Как сообщил на днях один из экспертов РБК, в стране в месяц принимают 132 нормативных акта, касающихся бизнеса. А Дума штампует (в среднем) по два закона в день. Мы – рекордсмены по текучести нормативной базы!
Разница в подходах
Рынок жилья (до поры) оставался где-то на периферии чиновничьих забот. Участников – миллионы, компаний – десятки тысяч. А для власти привычнее иметь дело с небольшим количеством субъектов. Ограничивались общим регулированием. Но – всему свое время. Последние два года государство из регулятора превращается в активного игрока.
Хороший пример – апартаменты. Полузаконный, но активно развивающийся сегмент рынка. В Москве апартаменты составляют 20% в предложении новостроек, в Петербурге – около 5-6%, но зато у нас спрос и предложение ежегодно удваиваются. Внятного регулирования пока нет. В столице подготовлен проект федерального закона, по которому апартаменты (почему-то) могут быть только в составе многофункциональных комплексов.
В Петербурге главный архитектор Владимир Григорьев предложил считать апартаментами любой гостиничный номер с кухней. (Что такое кухня – юридически не установлено.) Одновременно принят закон об обязательной сертификации гостиниц – по идее, это касается и всех петербургских апарт-отелей. (А для сертификации надо предъявить экспертам все номера не просто с отделкой, но и с меблировкой и бытовой техникой! Вряд ли покупатели в курсе.) И на этом туманном фоне «разворачивается в марше» АИЖК: в прошлом году агентство приобрело у столичных застройщиков апартаменты, по косвенным данным, на 16 млрд руб., в этом году собирается прикупить еще на 30-40 млрд. Без конкурса, без объявления условий закупки и, вы будете смеяться, в рамках программы по обеспечению населения доступным арендным жильем.
Хотя АИЖК предпочитает приобретать дорогие апартаменты – например, на Арбате. Потому что агентство получило кредит в ВЭБе, с ежегодным лимитом в 40 млрд руб., под 5,5% годовых, надо как-то отдавать…
Еще раз, по буквам. Агентство ипотечного жилищного кредитования – оператор госпрограммы по доступной аренде и одновременно – структура, которая извлекает доход из сдачи в аренду апартаментов. Вопрос: будет ли этот «тяни-толкай» заботиться о развитии конкуренции, о снижении арендных ставок (подрывая собственную доходную базу)?
Противоречащие друг другу нормативные акты создают своеобразную бизнес-среду: при любом варианте развития событий (сдвиг «в сторону жилья» или «в сторону гостиниц») и девелоперы, и покупатели апартаментов окажутся в зоне риска. И весьма вероятно – станут потенциальными нарушителями. А вот визит налоговой инспекции во владения АИЖК почему-то представляется менее вероятным.
Неизбежное удорожание
Хит сезона, конечно, – предстоящая отмена долевки. По-моему, внезапное заявление президента стало сюрпризом не только для строителей, но и для правительства с депутатами.
Ну в самом деле: пыхтели, вносили поправки в 214-ФЗ, налаживали работу Фонда защиты прав дольщиков… Зачем? Чтобы узнать, что через три года это все не понадобится? При этом после судьбоносного заявления нигде, ни в одном источнике, так и не появилось внятного обоснования, чем обусловлены такие резкие меры.
Вроде бы принята – хотя и не обнародована – «дорожная карта». Обсуждаются некоторые промежуточные варианты. Например, переход строителей на проектное финансирование (плюс 30-45% к себестоимости). Или использование эскроу-счетов. (Деньги граждан, которые были «условно-бесплатными» для застройщика, в этом случае станут бесплатным ресурсом для банка. Потому что проценты по ним не начисляются.) Все равно удорожание на 25-30% минимум. Министр Михаил Мень даже предложил на переходный период сохранить для желающих ДДУ – но с одновременным увеличением отчислений в Фонд защиты дольщиков! Это похоже на классическую рэкетирскую «разводку»: и угроза, и защита от нее исходят из одного источника.
Эксперты, что случается нечасто, совпадают в оценках перспективы: с запретом долевки жилья станет меньше и стоить оно будет дороже.
И вот здесь в полный рост выпрямляется исполинская фигура – столичный Фонд реновации! Эта замечательная организация, зарегистрированная осенью прошлого года, будет использовать неиссякаемый источник бюджетных средств: по 100 млрд руб. в год. Она вправе сносить и строить, продавать и покупать, причем по упрощенной схеме, например, без градплана, без оформления участка. И при этом – внимание! – никаких отчислений в Фонд защиты дольщиков платить не будет. Столичные чиновники уже сейчас говорят, что в ходе реновации появятся «излишки», которые надо будет реализовать на рынке. В частности – чтобы снизить нагрузку на бюджет… Кто бы сомневался?
Для частного бизнеса конкурировать с Фондом реновации напрямую – нереально. Единственный выход – договариваться. Чем и занимаются сейчас столичные девелоперы.
Но всех к этому пирогу не допустят. Значит, остальным застройщикам придется снижать издержки, придумывать рискованные схемы (как это было, когда ввели обязательное страхование), жертвовать качеством и т. д. То есть – дополнительно подставляться под государственных контролеров.
Похожие процессы идут не только в строительстве. Недавно Кадастровая палата выбила себе право предоставлять коммерческие услуги. Замечательно: кадастровый инженер рисует для заказчика техплан и несет его на утверждение в палату, которая вправе заниматься тем же самым! Заказчик ведь не дурак, сообразит, что проще заключать контракт напрямую… Или Центробанк: сам регулирует аудиторов и сам же заказывает у них проверку себя…
По мнению руководителя Антимонопольной службы Игоря Артемьева, высокая доля государства – главный тормоз для нормального развития экономики. В 2005-м доля госкомпаний в ВВП составляла 35%, сейчас – более 70%. Это путь в никуда.
