Грядущие изменения в законодательстве уже оказывают свое действие на строительный рынок, несмотря на то, что поправки в 214-ФЗ вступают в юридическую силу лишь летом.
Застройщики принялись лихорадочно разрабатывать проекты на имеющиеся земельные наделы, закупать пятна с готовой документаций и спешно получать разрешения на строительство, пытаясь реализовать как можно больше жилья «по старинке».
Вынужденная спешка
При этом как аналитики, так и сами участники рынка, довольно скептичны в своих оценках качества проектов, которые делаются в такой спешке. В отношении вывода новых объектов эксперты сходятся на том, что даже на фоне кардинальных законодательных изменений цифры все равно останутся на уровне прошлого года. Или вырастут, но ненамного.
Так, управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин ожидает вывода большого количества новых проектов в первом полугодии, но уже во второй половине года вероятна обратная тенденция — резкое снижение объемов предложения.
По его словам, поскольку спрос плавно перетекает из Ленобласти в границы Петербурга, существенная часть квартир в 47-м регионе так и останется нереализованной. Также ожидается дальнейшая консолидация рынка, и основной объем предложения будет приходиться на крупнейших застройщиков города.
Сергей Жданов, финансовый директор ГК «Технополис», считает, что девелоперы будут форсировать сроки выхода на рынок новых объектов. «Одновременно вырастет и спрос, ведь потенциальные покупатели уже понимают, что с отменой ДДУ стоимость квадратного метра, скорее всего, увеличится», — подчеркнул он.
А Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development, обращает внимание на то, что хоть ситуация и далека от затоваривания, но предложение на первичном рынке превышает спрос. И с учетом затянувшегося падения реальных доходов населения выводить новые объекты, имея пул нераспроданных площадей, рискованно для бизнеса.
При этом участники рынка говорят, что в первой половине года девелоперы будут активно приобретать участки с готовой документацией. И сразу же выводить новые объекты на рынок.
По мнению генерального директора компании «Петрополь» Марка Лернера, не стоит ожидать каких-то особых пиковых периодов. «Думаю, предложение будет пополняться достаточно равномерно. Причем количество проектов, выведенных на рынок в 2018 году, на 10-15% превысит показатели 2017 года», — оценивает он.
Однако некоторые участники рынка полагают, что в ближайшие месяцы стратегия большинства застройщиков не изменится в сравнении с той, что была в прошлом году.
Так, Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости компании «ЦДС», напоминает, что в 2017 году строители достаточно осторожно и точечно выводили на рынок новостройки. «Продажи открывались лишь в объектах, гарантированно способных обеспечить уровень спроса и требуемые объемы реализации. На мой взгляд, в 2018 году объем нового предложения будет сопоставим с показателями предыдущего периода», — высказался он.
Цена пойдет в рост
При этом многие девелоперы полагают, что результатом новых реформ в отрасли будет увеличение стоимости жилья для конечного потребителя.
По словам Алексея Бушуева, если предложение сохранится на уровне прошлого года, то к концу 2018 года ценник на первичном рынке может вырасти на 10-15%. «Динамика цен обусловлена как постоянным ростом себестоимости строительства и общеэкономическими процессами, так и реформированием отрасли. Создание компенсационного фонда и ряд других законодательных нововведений потребуют от бизнеса дополнительных расходов, которые не могут не отразиться на стоимости конечного продукта», — констатирует он.
Впрочем, часть экспертов полагает, что если не произойдет никаких макроэкономических изменений, то серьезных ценовых колебаний удастся избежать.
В качестве иллюстрации данного тезиса они напоминают о падении цен на первичке в 2017 году на 2,5-3%. Оно было вызвано в первую очередь большим объемом предложения жилья в низком ценовом сегменте и в не самых престижных локациях. Дальнейших корректировок в сторону снижения здесь ожидать не стоит, так как застройщики приблизились к порогу рентабельности. В проектах же с хорошей локацией стоимость квадратного метра в прошлом году не менялась.
По оценке Марка Лернера, цены к концу 2018 года останутся на текущем уровне, добавив, возможно, 3-4%. «Ценовая стабильность будет поддерживаться равновесием противодействующих факторов, влияющих на цены.. Снижающиеся доходы населения будут толкать цены вниз, а растущая себестоимость и ожидание отмены долевки вверх», — поясняет он.
Что же касается дальнейшей ситуации, то глава «Петрополя» ожидает, что в 2019 году новых проектов на первичке будет совсем мало, так как девелоперы во второй половине 2018 года могут, по сути, прекратить приобретение новых участков под застройку. «Если предположить, что при этом начнут восстанавливаться реальные доходы населения, то по итогам будущего года можно ожидать повышения цен на 15-20%».
В нашей таблице представлены новые жилые комплексы и очереди в уже существующих проектах, планы по выводу в продажу которых были подтверждены самими застройщиками.
Правда, в текущих реалиях многие компании предпочитают сохранять осторожность в прогнозах: планами поделилась примерно половина девелоперов, из числа тех, к кому БН обращался за соответствующими комментариями.
Таблица
Новостройки, которые планируется вывести в продажу в 2018 году
| Застройщик | Название ЖК | Район | Сроки вывода | Объем |
|---|---|---|---|---|
| Legenda Intelligent Development | «Legenda Героев» (2-я оч.) | Красносельский | В течение года | |
| ЖК на Институтском пр. (название в разработке) | Выборгский | В течение года | ||
| Seven Suns Development | «Светлый мир «Жизнь...» (3 и 4 корпуса 2-ой оч.) | Московский | Вторая половина года | 1363 квартир (58 400 кв. м) |
| «Светлый мир «Я-Романтик...» (11 корпус) | Василеостровский | I-III квартал | 284 апартаментов (10 000 кв. м) | |
| «Светлый мир «Город Солнца...» | Выборгский | В течение года | 233 000 кв. м. (общий объем всех очередей) | |
| Холдинг RBI | Ultra City (новая очередь) | Приморский | В течение года | |
| Аквилон Инвест | «ARTквартал. Аквилон» | Московский и Адмиралтейский | I квартал | 1084 квартиры |
| All Inclusive | Пушкинский | I квартал | 1584 квартиры | |
| Базис-СПб /Петрополь | Neva-Neva | Василеостровский | Выведен, январь | 278 квартир |
| БФА-Девелопмент | «Огни Залива» (корпус 15, 2-й оч.) | Красносельский | Выведен, январь | совокупно 2-я оч. включает 651 квартиру |
| Главстрой-СПб | «Юнтолово» (5-я оч.) | Приморский | В конце I квартала | |
| «Юнтолово» (6-я оч.) | Приморский | II квартал | ||
| «Северная долина» (два корпуса 14-й оч.) | Выборгский | Весна | ||
| «Северная долина» (15-я оч.) | Выборгский | Лето | ||
| Группа ЛСР | «Цивилизация» (новые корпуса) | Невский | В течение года | |
| «Цветной город» (новые корпуса) | Красногвардейский | В течение года | ||
| «Шуваловский» (новые корпуса) | Приморский | В течение года | ||
| ЦДС | ЖК между станциями метро «Черная речка» и «Лесная» (название в разработке) | Приморский | III-IV квартал | 4800 квартир (242 тыс. кв. м) |
| ЖК на Пискаревском проспекте около Полюстровского парка (название в разработке) | Красногвардейский | II квартал | 1179 квартир (75 тыс. кв. м). | |
| ЖК на ул. Невзорова (название в разработке) 1-я оч. | Невский | III квартал | 1881 квартира (82 тыс. кв. м)
| |
| ЖК рядом со ст. м. «Волковская» (название в разработке) | Фрунзенский | IV квартал | 372 квартиры (18 тыс. кв. м) | |
| ЖК рядом с ЖК «Муринский посад» (название в разработке) | Мурино (Ленобласть) | II квартал | 4572 квартиры (177 тыс. кв. м)
| |
| ЖК в Кудрово (название в разработке) | Кудрово (Ленобласть) | В течение года | 166 тыс. кв.м | |
| Группа Эталон | «Дом на Блюхера» | Калининский | Выведен, январь | 1455 квартир (77 тыс. кв. м) |
| ЖК рядом со ст. м. «Елизаровская» (название в разработке) | Невский | В течение года | ||
| ЖК в Красногвардейском районе (название в разработке) | Красногвардейский | В течение года | ||
| ЖК на Петровском острове (название в разработке) | Петроградский | В течение года | ||
| «Галактика» (несколько новых корпусов) | Московский и Адмиралтейский | В течение года | ||
| ЖК на Аптекарском проспекте (название в разработке) | Петроградский | В течение года | 356 квартиры | |
| Пионер | «LIFE-Лесная» (3-я оч.) | Выборгский район | В конце января | 635 квартир, (39 362 кв.м) |
| СПб Реновация | «Живи! В Курортном» (1-я оч.) | Курортный | Первое полугодие | 1514 квартир (63 800 кв. м) |
| «Новое Колпино» (2-я оч) | Колпинский | В течение года | 77 830 кв. м | |
| «Астрид» (3-я оч.) | Колпинский | В течение года | 901 квартира (42 238 кв. м) | |
| Строительный трест | ЖК в Купчино (название в разработке) | Московский | В течение года | Общая площадь жилья 140 тыс. кв.м |
| ЖК на пр. Тореза 77 | Выборгский | В течение года | ||
| Технополис | «Премьера 2» | Красносельский | Февраль-март | 403 квартиры (24 029 кв.м.) |
| ЮИТ | ЖК на Студенческой улице (название в разработке) | Приморский и Выборгский районы | I квартал | 827 |
