Как показывает многолетняя практика, пуск новой станции метрополитена в эксплуатацию дает мощный толчок к развитию жилищного строительства вокруг нее и росту цен на уже существующую недвижимость (если, конечно, она есть).
За примерами далеко ходить не надо: можно вспомнить хотя бы, что представлял собой микрорайон близ нынешней станции метро «Парнас» до ее открытия в 2006 году, – и сравнить с тем, как он выглядит сейчас.
Местоположение и близость к метро являются одними из основополагающих факторов при оценке стоимости недвижимости.
«Но фактором удорожания также является качество жилищного фонда: в старых панельных домах 70-х годов постройки увеличение минимальное, а в новой вторичке – максимальное. До открытия новых станций метро повышение будет носить вялотекущий характер, так как планируемые сроки открытия зачастую не соблюдаются. Как только произойдет открытие, цены могут измениться скачкообразно», – подчеркивает эксперт.
Приморский район дорожает
Из пяти новых станций, которые в этом году будут открыты в Петербурге, две – «Беговая» и «Новокрестовская» – входят в состав Невско-Василеостровской линии. Обе они строятся как часть инфраструктурного обеспечения чемпионата мира по футболу – 2018 и частично за счет федеральной казны. Рядом с «Новокрестовской» только стадион, жилья здесь нет.
Зато «Беговая» расположена в густонаселенной части Приморского района – на пересечении улиц Савушкина и Туристской. Мария Бент отмечает, что открытие этой станции в первую очередь разгрузит наземный общественный транспорт микрорайона (возможно, на метро пересядет и часть автомобилистов), а также приведет к повышению стоимости квадратного метра объектов, которые будут расположены в пешей доступности от метро, на 10-20%.
По подсчетам аналитиков БН, с января 2017-го по январь 2018 года квадратный метр жилья в микрорайоне будущей станции уже подорожал на 3,19%.
Управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева утверждает, что в Приморском районе стоимость вторичного жилья и так не назовешь низкой, а с открытием новых станций метро и, соответственно, с улучшением транспортной доступности цены повысятся на 7-10% и скорректируются относительно других районов. «При этом цены начнут расти с открытием новых станций», – уверена она. Заметим, что произойти это событие должно в конце апреля.
Фрунзенский район не отстает
Следующие три станции, которые будут запущены в этом году (скорее всего, в декабре), входят в состав Фрунзенского радиуса. Станция «Шушары» станет самой южной в городе. Она расположена в Автозаводском проезде, западнее пересечения с Софийской улицей – посреди обширной промзоны. Эксперты говорят, что открытие станции никак не скажется на стоимости жилья: вопреки устоявшемуся мнению, одноименный жилой микрорайон к станции отношения иметь не будет, так как расположен в пяти километрах (до «Купчино» от Шушар около трех).
А станции «Дунайский проспект» и «Проспект Славы» как раз находятся в давно обжитых кварталах Северного Купчино – на пересечении Бухарестской улицы соответственно с Дунайским проспектом и проспектом Славы.
По словам Марии Бент, открытие новых станций метро во Фрунзенском районе отразится на жилищном фонде, расположенном в пешей доступности от будущих станций метро. «Однако пуск в эксплуатацию “Проспекта Славы” окажет меньшее влияние на цены, поскольку неподалеку (около 1,5 км) находится станция метро “Международная”. А вот от вестибюля “Дунайского проспекта” до ближайшей станции “Купчино” более 2,5 км, так что здесь жилье подорожает сильнее», – поясняет она.
Но пока что тенденция обратная: стоимость квадрата в окрестных кварталах за год чуть-чуть снизилась. Правда, в пределах статистической погрешности – на 0,1-0,3%. Связано это с не самым лучшим качеством жилищного фонда в этой части города. В основном он состоит из старой советской панели. А она в последние годы дешевеет прямо на глазах, причем довольно сильно. Так что новое метро, пожалуй, сможет лишь приостановить этот процесс в данной конкретной локации – но вряд ли повернет его вспять.
Подорожание неизбежно
Информация об открытии новых станций в скорой перспективе, безусловно, стимулирует повышение спроса на квартиры в домах, расположенных в радиусе километра-двух. Впрочем, многое зависит от того, насколько конкретны планы по их строительству, а с этим в нашем городе традиционно большие проблемы. Стабильно новое метро развивается лишь в Москве, бюджет которой вчетверо превышает петербургский.
Так, по словам представителя АН «Петербургский квартал» Анны Липуновой, новые дома рядом с «Беговой», «Проспектом Славы» и «Дунайским проспектом» в прошлом году уже прибавили в цене 5-10%. «Непосредственное открытие станций приведет к еще большему повышению стоимости квадратного метра: в течение полугода примерно на 10-15%», – заключает эксперт.
Правда, стоит отметить, что новой вторички много лишь в Северо-Приморской части и выиграть на грядущем ее подорожании сейчас будет довольно затруднительно: слишком мало осталось времени на совершение сделки. В Северном Купчино новостроек нет совсем, а новой вторички сравнительно немного (можно вспомнить разве что недавно сданный ЖК «София» близ будущей станции «Проспект Славы»). Зато больше времени на инвестиции.
