Прежде всего, необходимо выяснить, действительно ли покупателю нужен именно земельный участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Такие участки всегда оцениваются выше, нежели садовые.
Плюсы и минусы ИЖС
Это объясняется, в частности, возможностью без проблем оформить «прописку» – хотя надо признать, что при наличии в собственности городской квартиры регистрация в загородном доме оказывается не слишком актуальной.
Вторым преимуществом земельных участков ИЖС часто называют то, что они, как правило, располагаются в более выигрышных местах – в границах населенных пунктов, где имеется вся необходимая для жизни инфраструктура.
Но и тут есть нюанс: в последние годы в границы населенных пунктов были включены многие участки из числа бывших садоводств. Даже если категория такого земельного надела успешно изменена на ИЖС, по факту это может быть «чистое поле», без инфраструктуры.
Кроме того, эксперты загородного рынка не устают повторять, что для строительства коттеджа на землях ИЖС необходимо получать разрешение, а потом еще и сдавать построенный дом специальной комиссии, вводить его в эксплуатацию.
По словам Вероники Перфильевой, старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры», разрешение на строительство жилого дома необходимо получать в администрации того поселения, где находится земельный надел.
«В список документов, необходимых для получения разрешения на строительство, входят правоустанавливающие документы на землю, градостроительный план земельного участка, схема его планировочной организации», – добавил юрист ГК «Экотон» Виталий Столяров.
Ужесточение правил игры
На самом деле до недавнего времени многие покупатели старались приобретать под строительство загородных домов участки сельскохозяйственного назначения (если не нужна «прописка»), потому что они дешевле, по качеству могут быть такими же, как ИЖС, а для строительства не требуется разрешения.
Однако начиная с 2013 года Росреестр стал периодически отказывать в регистрации загородных домов, расположенных на сельхозучастках. А в 2016 году в Земельный кодекс и вовсе были внесены изменения, фактически запрещающие строить капитальные дома на земле, предназначенной для ведения хозяйственной деятельности.
Поэтому земельные участки под ИЖС сегодня востребованы прежде всего теми, кто планирует возводить именно коттедж для постоянного проживания, но не хочет проблем с законом.
Покупателей земельных участков под ИЖС обычно интересуют наделы, расположенные в пределах 15-30 км от кольцевой автодороги. Все, что дальше, рассматривается как дачная местность.
Где покупать земельные участки ИЖС
Таким образом, в зону поиска входят пригородные локации Всеволожского, Ломоносовского и Тосненского районов. Выбор земельных участков под ИЖС на вторичном рынке этих территорий достаточно широк. Но давайте посмотрим, каковы там цены, можно ли купить участки со статусом ИЖС недорого.
Всеволожский район на протяжении многих лет является лидером в плане спроса на земельные участки, поэтому недорогих вариантов там немного. По словам риэлторов, доступные пятна под застройку лучше всего искать в восточной части района – в 20-30 км от КАД (скажем, в деревнях Ириновка, Борисова Грива, Лепсари). Стоимость участков ИЖС площадью 10-12 соток здесь составит порядка 1,5 млн руб.
На севере Всеволожского района приобрести землю по цене до 2 млн руб. еще недавно было крайне проблематично. Однако, как отмечает директор департамента загородной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость» Станислав Азацкий, учитывая снижение платежеспособности населения, продавцы вынуждены скидывать цены.
В отношении участков под ИЖС уменьшение стоимости зачастую достигает 10-15%. Такая тенденция заметна не только во Всеволожском, но и в других районах Ленобласти, а вот в исторических пригородах Петербурга (Курортном, Пушкинском, Петродворцовом районах) такого, к несчастью для покупателя, не наблюдается.
Купить землю в Ломоносовском
Зато на юго-западе, в Ломоносовском районе Ленобласти, выбор недорогих земельных участков под ИЖС довольно широк. По словам Станислава Азацкого, около 40% всех участков, предлагаемых на вторичном рынке района, имеют именно такой статус. При этом стоимость надела площадью 10-12 соток обычно не превышает 700-800 тыс. руб., а в некоторых локациях, в 20-30 км от КАД (Заостровье, Гостилицы, Оржицы, Лопухинка и др.), может составлять всего 300-400 тыс. руб.
Интересный вариант – покупка земельного участка ИЖС у берега Финского залива, к которому есть выход в таких населенных пунктах Ломоносовского района, как Большая Ижора, Лебяжье, Шепелево. Только нужно иметь в виду, что предложения дешевле 1,7-2 млн руб. за участок найти вряд ли получится.
Предложение Тосненского района
Целесообразно искать недорогие земельные участки под ИЖС в Тосненском районе, в его пригородной части: поселок Тельмана, Ульяновка, Красный Бор, город Никольское. Эти населенные пункты находятся не далее 30 км от Петербурга. Правда, покупателю следует учитывать, что в этих местах не слишком хорошая экология, учитывая полигон хранения отходов в Красном Бору.
В указанных населенных пунктах предлагаются участки ИЖС стоимостью 1,5-2 млн руб. за 10-12 соток.
Некоторые покупатели предпочитают все-таки отъехать чуть подальше от города ради доступной цены: так, приобрести землю ИЖС в городе Тосно, в 35 км от Петербурга, можно несколько дешевле.
Предвесенние скидки
Надо сказать, что в конце зимы спрос на земельные участки не очень высок. Покупателям лень в холодную погоду ехать за город, продавцы еще не занимались предпродажной подготовкой собственных наделов.
Однако тот, кто уже определился с локацией и параметрами участка, вполне может совершить выгодную покупку, попросив у собственника скидку за счет совершения сделки в несезон.
При этом нужно помнить, что участок, покрытый снегом, довольно сложно оценить на предмет скрытых дефектов, некачественного дренажа и т. д. Потому не стоит приобретать в зимнее время участки в низинах, на сложных рельефах, в лесу.
Но многие покупатели начинают в феврале изучать предложение земельных участков, чтобы совершить сделку в марте – уже, конечно, без скидок, зато с возможностью внимательно осмотреть и всесторонне оценить предлагаемый вариант.
