Сегодня собственнику небольшого бизнеса труднее получить ипотеку, чем рядовому наемному сотруднику. И даже если банки соглашаются выдать жилищный кредит, они стараются содрать с небедного клиента лишние 0,5-1 процентный пункт.
Под потолком
Как сообщает Центробанк РФ, за минувший год произошел рост среднего размера выдаваемого ипотечного кредита на 8,9%. В среднем по стране заемщики брали у банков топа-15 (см. таблицу) 1,9 млн руб., тогда как годом ранее – 1,75 млн руб. Понятно, что в городах-миллионниках этот показатель выше. Так, по данным Объединенного кредитного бюро, в Санкт-Петербурге средний ипотечный чек близок к 2,42 млн руб.
При этом от банка к банку он разнится в силу отличий в продуктах и кредитной стратегии. Например, в ВТБ реализуется опция «Больше метров – меньше ставка»: при покупке квартиры площадью выше 65 кв. м ставка по кредиту снижается на 0,5%.
«Средний размер выдаваемого кредита в филиале сейчас составляет 2,7 млн руб.», – говорит заместитель управляющего розничным бизнесом ВТБ в Петербурге Максим Никулин.
Впрочем, в отдельных случаях россияне берут в долг у банков на улучшение жилищных условий гораздо более крупные суммы. «Самая крупная сделка в 2017 году проходила по первичному рынку, – рассказывает руководитель центра ипотечного кредитования банка “Российский капитал” в Санкт-Петербурге Анна Фещенко. – Стоимость приобретаемого объекта – около 30 млн руб., чек по ипотечному кредиту составил 21 млн руб., разницу в 30% клиент уплатил в качестве первоначального взноса, ставка составила 13,25% по условиям для собственников бизнеса».
«Самая крупная сделка по ипотечному кредитованию в 2017 году заключена на сумму 24,745 млн рублей на 84 месяца», – в свою очередь сообщает начальник отдела проектов центра ипотечного кредитования банка «Зенит» Елена Ланько. «86,8 млн руб., первый взнос – 47%, под 12% на десять лет», – таким результатом поделился руководитель группы аналитики банка «ДельтаКредит» Назар Аржанников.
Рефинансовая коллизия
Между тем рефинансирование по итогам года стало составлять около 8% в совокупном объеме всех выданных за год ипотечных кредитов. И эта тенденция не могла не заинтересовать граждан, берущих нестандартно большие ипотечные кредиты.
Так, в портфеле банка «ДельтаКредит» на конец года доля рефинансирования среди кредитов на сумму до 10 млн руб. составляла 4,7%, на сумму более 10 млн руб. – 3,6%. Иначе говоря, «дорогие» клиенты тоже рефинансируют займы, правда, реже.
Как рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования Альфа-Банка Наталья Кузьменцова, в Петербурге в сегменте ипотеки свыше 10 млн руб. заемщиков по программе «Рефинансирование» немного. «Скорее всего, это связано и с категорией клиентов – подобные заемщики изначально при выборе банка, кредитной программы и условий подходят к решению взвешенно, просчитав все наиболее выгодные предложения рынка, – рассуждает специалист. – Также, как правило, подобные клиенты имеют категорию VIP, что сулит им изначально более низкую ставку».
В то же время, добавляет эксперт, банк-кредитор таких клиентов пытается удержать, оперативно предлагая им реструктуризацию долга.
Сдерживает таких заемщиков и еще один – внешний – фактор. «Как правило, у стороннего банка существуют ограничения по сумме рефинансируемого кредита до 10 млн руб.», – подсказывает Елена Ланько. Солидному заемщику ничего не остается, как только договариваться со своим банком.
Профи в помощь
«Дорогая» ипотека отличается еще одной особенностью. Такие заемщики априори неплохо зарабатывают, и обычно час их рабочего времени приносит доход выше, чем стоимость найма консультанта.
Поэтому именно в этом сегменте в первую очередь ищут себе клиентов ипотечные брокеры. А поскольку мир всегда будет делиться на бедных и богатых, ипотечный брокеридж без спроса не останется.
«У подобных специалистов непрогораемый бизнес, – поясняет генеральный директор “Банка жилищных решений” Роман Корников. – В кризис я нужен потенциальным заемщикам в десять раз сильнее, а в благополучные времена в десять раз возрастает число клиентов».
И, кстати, обсуждаемый сегмент подвержен собственным сезонным колебаниям спроса. «Звонки потенциальных клиентов начинаются 2 января, сколь бы сильные кризисные моменты в экономике страны ни наблюдались, – признается бизнес-тренер жилищной программы “Переезжаем в Петербург” Ирина Гудкина. – Ведь ко многим гражданам на праздники приезжают родственники, благодаря чему собственники поневоле более остро ощущают тесноту своего жилья и задумываются об улучшении жилищных условий».
А уж когда речь заходит о недвижимости за рубежом, без консультантов дело точно не обходится – слишком много белых пятен и рисков.
«Если вы не резидент и у вас нет даже вида на жительство, вы рискуете столкнуться с серьезными сложностями в случае изменения законодательства рассматриваемой страны», – в ходе конференции ГК «Финам» сообщил руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев. Учитывая непростые политические отношения стран Европы с Россией, можно ожидать усиления потенциальных проблем.
Коммерческая ипотека
В декабре прошедшего года председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что Банк России готов проработать регулятивные вопросы по кредитованию малого бизнеса при покупке коммерческой недвижимости. «Здесь наш подход во многом аналогичен ипотеке, – заявила она. – Мы видим, что часть проблем, которые накопились в банках, как раз связаны с кредитованием коммерческой недвижимости, с некорректной оценкой залогов, часто в валюте».
Между тем коммерческая ипотека и сегодня представлена в линейках нескольких банков. Правда, для ситуаций, когда приобретателем выступает физическое, а не юридическое лицо.
Но, рассказывает руководитель ипотечного сегмента банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова, даже при том, что на фоне обычной ипотеки размеры кредитов получаются достаточно крупными, особых доходов такое кредитование не приносит. Объемы выдач традиционно незначительны – порядка 1%, то есть не более пяти кредитов в месяц, и в основном не в Петербурге, а в Москве.
«Это специфический, предельно трудозатратный продукт, – констатирует эксперт. – Например, клиенты очень часто просят переодобрения ранее одобренных кредитов из-за того, что не укладываются в сроки выбора подходящего объекта». Да и сами банки неохотно работают с подобными запросами, а иногда просто, держа предложение в продуктовой линейке, на деле «отфутболивают» все соответствующие заявки. Ведь бизнесмену в случае трудностей нестрашно прекратить выплаты по подобному займу – жилье у него не единственное.
В общем, еще несколько лет назад ожидался взрывной рост спроса на данный продукт – но ожидания не оправдались.
Охота на богатеньких Буратино
Но вернемся на рынок приобретения недвижимости для проживания.
По словам президента ГК «Экотон» Екатерины Романенко, сегодня профессиональный портрет заемщика выглядит следующим образом. Это преимущественно специалисты из компьютерной сферы, чиновники, на третьем месте – представители малого бизнеса.
Именно у последних ниже всего шанс получить одобрение заявки. А ставки для таких претендентов выше. «Для индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса процентная ставка по ипотеке в среднем по рынку выше на 0,5-1% по сравнению с условиями для наемных сотрудников», – отмечает управляющий филиалом «Санкт-Петербургский» банка «Российский капитал» Алексей Кольчик. Встречаются и крайности. «Для собственников бизнеса и индивидуальных предпринимателей – процентная ставка выше базовой величины на 1,75%», – говорится в прайсе банка «ДельтаКредит».
Ну и конечно, пакет представляемых документов будет увесистей, поскольку дополнительно потребуется финансовая отчетность предпринимательства. Причина все та же – в случае временных трудностей заемщик с приличными доходами не станет барахтаться до последнего и спокойно пойдет на дефолт.
И даже несмотря на происходящее сегодня ужесточение конкурентной борьбы, банки не предполагают облегчать условия ипотеки для индивидуальных предпринимателей и владельцев бизнеса. Доходит до смешного: бизнесмену проще получить одобрение как наемному работнику, а не как собственнику бизнеса.
Есть и другие подходящие гражданам с толстыми кошельками нишевые продукты. Прежде всего, людям с достатком удобна рассрочка. При относительно коротком сроке выплат она предполагает высокий размер каждого платежа. Далее, среди экзотических форматов можно вспомнить схемы покупки жилья в лизинг.
Если же говорить исключительно об ипотеке, то многие обеспеченные граждане выбирают кредиты с высоким первоначальным взносом и сокращенным пакетом представляемых документов.
«Ипотека по двум документам ориентирована главным образом на предпринимателей», – подсказывает глава регионального ипотечного центра «Дома» Евгения Хафизова. Это продукты с названиями «Ипотека по паспорту», «Ипотека по двум документам», «Ипотека по сокращенному пакету документов». Впрочем, рассмотрение данного сегмента требует отдельной публикации.
Таблица
Топ-15 российских банков: предварительные ипотечные итоги 2017 года
| № | Банк | Объем выданных ипотечных кредитов, млрд руб. | Количество выданных ипотечных кредитов | Рыночная доля | Место в рейтинге 2016 | Изменение рейтинга |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Сбербанк | 1 082,4 | 629 676 | 53,27% | 1 | 0 |
| 2 | ВТБ 24 | 376,7 | 179 389 | 18,54% | 2 | 0 |
| 3 | Газпромбанк | 79,8 | 35 301 | 3,93% | 4 | 1 |
| 4 | Россельхозбанк | 73,3 | 42 897 | 3,61% | 3 | -1 |
| 5 | Райффайзенбанк | 59,0 | 23 000 | 2,90% | 7 | 2 |
| 6 | ДельтаКредит | 58,6 | 23 294 | 2,88% | 5 | -1 |
| 7 | ВТБ Банк Москвы | 57,1 | 23 891 | 2,81% | 6 | -1 |
| 8 | Абсолют Банк | 27,3 | 11 854 | 1,34% | 8 | 0 |
| 9 | Уралсиб | 27,1 | 12 816 | 1,33% | 20 | 11 |
| 10 | Санкт-Петербург | 24,9 | 11 326 | 1,23% | 10 | 0 |
| 11 | Российский капитал | 18,6 | 9 598 | 0,92% | 24 | 13 |
| 12 | Возрождение | 16,0 | 6 537 | 0,79% | 9 | -3 |
| 13 | Ак Барс | 14,2 | 8 934 | 0,70% | 13 | 0 |
| 14 | Промсвязьбанк | 13,3 | 5 470 | 0,66% | 14 | 0 |
| 15 | ФК Открытие | 12,5 | 5 268 | 0,61% | 15 | 0 |
