Топ-10 (см. ниже) составлен на основе мониторинга рынка экспертами Центра оценки и аналитики БН, которые используют в своих расчетах общую площадь введенных квартир (не домов), не учитывая при этом сегмент апартаментов, а также ИЖС.
Урожай активности
Первичный рынок жилья петербургской агломерации в минувшем году поставил очередной рекорд по объемам ввода жилья в эксплуатацию. Что, впрочем, и неудивительно — в большинстве своем к финишу пришли проекты, запущенные два-три года назад. Именно тогда наблюдался исторический максимум объемов нового предложения — в 2014-м, к примеру, застройщики выбросили в продажу около 5,5 млн кв. м. В минувшем году рынок продолжал снимать урожай пиковой активности девелоперов.
За 2017 год общий объем ввода жилья в двух регионах, по данным аналитиков БН, увеличился на 14% и составил 5,15 млн кв. м (в 2016 г. — 4,6 млн).
Причем рост произошел исключительно за счет городских проектов. В Петербурге было сдано 3,4 млн кв. м (против 2,9 млн в 2016 г.), в Ленобласти — 1,75 млн квадратов (годом ранее — 1,7 млн).
Отметим, что с официальной статистикой городского Комитета по строительству цифры БН сходятся. С областным Госстройнадзором есть расхождения — там считают сданные площади вместе с ИЖС, доля которого традиционно велика на бескрайних просторах 47-го региона.
Всего в Петербурге и Ленобласти в 2017 году девелоперы ввели в эксплуатацию:
Рост общего объема ввода по сравнению с предыдущим годом составил 14%
Доля первой десятки в общем объеме введенного в мегаполисе жилья существенно увеличилась. В 2016 году лидеры обеспечили ввод 2,2 млн кв. м жилья. В 2017-м на них уже пришлось 2,9 млн квадратов. Посмотрим, кто из игроков усилил строительную активность по сравнению с предыдущим периодом.
Тройка не меняется
Топ-10 по сданным объемам возглавляет Setl City, который последние годы беспрестанно увеличивал портфель проектов. Еще в 2016 году девелопер сумел оттеснить на вторую строчку лидера всех последних лет — «Группу ЛСР». В 2017 году Setl City прибавил почти сотню тысяч квадратов и сдал 636 тыс. кв. м. Добиться таких показателей удалось за счет ввода 18 корпусов в шести действующих проектах, а также полного завершения еще двух (ЖК «Мироздание» и Stockholm). Подчеркнем, что девелопер вводил объекты во всех сегментах — от масс-маркета до элиты. И по-прежнему много строит в 47-м регионе, хотя и уменьшая долю своего присутствия — областные проекты обеспечили лишь четверть всех сданных объемов, тогда как предыдущие пару лет на них у застройщика приходилось больше половины.
Лишь немного отстала от первой строчки и продемонстрировала такой же рост под сотню тысяч «Группа ЛСР» — 583 тыс. кв. м. В Петербурге (в области застройщик не представлен) завершены сразу восемь жилых комплексов («София», «Европа Сити», «Новая Охта», «Южная акватория», Cinema, Verona, NEO, «Три ветра»). Обратим внимание, что последние годы застройщик стабильно придерживался планки ввода примерно в полмиллиона квадратов.
На третьей строчке — ГК «ЦДС», которая заняла это место еще по итогам 2016-го, почти вдвое нарастив показатели. В минувшем году объемы ввода продолжили рост — 353 тыс. кв. м. Большая часть сданных площадей приходится на областные стройки, где полностью завершены ЖК «Новое Мурино» и «Весна-2», также введены семь корпусов в строящихся проектах на территории области и города.
Из завсегдатаев наших рейтингов отметим компанию «Полис Групп» (седьмое место). Последние три года застройщик стабилен по объемам ввода объектов, которые также сконцентрированы в областных полях. В 2017 году компания завершила ЖК «Березовая роща» и «Мой город» и сдала восемь корпусов в своих долгоиграющих проектах — ЖК «Вернисаж» и «Краски лета».
Прежние все лица
Все остальные участники десятки отсутствовали в нашем прошлогоднем рейтинге. Некоторые возвратили позиции – например, «Главстрой-СПб», который несколько лет подряд держался в топах на третьей строчке. По итогам 2017 года застройщик вышел на четвертое место с показателем в 322 тыс. кв. м, завершив 11 корпусов в составе очередей ЖК «Юнтолово» и пять домов в «Северной долине». Правда, часть площадей была построена еще в конце 2016-го — но тогда по техническим причинам застройщик не смог получить у Госстройнадзора разрешения на ввод, поэтому они ушли в статистику 2017 года.
Также вернулась в первую десятку компания «Эталон ЛенСпецСМУ». Прежде застройщик был более активен на московском рынке, но в 2017 году вдвое с лишним увеличил объемы ввода в Петербурге — до 190 тыс. кв. м. Полностью завершены ЖК «Ландыши» и «Московские ворота», а также один дом в составе ЖК «Самоцветы».
Впервые в десятке самых активных компаний появилась «СПб Реновация», которая сдала чуть ли не впятеро больше показателей 2016 года — 195 тыс. кв. м. Строительная активность застройщика носит неровный характер, что, впрочем, обусловлено буксующим, и не всегда по вине инвестора, ходом городской программы реновации. В минувшем году компания сдала девять корпусов в трех реализуемых проектах («ЖИВИ! в Рыбацком», «Новое Колпино», «Астрид») и полностью завершила ЖК «Стереос».
Спустя пару лет вернулся в десятку самых активных застройщиков «Строительный трест», утроив свой предыдущий показатель до 128 тыс. кв. м и замкнув наш рейтинг. В городе завершены полностью ЖК OSTROV и «Пляж», а в области введен 4-й лот ЖК «NEWПИТЕР».
Сдают все
Несколько застройщиков, несмотря на высокие цифры ввода, лишь немного не добрались до первой десятки. В минувшем году резко повысилась нижняя планка — в рейтинг-2016 можно было войти с показателем 90 тыс. квадратов.
Так, компания Seven Suns Development (четвертое место по итогам 2016 года с показателем 190 тыс. кв. м) в минувшем году ввела в строй 120 тыс. квадратов (шесть корпусов в ЖК «Светлый мир «Я-Романтик...», «Светлый мир «О’Юность...»). Почти на треть увеличила объемы ввода — до 110 тыс. — компания ЮИТ (завершены ЖК «Смольный проспект» и «Фьорд», вторые очереди Inkeri и «Новоорловский»). Также отметим рост — до 90 тыс. кв. м — у компании «Северный город» (сданы «Дом у Елагина острова» и первые очереди GreenCity и UltraCity).
Усилили строительную активность (некоторые игроки — в несколько раз) компании «Арсенал-Недвижимость», «Мавис», «УНИСТО-Петросталь» и др. Их показатели — на уровне 70-80 тыс. кв. м.
Отдельно отметим появление в рейтинге ведущих компаний таких игроков, как «Л1» и «Дальпитерстрой». Эти застройщики в последние годы ничего на рынок не выводят, сконцентрировав усилия на своих старых проектах — некоторые из них фигурируют в официальном реестре проблемных объектов. В минувшем году «Л1» утроила усилия по завершению долгостроев: сданы вторая очередь ЖК «Премьер Палас», один корпус ЖК «Граф Орлов» и первая очередь ЖК «Лондон Парк» (с первоначальным сроком сдачи в IV квартале 2008-го). Еще более внушительный рывок (шестикратное увеличение объемов) совершил «Дальпитерстрой», сдав четыре корпуса ЖК «Парголово», четыре дома ЖК «Шушары» и дом на Просвещения, 85. Средний срок задержки объектов — два-три года.
Две стратегии роста
Первая тройка застройщиков последние два года не менялась и продолжила наращивать обороты. На нее пришлось более половины объемов всей десятки — около 1,6 млн квадратов (в 2016 году первая тройка ввела 1,3 млн кв. м).
В отношении понимания стратегий, которых сейчас придерживаются ведущие игроки рынка, показателен другой наш недавний рейтинг— топ-10 по объемам вывода. Как можно видеть, все крупные девелоперы и увеличивают ввод жилья, и одновременно наращивают объемы нового строительства. Но при этом стратегии различаются. Большинство осторожничают: сдают в эксплуатацию жилых площадей больше, чем запускают новых проектов в строительство. Другие расширяют свою долю на рынке иным путем — выводят новых проектов больше, чем завершают.
Особенно существенен этот разрыв у «варягов» — компаний, вышедших на рынок Петербургской агломерации два-три года назад. В 2017 году сразу три иногородних игрока вошли в десятку лидеров нового строительства. Но подтвердить заявленные амбиции смогут лишь позднее: объемы ввода жилья в эксплуатацию у них пока либо невелики (Glorax Development, ФСК «Лидер»), либо вовсе отсутствуют («Аквилон Инвест»).
В целом на фоне планов властей по отказу от долевки можно было ожидать, что застройщики станут меньше сдавать и больше запускать новых проектов — чтобы успеть сделать запас для работы по старым правилам. Но пока этого не происходит: по данным аналитиков БН, за 2017 год в агломерации было введено в эксплуатацию чуть ли не на миллион квадратов больше, чем выведено на рынок. При этом становится больше компаний, которые занимают выжидательную позицию: снижают объемы строительства до минимума, а новых объектов практически не выводят.
Топ-10 ввода жилья в эксплуатацию в Петербурге и Ленобласти в 2017 году
| Девелопер | Кол-во квартир (СПб и ЛО) | Введено в СПб, тыс. кв. м | Введено в ЛО, тыс. кв. м | Введено всего (СПб и ЛО), тыс. кв. м | Суммарная доля на рынке (СПб и ЛО) |
|---|---|---|---|---|---|
| Setl City | 17718 | 478 | 158 | 636 | 12,40% |
| Группа ЛСР | 11262 | 583 | 583 | 11,30% | |
| ЦДС | 8793 | 35 | 318 | 353 | 6,90% |
| Главстрой-СПб | 7479 | 322 | 322 | 6,20% | |
| Дальпитерстрой | 4625 | 243 | 243 | 4,70% | |
| Полис Групп | 7706 | 238 | 238 | 4,60% | |
| СПб Реновация | 4400 | 195 | 195 | 3,80% | |
| Эталон ЛенСпецСМУ | 2572 | 141 | 141 | 2,70% | |
| «Л1 | 2536 | 138 | 138 | 2,70% | |
| Строительный трест | 1983 | 56 | 73 | 128 | 2,50% |
