Относительно высокая покупательская активность сохранялась в двух сегментах: «дешевле не бывает» и «квартиры в свежих домах недалеко от метро». Во всех остальных – имели место только локальные всплески.
Однако – в это трудно поверить! – за прошлый год средняя цена квадрата выставленного на продажу жилья в Cеверной столице выросла. 
Как менялись цены на рынке жилья в 2017 годуПодведены итоги 2017 года на рынке жилья Санкт-Петербурга. На первичном рынке >> Так, по данным Центра оценки и аналитики БН, за прошедшие двенадцать месяцев, к декабрю 2017 года, она увеличилась на 1,3% по сравнению с позапрошлым декабрем и составила 107,4 тыс. руб.
Цены и мифы
Петербургские риэлторы-практики бьют тревогу, призывая продавцов наследственных сталинок и панелек быть более уступчивыми в вопросах ценообразования. Ведь с каждым месяцем продать недвижимость не первой свежести, в особенности застоявшуюся в листингах, все труднее и труднее. Гордо отвергли предложение реального покупателя снизить цену на 100 тыс. руб.? В следующем месяце придется снижать на 200 тысяч.
Мнимый рост цен на городскую вторичку, посылающий продавцам успокоительные лучи добра, идет вразрез не только с общероссийскими тенденциями, но и с родной первичкой. Так, по данным аналитиков БН, в прошедшем году она подешевела в Петербурге на 2,7% (ссылка на итоговый отчет есть выше – там много интересных цифр, которые повторять не будем).
Объяснения для такого положения вещей находят разные – от мифической и неослабевающей привлекательности Петербурга у нерезидентов до неопределенности в сегменте долевки.
Дескать, потенциальные покупатели «наелись» низким качеством строительства и страшилками про обманутых дольщиков, а потому вновь возмечтали о брежневках и «кораблях» в уплотненных кварталах времен развитого социализма.
Ни одна из этих версий не является исчерпывающей и убедительной, однако все они порой заставляют и продавцов, и покупателей принимать неверные решения.
На обывательском уровне отсутствие отрицательной ценовой динамики в сегменте готового жилья трактуется по-разному. Но чаще всего этот факт воспринимается непрофессионалами, недавно вышедшими на рынок (в первую очередь продавцами) как успокоительный и обнадеживающий сигнал. И правда, зачем спешить с продажей или идти на уступки, если недвижимость продолжает дорожать, а жители нефтеносных Сургута и Тюмени просто мечтают к пенсии перебраться в хрущевку в городе-музее?
Структура изменилась
На самом деле в том, что касается видимого роста цен на петербургскую вторичку, все обстоит намного прозаичнее. Минувшим летом мы подсчитали, что за последние несколько лет структура вторичного рынка городского жилья до неузнаваемости изменилась.
Собственно, вот и вся разгадка непрекращающегося роста «ценовой температуры» на вторичном рынке. Город активно застраивается, застройщики год от года ставят рекорды по вводу нового жилья. Количество предложений новых, относительно дорогих квартир (как по цене квадрата, так и по абсолютным значениям) на вторичке быстро растет. Так и получилось, что за какие-то два-три года недавние новостройки почти вытеснили из каталогов объявлений все прочие типы квартир.
А вдобавок к этому представители многих риэлторских компаний, преимущественно недавно созданных и причисляющих себя к новому поколению, в последние годы декларировали, что готовы специализироваться только на новостройках, а возиться с продажей видавшей виды вторички и неадекватными запросами продавцов им не особо интересно.
При этом в течение 2017 года тенденция только укреплялась. Чтобы не быть голословными, проиллюстрируем ее статистикой. Так, по данным аналитиков БН, в I квартале 2017-го на квартиры в домах категории «старая панель» (самый дешевый тип жилья) приходилось 25% предложений, а в IV квартале – только 14%.
В то же время суммарная доля категорий «монолит» и «кирпич-монолит» (это строго постсоветские дома) в начале года составляла 29%, а в конце – 46% (см. таблицу 1). Следующие таблицы соответственно показывают увеличение доли сегмента однокомнатных квартир и студий (таблица 2), в которых квадрат всегда дороже, чем в аналогичных по качеству двушках и трешках, а также уменьшение доли предложения жилья в спальниках.
К чему идем?..
…По всей видимости, к дальнейшему снижению цен на то, что уже сегодня не вызывает покупательского интереса, а также расслоению квартирного рынка на два больших сегмента – «относительно свежее» и «все остальное».
Интерес к свежему поддерживается агрессивной рекламой девелоперов, успевших вложить в голову значительному числу покупателей, что старые квартиры хорошими не бывают. При этом ценообразование и правила игры в сегменте «все остальное» становятся все менее прозрачными.
Во-первых, цены предложений, которыми все привыкли оперировать, – далеко не цены сделок. А средние цены – тем более (ведь на статистику, ко всему прочему, влияют цены «заряженных» объектов).
Во-вторых, не только реальные цены сделок, но и количество заключенных в прошлом году договоров купли-продажи – сегодня тайна за семью печатями. Раздел «Мониторинг рынка недвижимости» на официальном сайте Росреестра (кстати, он существует с 2011 года) попросту сломан и выдает статистику, которая никак не тянет на корректную.
Вместо прогноза
Что делать потенциальным продавцам квартир, в принципе понятно: ждать роста цен нет ни малейших оснований. Впереди демографическая яма, а конкуренты-застройщики ставят очередные рекорды по выводу на рынок новых объектов. Поэтому придется проявлять гибкость и сговорчивость, а также доверять профессионалам, называющим реальные цены и сроки продажи.
Что касается покупателей, ориентированных на вторичный рынок, то, на первый взгляд, им некуда спешить. Однако важно помнить, что радикально дешевеет только неликвид. Качественные объекты быстро вымываются с рынка при любом раскладе.
Вторичный рынок. Структура предложения в Санкт-Петербурге по типам домов
| Тип дома | I квартал 2017 | II квартал 2017 | III квартал 2017 | IV квартал 2017 |
|---|---|---|---|---|
| Кирпич | 20,10% | 19,58% | 18,43% | 15,66% |
| Кирпич/монолит | 22,99% | 24,96% | 35,12% | 37,94% |
| Монолит | 6,25% | 6,50% | 6,16% | 7,94% |
| Новая панель | 9,72% | 9,66% | 6,85% | 8,25% |
| Сталинский | 4,82% | 4,99% | 3,66% | 5,16% |
| Старая панель | 25,07% | 23,76% | 20,42% | 14,32% |
| Старый фонд | 5,31% | 4,51% | 4,93% | 5,49% |
| Старый фонд КР | 5,74% | 6,04% | 4,43% | 5,23% |
Вторичный рынок. Структура предложения в Санкт-Петербурге по типам квартир
| Тип квартиры | I квартал 2017 | II квартал 2017 | III квартал 2017 | IV квартал 2017 |
|---|---|---|---|---|
| Студии и однокомнатные | 31,73% | 33,03% | 33,35% | 32,64% |
| Двухкомнатные | 31,13% | 31,71% | 31,25% | 30,92% |
| Трехкомнатные | 28,02% | 26,81% | 28,45% | 28,84% |
| Четырехкомнатные | 6,44% | 5,98% | 5,85% | 6,22% |
| Более четырех комнат | 2,68% | 2,46% | 1,09% | 1,38% |
Таблица 3
Вторичный рынок. Структура предложения по районам
| Район | I квартал 2017 | II квартал 2017 | III квартал 2017 | IV квартал 2017 |
|---|---|---|---|---|
| Центральные (Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский, Центральный) | 19,5% | 22,2% | 24,4% | 25,6% |
| Спальные | 72,3% | 69,7% | 65,2% | 62,6% |
| Прикадье (Кудрово, Мурино, Новое Девяткино, Шушары, Бугры) | 8,2% | 8,1% | 10,4% | 11,9% |
