Мини-отелем чаще всего называют небольшую гостиницу с номерным фондом до 15 номеров. Такие отели следует отличать от хостелов, где постояльцу предоставляется фактически только спальное место, а все удобства – общие. В мини-отеле каждый номер все-таки должен быть оборудован хотя бы небольшим санузлом.
Трудности классификации
На практике в Северной столице можно встретить объекты, которые фактически являются хостелами, но позиционируют себя как мини-отели. К тому же далеко не все представленные на рынке мини-отели вообще являются объектами коммерческой недвижимости. Часто в качестве такой гостиницы используется обычная жилая квартира, где построены (нередко с нарушениями) дополнительные санузлы.
Мини-отелей в Петербурге много. Сколько точно – сказать сложно. Крупные аналитические компании с осторожностью относятся к этому сегменту, рассматривая только качественный номерной фонд, прошедший официальную сертификацию.
По данным Knight Frank St. Petersburg, к концу 2016 года (свежих данных по 2017-му еще нет) в Петербурге официально насчитывалось 2,2 тыс. мини-отелей – это примерно 8% от общего номерного фонда Северной столицы категории 3-5 звезд. Но кроме них на рынке присутствует большое количество мини-отелей меньшей звездности или вовсе находящихся за рамками легальных классификаций.
Что касается спроса на мини-отели Петербурга, то он достаточно велик и, по всей видимости, еще будет расти. В связи со снижением платежеспособности россиян многие клиенты, ранее ориентировавшиеся на большие гостиницы, переключают свое внимание на более доступные по цене мини-отели.
Расселять или не надо?
Для того чтобы создать собственный мини-отель, необходимо приобрести готовую многокомнатную квартиру либо расселить подходящую коммунальную.
Как отмечает генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский, для инвестора главные вопросы – цена и местоположение объекта, поэтому интересанты в равной степени рассматривают как готовые, уже расселенные квартиры, так и нынешние коммуналки.
Дмитрий Щегельский отмечает, что расселение коммунальной квартиры на сегодняшний день – достаточно простая и отработанная процедура, практически без риска. Даже если сособственников много, а интересы их различны (кто-то получит за свою долю деньги, кто-то квартиру в новостройке и т.д.), риэлтор оформляет все в виде единой сделки, которая обязательно проводится у нотариуса.
Генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер советует инвесторам присмотреться к готовым расселенным квартирам в историческом центре. За последнее время цены на такое жилье заметно упали – до 100 тыс. руб. за кв. м, а в ряде случаев до 60-70 тыс. руб. Речь, разумеется, идет о многокомнатных квартирах в старых домах без капремонта, с деревянными перекрытиями. Окна таких квартир обычно выходят во двор. Покупателям жилья подобные варианты сегодня неинтересны, а вот для создания недорогого мини-отеля они подходят как нельзя лучше.
Не всё – возможно
Как отмечают эксперты, многие инвесторы сегодня не переводят квартиру в нежилой фонд, а просто сдают ее в виде отдельных комнат. Это вполне легитимный вариант. Другой вопрос, что далеко не во всех квартирах получится построить дополнительные санузлы. Необходимость серьезной перепланировки может стать проблемой.
По словам Александра Гиновкера, сам по себе ремонт в новом мини-отеле обойдется недорого – если взять самые простые материалы, реально уложиться в сумму 5-10 тыс. руб. за кв. м. А вот перепланировка может потребовать от инвестора трат в сотни тысяч рублей. Более того, строительство дополнительных санузлов далеко не всегда возможно технически – их, например, нельзя располагать над жилыми комнатами соседей.
Еще один вопрос, который волнует инвесторов, – не будут ли соседи против создания в их подъезде мини-отеля, ведь постоянный поток новых жильцов мало кому придется по нраву. Как защитить себя от жалоб в государственные инстанции?
Дмитрий Щегельский успокаивает: даже если под мини-отель в Петербурге оборудована обычная квартира, но собственник исправно платит налоги на доход, получаемый от аренды, опасаться ему нечего. Другой вопрос, что рантье не заинтересован в скандалах и ссорах с соседями и управляющей компанией дома, так как это отрицательно скажется на репутации отеля. Риэлторы советуют инвестору за свой счет произвести благоустройство парадной, обеспечить регулярное мытье лестничной клетки, следить за соблюдением закона о тишине – тогда ни у кого не будет причин писать жалобы.
Можно договориться с ТСЖ, чтобы стойка приема гостей располагалась в подъезде, это позволит отказаться от консьержа – его функции будет выполнять по договоренности дежурный специалист гостиницы.
Одним словом, нужно постараться предусмотреть все возможные точки возникновения конфликта и заранее подстраховаться.
Из жилья – в коммерческий объект
Впрочем, не стоит забывать, что законодательство в сфере гостиничного бизнеса ужесточается. По словам Вероники Перфильевой, старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», в январе 2018 года Госдума утвердила в третьем чтении проект закона о поэтапном введении обязательной классификации гостиниц по принципу звездности.
Новые требования вступят в силу с января 2019 года и будут применяться к гостиницам в зависимости от величины номерного фонда, но начиная с 2021 года под действие закона попадут уже все отели.
Нет, конечно, сдавать жилые помещения в аренду посуточно никто не запрещает, но вот реклама таких объектов в качестве отеля рискует оказаться вне закона.
В любом случае, если есть такая возможность, лучше все-таки сделать объект полноценной гостиницей. Что для этого необходимо?
Как отмечает Вероника Перфильева, решение о переводе квартиры в нежилой фонд принимают органы местного самоуправления, то есть администрация того района Санкт-Петербурга, где расположен объект.
Сама процедура займет определенное время, так как интересант должен будет оборудовать отдельный вход, собрать пакет документов: правоустанавливающие документы на переводимое помещение, поэтажный план дома, план помещения с его техническим описанием, проект перепланировки – см. статью 23 Жилищного кодекса РФ.
Важно учитывать, что перевести в фонд нежилых помещений можно только ту квартиру, которая располагается на первом этаже жилого дома, либо выше – при условии, что нижележащие этажи нежилые.
Сдача номеров в мини-отеле – дело прибыльное, но выручка во многом зависит от удобства месторасположения, методов продвижения гостиницы в интернете и т.д. По оценкам риэлторов, доходность может варьировать от 10 до 40% годовых. Для оптимизации расходов мини-отели зачастую объединяются в сеть, чтобы комплексно решать вопросы уборки, ремонта, размещения рекламы.
