Правила игры на рынке нельзя менять так часто, иначе девелопмент просто перестает быть бизнесом, считает генеральный директор компании «Петровский альянс» (входит в ГК «Кортрос») Анатолий Бусыгин.
– Анатолий Александрович, ваша компания вышла на петербургский рынок с проектом комплекса элитных апартаментов, недавно объявила о намерении построить ЖК класса комфорт-плюс. А почему не строите жилье массового спроса?
– Для нас в целом не принципиален класс объекта, который мы возводим. ГК «Кортрос» представлена в разных сегментах рынка – от крупных проектов комплексного освоения территорий эконом- и комфорт-класса до проектов в верхнем ценовом сегменте. Главное, чтобы проект располагался в удачной локации с хорошей экологией и транспортной доступностью, имел предпосылки для создания качественной среды проживания, развитую социальную инфраструктуру и так далее. Как вы знаете, «Кортрос» помимо Петербурга работает еще в шести российских регионах.
– Да, знаю, в Екатеринбурге, например, такие проекты есть – район «Академический» своими глазами видел. Строить что-то подобное в Петербурге вы сможете?
– Мне кажется, в городе достаточно компаний, которые занимаются массовым строительством жилья в этом сегменте. Их мощностей вполне достаточно, они сдают в год по 500 тыс. кв. м и более. И скажите, пожалуйста, что кардинально изменится, если еще и мы начнем работать в этой нише?!
Мы являемся девелоперским подразделением группы «Ренова», которая имеет интересы во множестве отраслей промышленности. И, естественно, мы должны пройти стадию межотраслевой конкуренции – с тем чтобы доказать: такой-то проект будет генерировать такие-то деньги. И это будет сравниваться с золотодобычей, эксплуатацией аэропортов. При той нагрузке, что существует сейчас по объектам социальной инфраструктуры, конкурировать с другими отраслями будет трудно.
Ведь если раньше социалка оценивалась в 5-6 тыс. руб. на квадратный метр продаваемой площади, то сейчас город планирует увеличить эту нагрузку до 11 тыс. руб. Комфорт- и бизнес-класс такое еще как-то переживут, там себестоимость выше, а вот эконому придется тяжело. Хотя сама идея такого специального фонда, безусловно, благая, это способствует более четким и прозрачным правилам игры на рынке.
– Реформирование системы долевого строительства и переход на банковское проектное финансирование – не такая уж далекая перспектива. Лично у вас есть видение того, как будет выстроена новая система?
– Пока все еще малопонятно. Если проектное финансирование и банковские деньги, то возникает вопрос стоимости и доступности этих денег. И получается, что банки будут зарабатывать сначала на строителях, а потом, выдавая ипотеку, на покупателях жилья.
Вообще эту проблему надо как-то решать, и строительство массового жилья не должно останавливаться.
– А не рано ли нам отказываться от долевого строительства как принципа?
– На мой взгляд, время еще не пришло. Оно придет тогда, когда будут четко сформулированы правила игры, приемлемые для обеих сторон – покупателей и девелоперов. Должно быть своего рода социальное соглашение.
– Но правила игры у нас меняются сегодня каждые полгода. Может быть, нужен какой-то мораторий – столько-то лет ничего не менять?
– Конечно, строительство и девелопмент – это долгосрочные инвестиции. И если мы говорим о каких-то прогнозируемых периодах, то правила игры на эти периоды меняться не должны. Иначе нельзя рассматривать девелопмент как бизнес.
– Вернемся к вашим проектам. Royal Park завершите к чемпионату мира по футболу?
– Да, именно из-за чемпионата мы и взяли рекордные темпы: вместо положенных по нормативам 44 месяцев уложимся в 28 и сдадим в эксплуатацию к июню. Готовность комплекса сегодня составляет 65%, он подведен под крышу, начали облицовку фасадов натуральным камнем. Работы по благоустройству тоже уже стартовали. Около 50% участка мы решили отдать под озеленение. Все-таки это Петровский остров, хотим воссоздать исторический парк. Ради этого даже пошли на уменьшение габаритов комплекса.
Проект благоустройства набережных вокруг Royal Park также готовится за наш счет, он уже практически завершен. Но его реализация будет осуществляться на средства городского бюджета.
– Приоткроете завесу тайны над новым проектом?
– Пока можно сказать, что это будет жилой комплекс класса комфорт-плюс. Сделка по приобретению участка площадью 10 га сейчас в завершающей стадии, поэтому я не могу пока даже указать место на карте. Но заинтригую: локация удивит многих. Начать строительство надеемся уже в 2019 году.
– А как себя чувствует петербургская элитка в целом? Что ждет сегмент в ближайшем будущем? Есть ли предпосылки к развитию?
– Что значит сегодня сказать, будто элитный сегмент жилой недвижимости не станет развиваться? Это то же самое, что отказать в развитии всему государству. Но у него есть будущее, а значит, будут и состоятельные люди. Далеко не все они нацелены на то, чтобы их дети учились за границей.
Следовательно, если у нас будет развитие страны в целом, увеличится и число состоятельных людей, которым понадобится недвижимость соответствующего класса в России. Такие же условия они постараются создать как для своих родителей, так и для своих детей. И мы эту тенденцию наблюдаем в нашем проекте Royal Park. Для младшего поколения приобретают равнозначные апартаменты, а для престарелых родителей – такие же, но на первом этаже, чтобы, спустившись на полпролета, они могли погулять в парке.
Поэтому слои покупателей разные. И «модные» локации тоже меняются. Сначала расселяли многокомнатные коммуналки в историческом центре, потом вошли в моду Каменный и Крестовский острова. Но, на мой взгляд, в Петербурге будущее за клубными домами, и есть достаточно объектов в центре, которые в результате реконструкции можно превратить в такую недвижимость.
– Так, с элитой разобрались. Теперь спустимся в самый низ…
– Процесс развития эконом-класса или по крайней мере стабильность в этом сегменте определяется тем, что все люди хотят жить в нормальных условиях. Появляется, к примеру, молодая семья. И ей требуется отдельная квартира. Зачастую уровень жизни не позволяет приобрести ее, и здесь проявляется роль государства, которое должно создавать хорошие условия для ипотеки либо формировать рынок арендного жилья.
– Как сегодня меняется масс-маркет? В чем его главные проблемы?
– Люди голосуют своими деньгами. И если, к примеру, в Ленобласти в районах массовой застройки наблюдается спад продаж, то это вызвано не только явлениями общеэкономического свойства, но и тем, что люди начинают понимать все социальные сложности, которые там формируются.
В чем главный недостаток? В городе распространена массовая застройка – спальные районы. Рабочих мест там практически нет. Я застал в советское время освоение Ржевки-Пороховых. Там изначально, как сегодня в Кудрово, была маленькая дорожка, которая вела к месту, где возводился новый микрорайон на 240 тыс. населения. Однако эта проблема была решена – за счет четкого планирования при разработке генплана. Появился широкий проспект Косыгина, путепровод на Российский проспект, и структурно это все заработало. А сейчас сначала создают муравейник вроде Нового Девяткино, а потом только задумываются о том, как оттуда развести транспортные потоки.
Досье БН
Анатолий Александрович Бусыгин
Родился в 1958 году. В 1980 году окончил Ленинградское высшее военное инженерно-строительное Краснознаменное училище имени генерала армии А.Н. Комаровского (ЛВВИСКУ). До 2000 года проходил службу в Вооруженных силах РФ. Закончил службу в звании полковника. 12 лет занимался обследованием строительных конструкций и строительным проектированием в компании «ГРАСТ». С 2012 года начал работу в «Петровском альянсе» (входит в ГК «Кортрос»). С ноября 2017 года – генеральный директор компании.
