В течение 2017 года эксперты неоднократно говорили о первичке как о рынке покупателя – мол, этот тренд окончательный и бесповоротный. Однако на увеличение предложения потребитель отвечал ростом спроса, пусть и достаточно искусственным – его стимулировали банки, снижавшие весь год ипотечные ставки.
Но факт есть факт: по информации Росреестра, в 2017 году в Петербурге было зарегистрировано 62,9 тыс. ДДУ против 57,5 тыс. в 2016 году. Ипотечных договоров в минувшем году зарегистрировано на 24,8% больше, чем в 2016-м, – 53,9 тыс. против 43,2 тыс.
Премиальное одиночество
Да, спрос вырос, но вопрос в том, справляется ли он с потреблением вводимых в эксплуатацию домов. В Москве, к примеру, не справляется. Одно из столичных СМИ минувшей осенью разразилось подробным репортажем о жизни новоселов в ближайшем Подмосковье и Новой Москве: зачастую жилые комплексы там заполнены жильцами лишь наполовину. Остальные квартиры попросту не раскупили, и они продолжают лежать тяжким грузом на балансе застройщика.
Сколько квартир в сданных за последние полгода жилых комплексах их петербургских коллег не нашли своего покупателя, разузнать достаточно сложно: оценки сильно разнятся, а достоверной статистики нет ни у кого из экспертов.
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании «ЦДС», отмечает, что объем непроданных квартир напрямую зависит от конкретного объекта: его класса, цены и квартирографии. «Чем выше класс, количество комнат и стоимость квартиры, тем меньше шансов ее продать. Чаще такое случается с двух- и трехкомнатными квартирами в сегменте комфорт или бизнес: при неадекватном ценообразовании доля нереализованных квартир может превысить треть от всего объема», – говорит он, подчеркивая, что в сегменте масс-маркет, в котором работает «ЦДС», этот показатель минимален.
С тезисом «Чем выше класс, тем больше невыкупленных квартир» согласны и другие участники рынка.
Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстроя-СПб», поясняет, что в категории дорогой недвижимости покупатели предпочитают приобретать квартиры на высокой стадии готовности, поэтому к моменту сдачи комплекса в продаже может оставаться более 30% квартир.
Что же касается сегмента массового спроса, то к моменту ввода дома в эксплуатацию доля нераспроданных квартир обычно не превышает 5% от общего объема.
«В “Главстрое-СПб” на финальной стадии строительства объекта нереализованных квартир практически не остается – менее 3%», – уверяет Юлия Ружицкая.
Директор по маркетингу и рекламе компании Legenda Всеволод Глазунов считает, что, если застройщик к сдаче дома не распродал более 10% квартир и эти квартиры продаются по среднерыночной цене, скорее всего, они относятся к категории «ошибки рынка», то есть неликвидны.
Впрочем, добавляет он, некоторые девелоперы сознательно бронируют наиболее привлекательные квартиры для вывода в продажу на самых поздних сроках по максимальной цене. «В нашей практике в готовых smart-проектах все квартиры были распроданы еще до окончания строительства», – сообщил он.
По оценке Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, в среднем по рынку в сданных объектах, вне зависимости от года ввода в эксплуатацию, остаются непроданными около 10% квартир. Ожидать снижения объемов предложения в ближайшее время не приходится.
Ручной подход
Для того чтобы получить более точные цифры, БН вручную подсчитал количество доступных для продажи квартир в жилых комплексах, которые были введены в эксплуатацию в Петербурге и примыкающих к городу территориях Ленобласти в период с сентября 2017-го по январь 2018 года, обратившись для этого к официальным сайтам застройщиков.
Мы не фокусировались лишь на крупных девелоперах – добавили для примера и объекты небольших игроков. Кроме того, было необходимо получить более четкое представление о ситуации в разных классах жилья, поэтому мы, не ограничившись срезом лишь по жилым комплексам массового спроса, коснулись и бизнес-сегмента.
Разумеется, объять необъятное мы не смогли – все-таки в городе и пригородах работает несколько десятков девелоперов, которые за четыре-пять месяцев сдают порядка миллиона квадратных метров жилья. Мы же изучили оставшееся предложение в 29 разнообразных объектах, так что получилось, на наш взгляд, достаточно репрезентативно.
Какие выводы можно сделать, рассмотрев таблицу ниже? Во-первых, затоваривание и полупустые новостройки – как в столице – Петербургу не грозят. По крайней мере пока. И хотя лишь в двух жилых комплексах на момент сдачи были проданы все квартиры (до 2014 года это являлось обычным делом), примерно в половине исследованных нами объектов их число незначительно и не превышает 5% от общего числа квартир.
Во-вторых, как уже отметил один из экспертов выше, чем дороже объект, тем шире в нем выбор готового жилья. С репутацией застройщика этот факт никак не коррелирует (к качеству новостроек того же «ЮИТ» вряд ли придерется самый требовательный покупатель), однако денег у населения действительно в последние годы стало меньше, и многие покупатели отказываются от дорогих покупок в пользу более дешевых. Например, вместо «бизнеса» приобретают квартиру классом пониже.
В-третьих, в домах со сравнительно хорошей транспортной доступностью жилье продается, как правило, гораздо лучше, чем в удаленных от города медвежьих углах. Даже учитывая то, что в первом случае квартира обойдется существенно дороже, чем во втором.
Если немного упростить, то получится, что покупатель, отказываясь от квартиры в категории бизнес, ищет себе замену в комфорт-классе, но отнюдь не любую, а лишь ту, до которой легко добираться. Впрочем, нет правил без исключений. Их легко заметить, просто внимательно изучив нашу таблицу.
Таблица
Количество нераспроданных квартир в жилых комплексах, сданных в эксплуатацию в период с сентября 2017-го по январь 2018 года
(по данным на середину января 2018 года)
| Застройщик | Жилой комплекс | Класс жилья | Срок сдачи | Общее количество квартир в сданных объектах | Количество непроданных квартир | Доля непроданных квартир |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Glorax Development | Английская миля (корпус 35) | комфорт | декабрь 2017 | 190 | 0 | 0,00% |
| Setl City | Семь столиц, комплекс «Лондон» (корпуса 10/1, 10/2, 10/3) | комфорт | декабрь 2017 | 1713 | 18 | 1,05% |
| Setl City | Солнечный город (корпус 1) | комфорт | декабрь 2017 | 1210 | 69 | 5,70% |
| Setl City | ЗимаЛето (корпус 3) | комфорт | декабрь 2017 | 1108 | 21 | 1,90% |
| Setl City | Stockholm | бизнес | декабрь 2017 | 271 | 63 | 23,25% |
| Seven Suns Development | Светлый мир «О’Юность…» (корпуса 5, 6, 7, 8) | эконом | январь 2018 | 1628 | 21 | 1,29% |
| Seven Suns Development | Светлый мир «Я-Романтик…» (корпус 7) | эконом | декабрь 2017 | 1100 | 0 | 0,00% |
| ГК Пионер | LIFE-Приморский (2-я очередь, корпуса 2.1, 2.2, 2.3) | бизнес | январь 2018 | 297 | 22 | 7,41% |
| Главстрой-СПб | Юнтолово (корпуса 21, 22, 23, 27, 28) | эконом | декабрь 2017 | 1331 | 199 | 14,95% |
| Главстрой-СПб | Северная долина (10-я очередь, корпус 17) | эконом | сентябрь 2017 | 1427 | 5 | 0,35% |
| Группа ЛСР | Европа Сити (корпуса 11 и 12) | бизнес | декабрь 2017 | 202 | 94 | 46,53% |
| Группа ЛСР | София (корпуса 22, 23) | комфорт | январь 2018 | 520 | 47* | 9,04% |
| Группа ЛСР | Новая Охта (корпуса 38, 39, 40) | эконом | декабрь 2017 | 675 | 7* | 1,04% |
| Ленстройтрест | Янила Кантри (2-я очередь, корпуса 1, 2, 3) | эконом | декабрь 2017 | 301 | 6 | 1,99% |
| Лидер Групп | Медалист | комфорт | январь 2018 | 1170 | 13 | 1,11% |
| Росстройинвест | Золотые купола (корпуса 1.6, 1.7, 1.8, 1.9, 1.10, 1.11) | эконом | январь 2018 | 612 | 7 | 1,14% |
| Росстройинвест | Старая крепость (1-я очередь) | эконом | ноябрь 2017 | 977 | 7 | 0,72% |
| Строительный трест | Пляж | комфорт | декабрь 2017 | 217 | 57 | 26,27% |
| Строительный трест | Ostrov | бизнес | декабрь 2017 | 404 | 155 | 38,37% |
| Технополис | Премьера | комфорт | январь 2018 | 252 | 55 | 21,83% |
| ЦДС | Муринский посад (корпус 1) | эконом | декабрь 2017 | 725 | 13 | 1,79% |
| ЦДС | Новое Мурино (корпус 10) | эконом | ноябрь 2017 | 593 | 1 | 0,17% |
| ЦДС | Новое Янино (корпус Е) | эконом | сентябрь 2017 | 598 | 5 | 0,84% |
| ЦДС | Весна 3 (корпус 1) | эконом | январь 2018 | 742 | 5 | 0,67% |
| Эталон ЛенСпецСМУ | Ландыши | комфорт | декабрь 2017 | 1510 | 42 | 2,78% |
| Эталон ЛенСпецСМУ | Московские ворота (корпуса 5 и 6) | комфорт | декабрь 2017 | 867 | 237 | 27,34% |
| Эталон ЛенСпецСМУ | Самоцветы (4 корпус) | комфорт | сентябрь 2017 | 195 | 23 | 11,79% |
| ЮИТ Санкт-Петербург | Fjord | комфорт; бизнес | декабрь 2017 | 388 | 95 | 24,48% |
| ЮИТ Санкт-Петербург | Смольный проспект | элитный | декабрь 2017 | 395 | 139 | 35,19% |
