Пройдет каких-то три-шесть месяцев, и любой банк будет знать о потенциальном ипотечном заемщике буквально всю подноготную: сколько реально зарабатывает, где привык прятать заначки и даже какие пластические операции задумал на случай, если придется прятаться от кредитора.
Февральская революция
С февраля без всякой шумихи со стороны СМИ вступили в силу два официальных документа. Это постановление Правительства от 2 октября 2017 года № 1202 и распоряжение Правительства от 3 октября 2017 года № 2147-р. Данные документы радикально расширяют информацию, которую банки могут получать о заемщиках в различных госструктурах. И понятно, что в первую очередь банки станут использовать новую возможность для сбора досье ипотечных клиентов, ведь в данном сегменте фигурируют максимально крупные суммы для рынка розничного кредитования.
Теоретически с этой информацией кредиторы имеют право знакомиться лишь с согласия клиента. Но дело за малым: дать соискателю на подпись невзрачную бумажку «Согласие на обработку личных данных». Без такой подписи ни один банк с посетителем даже разговаривать не станет.
Итак, теперь кредитные организации вправе запрашивать через Единый портал государственных и муниципальных услуг сведения о выплатах НДФЛ, выписки из ЕГРН, сведения о приостановлении операций по счетам налогоплательщика и т. д. Всего – 16 позиций, часть из которых рассказывает не о личном благосостоянии физлица, а о положении дел в компании, к которой заемщик имеет отношение. Это может быть и собственность физлица, и работодатель (см. таблицу 1).
Минэкономразвития будет работать над расширением перечня.
Они слишком много знают
Уточним, что и до февраля, как рассказывает председатель Национального совета финансового рынка Андрей Емелин, имели доступ к базе Пенсионного фонда России пять банков. Конечно, это банки с участием госкапитала, совокупно выдающие почти 80% всех ипотечных кредитов в стране.
Но в рамках маркетинговых служб и служб безопасности другие банки и без такого доступа кропотливо собирают информацию о клиентах. Так, крупные бюро кредитных историй имеют дополнительный доход, предлагая различные системы прогнозной оценки поведения заемщиков на основании накопленных фактов.
Например, Объединенное кредитное бюро среди прочего предлагает банкам скоринговый сервис – ежедневный мониторинг историй заемщиков по 90 триггерам – различным событиям: подал заявку и получил отказ, подал заявку и не воспользовался одобрением, совершил техническую просрочку на день, досрочно погасил часть займа…
А ряд кредиторов покупает сведения у телефонных операторов: часто ли абонент уходит в ситуацию «На вашем счету недостаточно средств», как абонент перемещается по городу или странам, какие сайты посещает. При помощи Big Data эти данные анализируются, и выводы удивляют точностью. Например, подсчитано, что наличие профиля в LinkedIn уменьшает риск по клиенту на 30%.
Наконец, уже сейчас многие кредиторы сканируют отпечатки пальцев клиентов, распознают голос и хранят эти данные. А в июле стартует практическое тестирование банковской удаленной идентификации. То есть согласно подписанному в канун нового года закону ФЗ-115 начнется сбор и направление банками биометрических профилей идентифицируемых клиентов в единую базу.
«Никаких особых сложностей с внедрением подобной системы, по моему убеждению, не возникнет, – рассуждает первый вице-президент Азиатско-Тихоокеанского банка Вячеслав Андрюшкин. – На самом деле у многих банков уже есть наработки в этой области. Например, финансово-кредитные организации уже давно используют изображение заемщика при выдаче кредита, то есть фотографируют клиента».
В общем, банки уже знают о заемщиках едва ли не больше, чем родная мать.
Бюрократическая привычка
На этом фоне требование, чтобы претендент на ипотеку представил справку 2-НДФЛ или справку по форме банка, становится дремучим анахронизмом. Хотя и до начала широкого использования Big Data было ясно, что такие справки только увеличивают бюрократическую волокиту. Те же выписки по банковским картам или фото из ресторанов в соцсетях говорят о реальных доходах лучше всяких справок.
На отечественном ипотечном рынке давно присутствует продукт, при котором предоставлять упомянутые справки не требуется (см. таблицу 2). Это ипотека по одному или двум документам с повышенным минимальным размером первоначального взноса.
Считается, что, если клиент внесет более 30% стоимости приобретаемого жилья, он до последнего будет выплачивать кредит, как бы жизненные обстоятельства ни ухудшались.
И действительно, представители банков единогласно заверяют, что просрочка по таким продуктам в разы ниже среднестатистической. Которая, кстати, тоже не особо высока и у многих банков находится в пределах 1%. Как бы там ни было, почти у всех банков ставка по такому продукту выше, чем по стандартному.
Цифры не сходятся
Теоретически ипотека с сокращенным пакетом документов как продукт рассчитана на лиц с очень высокими доходами. Дескать, время, требуемое на сбор справок, эти люди могут потратить с большей для себя выгодой. Да и банковский сектор относится к имеющим собственный бизнес заемщикам с особой осторожностью, что поневоле заставляет «богатых буратин» скрывать высокий социальный статус.
Впрочем, доля таковых в общем потоке соискателей ипотеки относительно невелика. «За 2017 год доля индивидуальных предпринимателей и учредителей среди заемщиков составила 3,9%», – констатирует руководитель группы аналитики банка «ДельтаКредит» Назар Аржанников. «Доля собственников бизнеса среди претендентов на ипотеку составляет 4,52%, – в свою очередь, сообщает руководитель центра ипотечного кредитования банка “Российский капитал” в Санкт-Петербурге Анна Фещенко, – основная целевая аудитория банка – это наемные работники».
Между тем продукт пользуется заметно большим спросом. Так, в ВТБ подсчитали, что в структуре выдач такие кредиты занимают около 15%. А руководитель ипотечного сегмента банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова утверждает, что к концу года ее банк по такой программе выдавал уже каждый второй кредит. И кстати, такие заемщики проявляют активность «выше среднего» по подаче заявок на рефинансирование.
Проще говоря, основной поток клиентов составляют граждане, избегающие афишировать не статус, а источники и размеры своих доходов.
«Спрос на ипотеку по сокращенному пакету документов достаточно стабилен, поскольку формируется двумя разнонаправленными тенденциями, – подсказывает бизнес-тренер жилищной программы “Переезжаем в Петербург” Ирина Гудкина. – С одной стороны, он сокращается, поскольку текущая волна заемщиков представляет собой граждан с более низкими, чем прежде, доходами и минимальными размерами накоплений». Это автоматически перечеркивает возможность получения кредитов с высоким – от 30% – первоначальным взносом.
С другой стороны, часть бизнеса продолжает уходить в тень, лишая своих наемных работников возможности претендовать на «белую» ипотеку.
Жил-был у бабушки «серенький» козлик
Вернемся к февральским законодательным изменениям. Такое электронное взаимодействие вкупе с результатами скоринговых оценок способно позволить банкам уже достаточно близко к реальности определять размер доходов заемщиков.
Как сообщили БН в Абсолют Банке и банке «Санкт-Петербург», они еще не начали осваивать новые возможности. Но через месяц-другой банки научатся это делать.
Впрочем, им будет выгодно сохранять в линейке продукт с сокращенным пакетом документов, закрывая кое на что глаза. Незачем резать курицу-несушку.
Другое дело, что в 2018 году продукт трансформируется. Сейчас отдельные игроки называют его «Ипотека по паспорту», а станут называть – «Ипотека без паспорта».
И, что более важно, банкиры будут вынуждены сокращать размер наценки по такому продукту в сравнении со стандартными предложениями.
Так, банк «Санкт-Петербург» уже наценку снял. «Мы увидели, что наценка не имеет смысла, клиенты при обслуживании этого и других продуктов ведут себя одинаково, а просрочка при высоком первоначальном взносе минимальна», – поясняет Екатерина Синельникова.
Таблица 1
Новые сервисы, доступные кредитным организациям
| Владелец сведений | Вид сведений |
|---|---|
| Росреестр | Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости |
| Росстат | Данные годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности юридических лиц |
| ФАС России | Сведения о наличии (отсутствии) юридического лица в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей) |
| ФАС России | Сведения о наличии (отсутствии) юридического лица в реестре недобросовестных поставщиков, предусмотренном федеральным законом «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» |
| ФССП России | Общедоступная информация из банка данных ИП |
| ФНС России | Сведения о наличии решения о приостановлении (об отмене решения о приостановлении) операций по счетам налогоплательщика-организации |
| ФНС России | ИНН физического лица (на основании данных о фамилии, имени, отчестве, паспортных данных и даты рождения) |
| Росреестр | Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости |
| ФНС России | Учредительные документы в электронной форме |
| ФНС России | Сведения о наличии счетов организаций (индивидуальных предпринимателей) в банках |
| ФНС России | Сведения из налоговой декларации по налогу на прибыль организаций |
| ФНС России | Сведения из налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость |
| ФНС России | Сведения из налоговой декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения |
| ФНС России | Сведения из форм 2-НДФЛ, 3-НДФЛ |
| АО «Электронный паспорт» | Сведения из электронного паспорта транспортного средства |
Таблица 2
Ипотечные продукты с сокращенным пакетом документов
| Банк | Название продукта | Стоимость | Минимальный первоначальный взнос | Дополнительные условия | Требуемые документы |
|---|---|---|---|---|---|
| ВТБ | Победа над формальностями | +0,7% к ставке кредитования | При покупке вторичного жилья – 40%, при покупке новостройки – 30% | Использование материнского капитала для взноса не предусмотрено. Программа распространяется на рефинансирование ипотечных кредитов | Паспорт РФ; СНИЛС или ИНН (для лиц, которые, в соответствии с законодательством РФ, не обязаны иметь СНИЛС, например военнослужащих) |
| Россельхоз-банк | Ипотека по двум документам | Без комиссии | 40% от стоимости приобретаемого жилья в многоквартирном доме; 50% от стоимости жилого дома с земельным участком (в том числе таунхауса) | На покупку квартиры, загородного дома с земельным участком (в том числе таунхауса), а также объекта недвижимости на первичном рынке, строительство которого финансируется Россельхозбанком. Возможность выбора схемы погашения кредита (аннуитетная / дифференцированная) | Паспорт и любой другой удостоверяющий личность документ. Дополнительно при наличии свидетельства о браке: паспорт супруга и брачный договор (при наличии) |
| ДельтаКредит | Кредит по одному документу | Процентная ставка выше базовой величины на 1,5% | Достаточно предъявить паспорт и заполнить заявление-анкету на кредит | ||
| Уралсиб | Ипотека по двум документам | Ставка может быть увеличена на 0,5 п.п. | 20–50% для разных категорий заемщиков | Паспорт гражданина РФ и один из следующих документов: водительское удостоверение; заграничный паспорт; ИНН; СНИЛС | |
| Санкт-Петербург | Квартира по паспорту; Новостройка по паспорту | Без наценки | 30% стоимости жилья | ||
| Российский капитал | Проще простого | Ставка выше всего на 1% по сравнению с программой с полным пакетом документов | 40% | Паспорт РФ и второй документ на выбор клиента |
