О своем российском опыте, трудностях первого полугодия и планах на будущее БН рассказал председатель совета директоров компании «Бонава Санкт-Петербург» Майкл Бьёрклунд.
– Майкл, вы уже 15 лет работаете в России. Продолжаете делать открытия или ко всему привыкли и вас уже трудно чем-то удивить?
– Всегда что-то удивляет. Каждый год происходят какие-то изменения, и это отличает работу нашей компании в России от работы в других странах. Например, в середине этого года мы подумали, что у нас все идет гладко, и тут же депутаты приняли новые поправки в 214-й закон. И каждый год что-то меняет рынок.
При этом, должен сказать, разбирая эти новые проблемы, потом всегда признаешь, что за ними стояла какая-то логика. Поэтому не могу вспомнить ни одного случая, когда последствия были бы негативными. И мой опыт подсказывает: изменения в законодательстве в любом случае приведут к улучшению.
– Bonava строит и в Петербурге, и в Ленинградской области. Некоторые отличия в подходе властей к первичному рынку жилья имеются. Какие плюсы и минусы можно отметить в двух регионах: там – лучше это, здесь – хуже то?
– В течение долгого периода у нас не было понимания процесса регистрации договоров долевого участия в Ленобласти. Дело в том, что в нашей компании квартира считается проданной после того, как мы заключили договор с покупателем. И у нас никогда не было проблем в Петербурге с регистрацией ДДУ. А в области они возникали. Мы общались с властями и в итоге преодолели этот кризис. Почему это было важно для нас? Мы – компания, которая размещает свои акции на бирже, и аналитики отслеживают наши объемы продаж ежеквартально. И эти волны на графиках из-за замедления регистрации договоров нам были совсем некстати. Сейчас уже все хорошо.
Другая тема – социальные обязательства, в частности школы и детские сады. Мы построили достаточно большие детсады, но пока еще не получили за это денег из областного бюджета. Эта проблема актуальна и для Петербурга, но в области проект гораздо больше.
Следующий момент – парковки. Существуют единые нормативы. Но если в городе стоимость производства парковочных мест соответствует их коммерческой ценности, то в области ситуация другая. Достаточно дорого построить – и потребитель не готов платить эту цену. Мы пытаемся договориться с региональными властями, чтобы уменьшить минимальное число машиномест.
– А подключение к сетям?
– В области наши проекты более масштабные. Например, первая очередь ЖК «Эланд» в Мурино состояла из 500 квартир. И для нас это, конечно, больший риск в случае непредвиденной ситуации. Поэтому мы, как зарубежные инвесторы, стараемся выбирать разумные объемы.
– Вы упомянули социальную инфраструктуру. Сейчас как раз обсуждается вопрос о создании специального фонда, куда бы застройщик отчислял фиксированную сумму с каждого квадратного метра жилья. Называют цифру 11 тыс. руб. с каждого квадрата, как вы ее оцениваете?
– Мы в принципе всегда поддерживаем четкие, прозрачные и понятные правила. И создание такого фонда можно только приветствовать: российский рынок будет больше похож на европейский. Но, конечно, это может быть очень большая сумма, и не исключено, что наши инвестиции не принесут тех прибылей, которых мы ожидаем.
В текущих условиях, приобретая какой-то земельный участок, мы понимаем уровень прибыли. Но теперь, возможно, риски возрастут. К примеру, если покупаем участок, где уже имеется социальная инфраструктура, я надеюсь, что у нас будет возможность заняться ее реновацией.
– А разве реновация не дороже, чем новое строительство?
– Обычно дешевле, но все зависит от объемов.
– О том, что в России постоянно меняется законодательство, мы уже сказали. Но недавно президент РФ поставил задачу постепенно совсем отказаться от долевого строительства. Это уже настоящая революция. Как вы это воспринимаете и готовы ли строить без средств дольщиков?
– Начну издалека: мы работаем в 8 странах и 23 городах, являемся одной из крупнейших международных девелоперских компаний, которая занимается жилищным строительством. Наше серьезное переживание связано с тем, что изменения могут обернуться дополнительной нагрузкой на потребителя. Если процесс станет более бюрократизированным, если мы не получим доступ к дешевому финансированию, заплатит в конечном итоге потребитель. В противном случае девелоперы поймут, что они не могут строить, и на рынке возникнет недостаток предложения. Я не думаю, что преследуется именно такая цель. Речь идет о защите потребителя, а не о том, что никто не будет строить или выбор будет сильно ограничен.
Понятно, будет более тесное сотрудничество с банками. Но оно и сегодня чрезвычайно важно для девелоперов, занимающихся жилищным строительством. Надеемся, у нас будет возможность получать финансирование из-за границы.
Сейчас, как и другие застройщики, мы пытаемся получить разрешения на следующие очереди строительства своих существующих проектов.
– Собираетесь ли выходить за рамки рынка жилья?
– Наш приоритет – найти долгосрочного инвестора и покупателя и строить жилье для него. В нескольких объектах нам это удалось. В первую очередь мы заинтересованы в иностранных инвесторах, для которых важен курс рубля. Чем более стабильной будет российская экономика – тем больше инвесторов придет на этот рынок.
Заниматься коммерческой недвижимостью мы пока не намерены. И одна из причин – как раз отсутствие инвесторов.
– Как пополняется земельный банк компании?
– В настоящее время мы ищем возможность приобрести два-три небольших участка в городской черте. Но только не в историческом центре. Мы хотели бы присутствовать в сегментах бизнес и комфорт-плюс. Конечно, мечтаем найти место в Московском районе, но выбор там невелик. Все остальное – рядом с метро – мы рассматриваем.
– Я правильно понимаю, что в Ленобласти вы не планируете новых проектов?
– Мы не покидаем Ленинградскую область и продолжим строительство проекта Gröna Lund.
– Известно, что у Bonava есть участок на набережной Карповки. Когда там начнется строительство и что это будет за проект?
– Как и любой земельный участок, находящийся в собственности застройщика, он в стадии девелопмента. Но заниматься этим участком самостоятельно наша компания не намерена. Он был приобретен еще во времена, когда мы были частью NCC. Сегодня мы девелоперская компания. И не готовы строить в этой локации. Остаются два варианта – либо мы продаем этот участок, либо реализуем там проект на паритетных началах. Такие переговоры ведутся.
– Уже примерно полгода?
– Да. Но строить в историческом центре – это для нас новый опыт.
– Многие петербургские застройщики говорят о том, что рынок-2017 несильно отличается от прошлогоднего. Вы разделяете это мнение?
– Для нас 2017 год оказался достаточно сложным, особенно его первая половина. Был спад продаж. Образно говоря, мы уронили эстафетную палочку. И решали двойную задачу: на фоне спада на рынке реорганизовывали отдел маркетинга и продаж. Сейчас набрали нужную скорость, и впечатления о годе скорее позитивные.
Однако были и неоправданные ожидания. Но мы стали сильнее.
– Неоправданные ожидания – это что конкретно?
– Объем продаж оказался несколько меньше запланированного. Точные цифры мы раскроем в начале 2018 года.
– Следовательно, на 2018-й планы будут более осторожные?
– Нет. Вторая часть 2017 года внушила оптимизм. А в долгосрочной перспективе мы хотели бы продавать в Петербурге 800-1000 квартир в год. Не исключено, что это случится уже в следующем году.
Досье БН
Майкл Бьёрклунд
Родился в 1969 году в Сан-Диего (США), затем переехал в Стокгольм (Швеция).
Окончил Королевский технологический институт (степень магистра по специальности «гражданское строительство») и Стокгольмский университет (степень бакалавра по специальности «бизнес-администрирование»). Кроме того, имеет диплом бизнес-школы в Швейцарии по направлению «Продажи».
С 1999 по 2002 год работал в Skanska International менеджером по снабжению и развитию бизнеса. Потом до 2006 года работал в IKEA Property Russia региональным директором по развитию.
С 2006 по 2011 год возглавлял департамент по недвижимости в «Касторама РУС».
В 2011 году пришел на работу в ГК NCC на должность руководителя департамента продаж, маркетинга и клиентского сервиса NCC Жилищное строительство (Россия). В 2015 году был назначен президентом подразделения Bonava Baltics и региональным менеджером по направлению «Строительство одноквартирных домов» в Bonava Sweden.
В октябре 2016 года стал председателем совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург».
