В 2018 году в Петербурге пройдет пересмотр кадастровой стоимости всех объектов недвижимости в связи с законодательными изменениями. Вместо Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» теперь данный вопрос регулируется Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Все объекты недвижимости
Как пояснил БН глава ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» («Кадастровая оценка») Сергей Грибовский, по новым правилам кадастровая оценка станет проводиться не чаще одного раза в два года и не реже одного раза в пять лет. А решение об очередной оценке в Санкт-Петербурге будет принимать Комитет имущественных отношений.
Для читателей БН важно, что пересмотру подлежит и кадастровая стоимость объектов, принадлежащих частным лицам. Что в конечном итоге влияет на налоги.
Основной налог в недвижимости – это налог на имущество, напоминает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. «Цены на недвижимость зависят от множества факторов, и размер налогов – не самый значимый среди них, хотя, несомненно, повышение налогов на имущество не способствует росту цен, – констатирует эксперт. – Этот фактор скорее повлияет на инвестиционные покупки жилья». Например, по ее словам, практика покупки нескольких квартир для сдачи в аренду при высоких налогах на имущество будет терять свою привлекательность.
Кроме налогов кадастровая оценка косвенно может сказываться на расходах при сделках с недвижимостью. Например, как ранее обращал внимание президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко, если при расчетах по продаже квартир через нотариальный депозит декларируется стоимость ниже кадастровой, тариф за нотариальные услуги все равно рассчитывается от кадастровой стоимости.
Чтобы посмотреть подробную, актуальную информацию по кадастровой оценке, необходимо зайти на сайт Росреестра и указать кадастровый номер объекта
Результаты можно оспорить?
Сайты профильных городских властей и СМИ (см. справку) отдельно сообщат, когда будет определена конкретная дата проведения оценки.
Таким же образом станет доводиться информация об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. «Но отдельный график проведения работ по районам составляться не будет, – уточняет Сергей Грибовский. – Сроки для всех объектов недвижимости, расположенных на территории Санкт-Петербурга, едины».
В любом случае гражданам дается время на оспаривание официальных результатов. «Ознакомиться с результатами государственной кадастровой оценки можно и до их утверждения, – подчеркивает Сергей Грибовский. – Это одно из отличий в порядке проведения будущей процедуры в соответствии с федеральным законом № 237-ФЗ».
Предварительные отчетные документы будут публиковаться в фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра. Там же собственники смогут разместить свои замечания к этим черновикам.
Срок размещения предварительных отчетных документов – 60 дней, срок предоставления замечаний – 50 дней. Предполагаемый период начала размещения – июнь-июль 2018 года.
А с 2019 года будет организована возможность получения разъяснений в ГБУ, связанных с определением кадастровой стоимости.
При этом уже и сегодня в Петербурге (как и в других городах) работает комиссия по оспариванию кадастровой стоимости, обращение в которую само по себе не требует расходов. Оплачивать придется лишь труд привлеченных экспертов.
Преимущественно с претензиями в комиссию обращаются юрлица – для них это обязательный шаг в досудебных разбирательствах. Но приходят с жалобами и частники. Обычно это собственники незастроенных участков в элитной загородке или частные инвесторы, выкупавшие квартиры без отделки целыми этажами. Для остальных горожан пока что овчинка выделки не стоит.
Перейдем к расчетам
Как отмечает член Национального совета по оценочной деятельности Николай Баринов, ранее проведенная в Петербурге кадастровая оценка оказалась чуть ли не самой качественной в стране, и полученные цифры незначительно отличаются от рыночных. В итоге загрузка упомянутой комиссии в разы ниже, чем в других регионах.
Впрочем, это не значит, что прежняя кадастровая оценка полностью прошла без ошибок. В частности, по цене квартир оценивались паркинги и встроенные помещения. Естественно, в ходе новой оценки эти ошибки будут устранены. Весь же 2018 год комиссия продолжит работу в прежнем режиме. А к 2019 году предполагается пересмотреть как методики работы комиссии, так и формат рассмотрения кадастровых споров в судебном порядке.
Как бы там ни было, большинству петербуржцев следует ожидать, что кадастровая цена их собственности изменится незначительно. «Как и в оценке 2015 года, для большей части квартир будем использовать формулу определения кадастровой стоимости от факторов стоимости», – говорит Сергей Грибовский.
В число факторов входят следующие коэффициенты:
КС – расчетная величина удельной кадастровой стоимости, руб./кв. м;
КСбаз – базовая ставка, руб./кв. м;
КS – коэффициент фактора «площадь квартиры»;
Ккомн – коэффициент фактора «количество комнат в квартире»;
Кзона – коэффициент фактора «ценовая зона»;
А вот стоимость придомовых территорий, состояние инженерных коммуникаций и общих помещений в многоквартирном доме на оценку квартир влияния не окажут. Таких сведений нет, и внесение их в ЕГРН не предполагается.
Справка
Согласно статье 11 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение тридцати дней со дня принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки обеспечивает информирование о принятии этого решения, а также о приеме бюджетным учреждением деклараций о характеристиках объектов недвижимости путем:
1) размещения извещения на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети интернет;
2) опубликования извещения в печатном средстве массовой информации, в котором осуществляется обнародование (официальное опубликование) правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации;
