Состояние нашей экономики можно характеризовать по-разному, но факт остается фактом: квартир покупают много, и тенденция, видимо, сохранится в наступившем году. В этом уверен генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин.
– Олег Валентинович, завершился 2017 год, пора подводить итоги. Чем он запомнился, что было ожидаемо, а что удивило?
– Я думаю, что год можно оценивать положительно. Ничем не хуже предыдущего. На самом деле рынок уже давно находится в активном состоянии, если не растущем, то и не падающем. После валютного всплеска 2014-го наступили нормальные рабочие годы. Мы, например, как вышли на уровень 2500 сделок в месяц, так и держимся на нем.
При этом многие из застройщиков могут жаловаться на недостаток продаж, потому что рынок очень живой, отмечается высокая конкуренция между проектами. Если же мы возьмем уровень спроса в целом, мы увидим стабильную картину год от года: около 4 млн кв. м строящегося жилья было продано в 2016-м, чуть больше 4 млн в 2017-м. Но внутри этого объема, безусловно, есть объекты, которые покупателя потеряли. А есть и те, что приобрели. Так, в 2017 году появились масштабные проекты в городской черте – например, в зоне застройки Каменки или на Октябрьской набережной, это новые точки притяжения спроса.
– То есть говорить о переизбытке предложения пока не приходится?
– Нет, спрос и предложение абсолютно равновесны и сбалансированы. С учетом снижающихся ставок по ипотеке рынок находится в очень хорошем состоянии.
– И даже в закадье проблем с продажами нет?
– Так называемое закадье тоже очень разное. Если мы говорим о территориях рядом с метро, прежде всего о Мурино, то здесь отмечается активная конкуренция между различными девелоперами. В одной локации мы видим и Setl Сity, и «Полис Групп», и «Арсенал Недвижимость», и ФСК «Лидер», и «ЦДС», и так далее – множество «тяжеловесов». ЦРП «Петербургская недвижимость» ведет здесь целый ряд эксклюзивных контрактов, и планы продаж у большинства застройщиков выполняются.
И те же квартиры-студии в Мурино по цене от 1,3 млн руб. по-прежнему пользуются спросом. Чудес в экономике не случилось, и никуда не делись люди, которые могут позволить себе приобрести жилье только по минимальной стоимости. И когда удивляются, как можно жить в 20-метровой студии, то просто забывают, что кто-то еще по-прежнему живет в комнате в коммуналке на гораздо меньшей площади. К сожалению, таких людей в Петербурге немало.
– Но вообще раздавались голоса, что массовый спрос постепенно смещается в сторону более просторного жилья...
– А за счет чего ему туда смещаться?
– За счет улучшения жилищных условий – продают студию или однокомнатную, покупают побольше.
– Таких сделок, когда продают старое, а покупают взамен новое, не так уж и много. Хотя их количество растет – к нам, например, возвращаются клиенты, которые несколько лет назад приобрели у нас квартиры. Теперь они хотят переехать в более современное жилье, свои квартиры выставляют на продажу и выбирают уже из новых объектов.
– Увеличилась ли доля ипотечных сделок на первичном рынке Петербурга и окрестностей? Именно они в первую очередь помогают удерживать высокий объем продаж?
– Согласно нашей статистике, доля сделок с привлечением ипотечных кредитов увеличилась в 2017 году с 57 до 63%. Факторов, способствующих поддержанию спроса, на самом деле несколько. Первым я бы назвал даже не ипотеку, а появление достаточно большого числа проектов-миллионников. Территории большие, продавать каждому застройщику необходимо много, и это позволяет удерживать цены, что является дополнительным плюсом для покупателей. Так что проекты комплексного освоения территорий вкупе с ипотекой способствуют тому, что объемы продаж не уменьшаются.
– Как относитесь к выходу на петербургский рынок новых иногородних и иностранных девелоперов, причем с амбициозными проектами?
– Из иностранных, наверное, вы Казахстан имеете в виду? А что касается иногородних – да, и московские, и архангельские компании выходят на наш рынок, мы сотрудничаем с ними. Это тоже показатель активности петербургского рынка.
– А если говорить об иногородних покупателях, они какую долю сегодня составляют?
– Порядка 30%, причем совсем не обязательно молодежь, как многие думают. Не секрет, что есть регионы, которые исторически ориентированы на Петербург: Мурманск, Архангельск, Норильск. Отработав свое на севере, люди приезжают жить в наш город, они же покупают жилье для своих детей-студентов.
Общая география более широкая – от Петропавловска-Камчатского до Калининграда. И даже из-за пределов Российской Федерации едут в Северную столицу. Москва и Петербург еще долгое время будут оставаться точками притяжения.
– Законодательство о долевом строительстве менялось и в прошедшем году, грядут изменения и в 2018-м. А через три года, согласно поручению президента РФ, застройщики должны будут совсем отказаться от долевки. Как это все влияет на рынок сейчас и как будет влиять в будущем?
– В 2018 году, я думаю, покупатели еще ничего не почувствуют. Достаточно большой запас уже полученных разрешений на строительство имеется у ведущих застройщиков. Но, безусловно, те ограничения (по-другому не назову), которые вводит наше законодательство, приведут к увеличению стоимости проектов для девелоперов. Значит, логично предположить, что некоторые проекты просто не выйдут на рынок, потому что с учетом роста себестоимости их экономика не позволит держать конкурентоспособные цены. Далее: для мелких застройщиков доступ к проектному финансированию, очевидно, будет затруднен, следовательно, может уменьшиться и количество игроков. Все это поспособствует росту цен. При уменьшении объема предложения это неизбежно.
– Для кого-то новые требования окажутся неподъемными. А кто-то получит дополнительные конкурентные преимущества – например, иностранные компании, имеющие доступ к западным источникам заимствования, или наши так называемые публичные компании…
– Публичные компании или прозрачные – это вопрос второй. Важнее, на мой взгляд, величина компании и ее налаженные связи с банками и возможность оперативного общения с этими банками. Ведь кредитные учреждения, как правило, структуры неповоротливые и медленно принимающие решения. Компании, у которых есть опыт работы с эскроу-счетами, также будут иметь некоторые преимущества.
Относительно западных компаний – хочу напомнить, что они сильно зависят от валютных колебаний. Они могут привлекать средства, но это не рубли. И никто из них мегапроекты в России не запускает, они очень осторожны, и решающее слово остается за акционерами, которые просто не позволяют рисковать по-крупному.
– А из застройщиков кто-то удивил в минувшем году? Может быть, новый необычный формат жилья?
– Я думаю, сейчас уже сложно изобрести велосипед. Даже скорее не велосипед, а айфон для рынка жилья. Я себе плохо представляю, как это должно выглядеть. Конкуренция заставляет застройщиков что-то придумывать. Велосипедные дорожки, вишневые сады, места отдыха – это все можно улучшать, и от проекта к проекту, даже от очереди к очереди они становятся лучше. Не знаю, в чем именно застройщики устроят настоящий прорыв. Может быть, в области ландшафтного дизайна, которому уделяется много внимания в Финляндии. Может быть, в чем-то еще.
При этом мы видим уже сейчас, что термин «квартира эконом-класса» себя изжил. Мы говорим «жилье массового спроса». Потому что даже в проектах, где квартиры скромного метража, все равно имеется полный набор улучшений.
– Итак, на ближайшие три года стабильность – ввод в эксплуатацию по 3-4 млн кв. м и продажи около 4 млн квадратов ежегодно?
– В 2018 году можно ожидать именно этого. Дальше я бы не стал утверждать категорично, все-таки прогнозы – вещь неблагодарная. На фоне постоянных изменений правил игры, которые у нас все еще формируются, – тем более. Поэтому не будем так далеко загадывать.
Досье БН
Олег Валентинович Пашин
Родился в 1967 году в Северодвинске. В 1991 году окончил Ленинградский военно-механический институт им. Д.Ф. Устинова (Военмех). В строительном бизнесе с 1994 года, карьеру начинал в качестве директора проекта «Ипотечное кредитование» агентства «Дом плюс». С 2003 года сотрудник ООО «Центр развития проектов “Петербургская недвижимость”». С 2003 по 2010 год занимал должность заместителя генерального директора. С 2010 года – генеральный директор.
