Как активность рынка новостроек влияет на популярность вторичного жилья в Петербурге? Почему не падают средние цены и что на рынке готовых квартир пользуется повышенным вниманием покупателей? Об этом БН рассказал генеральный директор АН «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов.
– Сергей Федорович, в минувшем году рынок новостроек по всем показателям демонстрировал рост. А что происходило со спросом на рынке готового жилья?
– На вторичном рынке мы также отметили повышение покупательской активности, спрос начал расти где-то с начала лета. Предложение также стало пополняться активней – рост составил не менее 10%. По итогам года объем сделок в нашей компании больше, чем в прошлом году. Показатели даже близки к 2014 году, когда вторичный рынок характеризовался самым активным за последние годы спросом.
Основная тенденция – продолжает усиливаться роль новой вторички. У нас в минувшем году примерно 40% заключенных сделок – с квартирами в домах, построенных в последние семь-десять лет. Для сравнения: в 2016-м этот показатель был на уровне 35%.
– Сезонные всплески спроса по-прежнему актуальны для вторички или уже не работают?
– Их влияние теперь не столь ярко выражено. К примеру, осеннее оживление на рынке в прошлом году длилось с начала сентября до конца года. Есть отрезки с традиционно низкой активностью – это начало года и, наверное, май. Но опять же весь 2017-й выдался для вторички нехарактерным – активность покупателя выросла, чего не наблюдалось в последние три года. На это повлиял целый ряд факторов: это и отложенный спрос, и продолжающееся снижение ставок по ипотеке, и увеличение ценового разрыва между старым дешевым и новым приличным жильем.
– Насколько сейчас первичный и вторичный рынок жилья сопоставимы по объемам продаж? Как известно, новостройки – это около 100 тыс. сделок в год. Со вторичкой сложнее, но есть данные Росреестра: в успешном для рынка 2014 году было зарегистрировано 99 тыс. сделок купли-продажи (мены), в 2016-м – 88,7 тыс. Эти цифры корректны как ориентиры?
– Точной статистикой никто не владеет, ведь достаточно большое количество сделок на вторичке носят не совсем рыночный характер – родственники переоформляют недвижимость друг на друга. Кроме того, Росреестр фиксирует сделки с юрлицами: застройщиками, подрядчиками, с которыми расплачиваются за работу квартирами, и т. д. Оценить в этом массиве долю рыночных сделок, к сожалению, не представляется возможным. Мы ориентируемся на собственную статистику, общаемся с коллегами по рынку и примерно понимаем, какая складывается ситуация.
Можно предполагать, что количество сделок на вторичном рынке жилья сейчас по крайней мере вдвое меньше, чем на первичном.
– Покупателя на рынке жилья активно убеждают, что предпочтительнее выбирать «свежую» квартиру. Какие еще факторы определяют интерес к новой вторичке?
– К примеру, продолжающееся падение спроса на комнаты в домах старого фонда. Еще в 2013-2014 годах у нас примерно 24% сделок было с комнатами. Сейчас вдвое меньше. Эту нишу заполнили квартиры-студии – они сейчас занимают в структуре сделок 12-13%.
– При таком интересе к новой вторичке можно выделить локации – лидеры спроса, это районы активной жилищной застройки?
– Если брать популярные локации, то на первое место по сделкам в 2017 году у нас вышел Всеволожский район – интерес ко вторичному рынку жилья Кудрово и Мурино достаточно высок. Причины вполне очевидны, главную роль играют два фактора: цены низкие, жилье новое. В основном спросом пользуются студии и однушки, в подавляющем большинстве это квартиры с готовой отделкой или проведенным ремонтом. Также популярны Приморский и Красносельский районы – там вполне приемлемые цены и тоже большой объем поступления нового предложения на вторичный рынок. Думаю, что в ближайшие годы к ним подтянется Московский район, где сейчас очень много строится и продается. Но средние цены там повыше – из-за престижности локации.
– По всей России цены на вторичных рынках продолжают идти вниз. Петербург в числе редких регионов, где средние цены предложения топчутся на месте или незначительно растут. Это опять же влияние новой вторички?
– Если рассматривать среднюю цену сделок на вторичном рынке жилья Петербурга и пригородов, то она колеблется на уровне 100 тыс. руб. за кв. м. Безусловно, средний показатель держится за счет того, что на вторичном рынке все больше увеличивается доля хороших квартир в новых домах, которые поставляет рынок новостроек, и цены на них также не падают. Но возьмем другие сегменты – старый фонд, хрущевки, квартиры в панельных домах 70-х годов постройки – там увидим ситуацию обратную. Цены продолжают медленно снижаться.
– Насколько велика ценовая разница между квартирами в типовых домах советской эпохи и жильем пяти-семилетней давности постройки?
– Разрыв достаточно существенный. К примеру, нижний порог стоимости квадратного метра в категории «старая панель», в двух- и трехкомнатных квартирах в среднем составляет 70 тыс. руб. Встречаются сделки и по цене 65 тыс. руб. за кв. м.
Для сравнения: на вторичном рынке Мурино и Кудрово средняя стоимость квадратного метра в студиях и однокомнатных квартирах находится на уровне 90 тыс. руб. А в обжитых районах, к примеру Приморском, цена квадрата на вторичке начинается от 100 тыс. руб. и может достигать 130 тыс. руб. – за совсем свежие варианты с приличным ремонтом. Такой вот большой разброс.
Но и цены в старой панели зависят от множества факторов. Однушка на первом этаже в доме не с самыми лучшими потребительскими характеристиками может продаваться за 2,5 млн руб. А есть квартиры в кирпичных хрущевках в обжитых локациях, по соседству с метро, на втором-третьем этаже (выше – без лифта трудно подниматься), с которыми сделки проходят по цене 100-105 тыс. руб. за кв. м.
– Старый фонд, хрущевки, «корабли» и прочие типы домов – это все-таки более половины объемов вторичного рынка. Что из «морально устаревшего» жилья в 2017 году было наиболее востребовано?
– В 2017 году больше всего по средним ценам предложения теряло как раз жилье в категориях «старый фонд» и «старая панель».
Но определенные типы объектов стали пользоваться повышенным спросом. Активно приобретают дешевые двухкомнатные квартиры в хрущевках и брежневках за 3,2-3,3 млн руб. – первичный рынок не может предложить альтернативы с учетом цены и площади квартир.
Также с прошлой осени мы отметили интерес и провели достаточно большое количество сделок со старым фондом. Это двух- и трехкомнатные квартиры в приличном состоянии, без каких-то существенных недостатков, площадью 50-80 кв. м и по цене 7-8 млн руб. В основном эти дома в центральной части города, не дворы-колодцы – на улицах Радищева, Рылеева, Чайковского и др. Диапазон цен – 90-100 тыс. руб. за кв. м. Новые квартиры на вторичном рынке в спальных районах города стоят даже немного дороже.
Не хочу утверждать, что спрос возвращается в этот сегмент, но при таком соотношении цены и качества привлекательная локация играет первостепенную роль.
– Ипотека продолжает дешеветь, средние ставки по кредитам на новостройки и готовые квартиры сблизились. Это оживило спрос на вторичке?
– Два года назад доля сделок с ипотекой была где-то на уровне 35%. В течение 2016-2017 годов показатель увеличился до 50%, это заметный рост. Но, безусловно, тем, у кого нет живых денег, выгоднее приобретать жилье на первичном рынке – там помимо ипотеки есть рассрочки, различные программы, которые сейчас в большом количестве предлагают застройщики.
– Рынок новостроек охотно дает бонусы, а насколько готов снижать цены частный продавец на вторичке? Какой средний размер скидки на рынке и все ли сделки идут с дисконтом?
– Традиционная схема поведения продавца – выставлю квартиру по максимуму, авось найдется покупатель. Иногда он действительно приходит: тот, кто ищет жилье именно в этом месте, именно в этом доме и готов переплачивать. Но это редкость. Сегодняшняя цена предложения отличается от реальной цены сделки в среднем на 7-10%. Скидки могут доходить до 10% в тех же Мурино и Кудрово. Больше – нет, так как люди вкладывали деньги, ждали конца стройки и дальше по цене двигаться не хотят. В старом фонде, панельных домах дисконт встречается и больший: собственник, как правило, осознает, что у него неликвидное жилье, которое будет дешеветь и от которого в конце концов нужно избавляться.
Если ориентироваться на изначально заявленные в листингах цены – то в итоге примерно три четверти всех сделок проходят с дисконтом.
– Одно из объяснений неиссякаемого спроса на петербургской первичке – иногородний покупатель. Доля с ними в структуре сделок у застройщиков достигает 30%. А много ли желающих стать «новыми петербуржцами» через покупку вторички?
– Рынок успокоился и отличается стабильностью, а миграция в Петербург по-прежнему высокая, так как по ценам наш город гораздо привлекательнее, чем Москва. Мы делали замеры в летние месяцы – в этот период число иногородних покупателей на вторичке может достигать 40%. В основном переезжают из Северо-Западного региона. Предпочтения – недорогое жилье в типовых домах советской постройки, в уже обжитых спальных микрорайонах. Мурино и Кудрово их не интересуют. Это тот круг покупателей, которым нужно срочно решить вопрос с переездом, а времени ждать новостройку – нет.
– По вашему мнению, окажут ли влияние на вторичку последние законодательные революции на рынке новостроек?
– Последствия от всех затеянных реформ не проявятся сегодня-завтра, это длительный процесс. В наступившем году точно не скажутся. А дальше все зависит от того, какие будут приниматься решения. Если они будут жесткими – это вызовет неизбежный рост цен на первичке и, соответственно, увеличение покупательского интереса ко вторичке. Но, по моему мнению, это не приведет к повышению цен. Просто вырастет спрос на готовое жилье.
Досье БН
Сергей Федорович Дроздов
Родился 6 мая 1966 года. Окончил Ленинградский горный институт. В 1996-м приступил к работе в отделе продаж агентства «Петербургская недвижимость». С 1999 года — директор департамента продаж жилищного фонда, с 2001-го — исполнительный директор агентства. В 2003-м назначен на должность генерального директора агентства «Петербургская недвижимость».
