адвокатам превысят возможную выгоду.
Можно ли не делить?
Следующий тонкий момент – оформление наследуемых объектов недвижимости в долевую собственность.
Во-первых, вряд ли дело происходит в большой дружной семье, а значит, мы, по сути, превращаем квартиру в коммуналку. И нужно готовить себя к тому, что типовые советские квартиры на не слишком активном вторичном рынке вообще пользуются ограниченным спросом, коммунальные – тем более. То есть, будучи оформленной в долевую собственность, недвижимость почти автоматически теряет в цене как минимум 10%. А у квартиры, в которой сособственников несколько и они конфликтуют и судятся, ликвидность вовсе стремится к нулю.
Во-вторых, любые сделки, связанные с отчуждением долей (вне зависимости от того, продажа это или дарение), подлежат нотариальному удостоверению. Но в этом больше плюсов, чем минусов. Сотрудничество с нотариусом гарантирует прозрачность на тот случай, если кто-то из вас желает продать или выкупить свою долю.
Третий момент. «Бабушкины» квартиры в цене, мягко говоря, не растут, арендные ставки – тоже. Поэтому оптимальный вариант разойтись с другими наследниками (в особенности если их больше двух) – не создавать коммуналку с неясными перспективами, а сообща заняться продажей полученной в наследство квартиры. Однако помните, что, если вы владеете объектом меньше трех лет и не собираетесь вкладывать вырученные средства в покупку другого жилья, вам придется в полном объеме уплатить подоходный налог (13%) с суммы выручки, превышающей значение «70% от кадастровой стоимости минус 1 млн руб.».
