Первичный рынок запасается жильем

Наш традиционный топ-10 (см. таблицу) формируют застройщики – лидеры по объемам нового жилья, выведенного на рынок новостроек Петербурга и ближайшего пояса Ленобласти в минувшем году. Рейтинг составлен на основе результатов мониторинга, который ведет Центр оценки и аналитики БН.

Нервный год

Аналитики строящейся недвижимости БН отмечают, что в 2017 году активность ряда девелоперов возросла. Общими усилиями на первичный рынок жилья петербургской агломерации было выведено 4,32 млн кв. м суммарной площади квартир (без учета апартаментов).

Это на 10% с лишним превышает показатель 2016-го (3,9 млн кв. м). И лишь немногим ниже уровня 2015-го (4,4 млн кв. м).

При этом динамику вывода новых объектов отличал неровный характер, обусловленный колебаниями спроса. В начале года потенциальный покупатель выжидал, что ему предложат взамен завершившейся программы госипотеки, затем с интересом наблюдал за процессом снижения ипотечных ставок.

В результате объемы вывода на рынок новых объектов на графиках пляшут волной: провальная зима, мартовское оживление, вновь спад, затем летние рекорды... Картина выровнялась лишь во второй половине года, когда спрос начал усиливаться, а активность застройщиков подстегнули идеи полного запрета долевки. Завершился год по традиции ударно.

Такой же нервной была и тактика вывода. Девелоперы то осторожничали и мельчили новые проекты по лотам в 100-200 квартир, то выводили их партиями под тысячу-полторы. Крупными порциями пополняли рынок такие компании, как «Строительный трест» (ЖК «Капитал»), «ЛенСпецСМУ» (ЖК «Галактика»), Glorax Development («Первый квартал»), Setl City («GreenЛандия») и ряд других. Абсолютный рекорд поставила компания «Полис Групп» – в декабре разом вывела почти 2,5 тыс. квартир.

Всего за 2017 год, по данным аналитиков БН, на рынок новостроек Петербурга и пригородов в продажу вышло около 100 тыс. новых квартир.

Два плюс восемь

Первую строчку с серьезным отрывом от остальных игроков заняла компания Setl City – лидер не меняется в рейтинге уже четвертый год подряд. За 2017 год застройщик увеличил свою долю по объемам нового строительства на рынке с 14 до 21%, запустив в работу 886 тыс. кв. м жилья (в 2016-м – 535 тыс.).

Отметим завидное постоянство: практически каждый месяц застройщик анонсировал по нескольку объектов (в мае – сразу семь). В основном это корпуса и секции в уже реализуемых крупных проектах (ЖК «Солнечный город», «Невские паруса», «Чистое небо», «GreenЛандия 2» и др.).

При этом заявлено и больше всех стартапов в городе – в 2017 году их было сразу пять (ЖК «Планетоград», «Петровский квартал на воде», «МореОкеан», Victory Plaza, «Философия на Московском»). Но девелопер недооценил «градозащитный» фактор – у двух стартапов пока приостановлено действие разрешений на строительство.

«Группа ЛСР» в минувшем году более чем на треть увеличила показатели вывода новых объемов. В основном за счет запущенных еще в 2016 году крупных проектов – ЖК «Цивилизация», «Цветной город», «Калейдоскоп» и «Новая Охта. На речке».

Девелопер отметился и новинками – ЖК Neva Haus и «Звездный дуэт». В целом застройщик вел себя довольно осторожно: в 2017 году запустил проектов в полтора раза меньше (422 тыс. кв. м), чем сдал в эксплуатацию (607 тыс. кв. м).

На долю остальных восьми застройщиков рейтинга совокупно пришлось столько же, сколько и на первую двойку, – более 1,3 млн кв. м. Каждый из игроков вывел на рынок и начал строить в пределах 100-250 тыс. кв. м жилья. Многие компании при этом значительно усилили активность по сравнению с прошлым годом.

Так, на третью строчку с пятой поднялась компания «Полис Групп», которая на четверть увеличила объемы нового строительства – до 245 тыс. кв. м. Застройщик, кстати, начал первые проекты в Петербурге (ЖК «Полис на Комендантском», «Полис на Неве»).

Почти вдвое – с 114 до 194 тыс. «квадратов» – увеличила обороты компания «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон»). В основном в продажу выводились корпуса в масштабном ЖК «Галактика», но были и стартапы (ЖК Fusion и Botanica).

Рейтинг освежился за счет сразу трех новичков – иногородних застройщиков, которые за год сумели вдвое увеличить свою активность. Так, компания Glorax Development заняла четвертое место с показателем 204 тыс. квадратов (новые проекты – Ligovsky City и Golden City).

ФСК «Лидер» за год удвоила объемы нового строительства – до 133 тыс. кв. м. Архангелогородский «Аквилон Инвест» также сумел за счет старых и новых проектов («СолнцеPARK», KingDOM) нарастить мощности и попасть в первую десятку.

Отметим, что понизили свои места в рейтинге компании «Главстрой-СПб» и «ЦДС», которые в 2017 году слегка сбавили объемы вывода новых проектов.

Новички вытеснили из топа-10 и игроков, которые фигурировали в наших рейтингах не один год, но в 2017-м почти не затевали новых строек. Среди них – компания «Лидер Групп», у которой объемы нового предложения резко упали с 143 тыс. до 21,5 тыс. кв. м, и «Петрострой» (со 106 тыс. до 32,5 тыс.).

Также покинули прошлогодний рейтинг компания «СПб Реновация» (43,4 тыс. кв. м) и еще один «варяг» – вологодская Seven Suns Development (59 тыс. кв. м), фигурировавшая в наших топах в 2015-2016 годах.

Южная альтернатива для любителей закадья

Застройщики закрыли год рекордом

Какие евростандарты прижились в Петербурге

«Леонтьевский мыс»: элитные виды и лифт в квартире

С отделкой и мебелью: новостройки южнее КАД

Заметим, что большинство игроков в кризис продолжают придерживаться консервативной стратегии. Их ежегодная планка вывода – в пределах 60-80 тыс. кв. м нового жилья в год, и существенно эти показатели не меняются. Такой стратегии придерживаются компании RBI, «Пионер», «Строительный трест», «БФА Девелопмент», «Отделстрой», «Арсенал-Недвижимость», «РосСтройИнвест», Mirland Development и целый ряд других игроков петербургского строительного рынка.

Три тренда

Среди усиливающихся тенденций — дальнейшая концентрация рынка строящегося жилья в границах Петербурга. По сведениям БН, доля областных новостроек при пополнении объемов предложения первички петербургской агломерации за год уменьшилась с 36 до 28%.

Средняя площадь квартир в новых петербургских проектах в сегменте масс-маркет в 2017 году впервые прекратила падение и осталась на уровне 42,4 кв. м. Судя по всему, точки насыщения малогабаритным жильем городской рынок новостроек массового сегмента все же достиг.

Но теперь моду на минимализм подхватил бизнес-класс – средняя площадь квартир, выведенных на рынок Петербурга в этом сегменте, по сравнению с 2016-м уменьшилась с 64 до 58,8 квадрата.

Насколько различаются маркетинговые стратегии застройщиков в отношении квартирографии новых проектов и площадей квартир, хорошо иллюстрирует и наш рейтинг. К примеру, количество выведенных за год квартир практически одинаково у «Группы ЛСР» и «Полис Групп». Но показатели суммарных площадей у них различаются чуть ли не вдвое.

Даже лидеры рынка продолжают делать ставку исключительно на студии и однушки – к примеру, в квартирографии новых проектов-2017 у Setl City их доля превышает 80%.

Объяснение простое: денег у покупателя в масс-маркете не прибавляется, и большинство может позволить себе приобретать жилье только минимальной площади и по минимальной цене.

Еще один тренд – на рынке продолжает увеличиваться «навес» (доля нереализованного жилья). Как сообщают аналитики БН, в 2014 году застройщики вывели на рынок примерно на полмиллиона квадратов больше, чем было в итоге продано. В 2015-м этот «навес» составил 650 тыс. кв. м.

В 2016 году застройщики продали примерно столько же, сколько и выводили на рынок. Но в 2017-м «навес» вновь начал расти – переизбыток составил примерно 300 тыс. квадратов.

Впрочем, эксперты уже не видят в этом ничего страшного. Судя по всему, активный рост новых объемов предложения продолжится лишь до лета 2018 года – потом вступившие в силу ужесточения законодательства начнут «подмораживать» рынок. Тогда и «навесы» придутся кстати.

Таблица

Топ-10: вывод новостроек на рынок Петербурга и Ленобласти в 2017 году

Источник: БН

Текст: Александр Смирнов    Фото: Алексей Александронок