На одной из самых креативных площадок Москвы, в крупнейшем океанариуме Европы «Москвариуме», собралось более 150 топ-менеджеров ведущих компаний, экспертов строительной отрасли и представителей СМИ, чтобы первыми обсудить главные тенденции уходящего года и узнать прогнозы на будущее. Участники конференции посетили увлекательную экскурсию по океанариуму, где в неформальной обстановке смогли пообщаться с коллегами, а также и стать свидетелями захватывающего шоу – кормления гигантов Амазонки – рыб арапайм. Партнерами мероприятия выступили ресторан «Экспедиция», который подготовил для всех участников приятные сюрпризы, компания ZenVision, представив публике новые технологичные решения для визуализации проектов недвижимости, а также один из самых успешных проектов компании «Галс-Девелопмент» – жилой квартал «Наследие».
Открыл конференцию Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU. В ходе своего выступления Олег дал прогноз, что в перспективе ближайших трех лет, пока запрет на долевое строительство не вступит в силу, застройщики постараются вывести на рынок как можно больше новых проектов. В результате давление избыточного предложения на рынок в ближайшие три года будет сохраняться, а потому и цены на квартиры в этот период продолжат сползать вниз. Наиболее вероятный темп снижения – примерно по 10% в год, как в 2015-2017 годах (с учетом неявного снижения – скидок и торга). Таким образом, в течение ближайших двух-трех лет можно ожидать падения стоимости квадратного метра еще на 20-30% (в среднем по рынку). Это означает, что через два-три года стоимость квадратного метра в эконом-классе может составить около 100 тыс. руб. и даже ниже, в комфорт-классе – 120-150 тыс. руб., а в бизнес-классе – порядка 200 тыс. руб. (это цены в пределах МКАД).
Олег Колченко, управляющий партнер ГК «Основа», отметил, что грядут большие перемены и через три-пять лет картина рынка может полностью поменяться. К этому уже сегодня ведут новые законодательные инициативы с полным уходом от долевого строительства и укреплением нового крупнейшего застройщика в лице государства. Уже через три-пять лет весь девелоперский бизнес станет строиться вокруг банков, которые будут аккредитовывать застройщиков, выдавать проектное финансирование и контролировать стройку. Мелкие компании в этих условиях просто не смогут соответствовать всем нормам и будут вынуждены с рынка уйти. На рынке появляется и еще один игрок – государство, уже как крупнейший застройщик, который строит и продает жилье. Есть понимание, что опыт реновации в Москве может потом тиражироваться в регионах. В этих условиях у застройщиков на первый план выходит способность привлекать недорогое финансирование на длительный срок и качество проектов.
Ольга Новикова (Тумайкина), коммерческий директор ФСК «Лидер», в ходе своего выступления рассказала, что количество сделок в Московской области уменьшается, тогда как в Москве данный показатель, наоборот, увеличивается. При этом нельзя сказать, что сама емкость рынка растет, это говорит лишь о перетоке сделок из области в Москву. Также Ольга отметила, что в связи с нововведениями в законодательстве в 2017 году доля крупнейших застройщиков на рынке увеличилась практически в два раза. Если в 2014 году доля пяти крупнейших застройщиков составляла около 24%, то к 2017 году она достигла 40%. И эта тенденция будет только укрепляться.
Продолжил конференцию Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции», с рассказом про особенности точечного девелопмента. Сейчас для проекта площадью до 30 тыс. кв. м достаточно темпов продаж 8-12 квартир в месяц, чтобы строить без привлечения заемных средств. Также Алексей рассказал, что, несмотря на новые законодательные инициативы, при реализации объекта застройщики не смогут падать в цене ниже 30%, так как этот показатель будет ниже себестоимости. Для собственной компании Алексей видит перспективу в реализации проектов с дешевым входом и площадкой размером не больше 3 га.
Татьяна Калюжнова, директор по маркетингу Urban Group, отметила, что в Москве складываются условия для серьезного укрупнения игроков рынка из-за появления нового сильного игрока – города, осуществляющего программу реновации. В свою очередь в Московской области сохранится потенциал для работы большого количества разных компаний – и крупных, и средних, и небольших. К тому же благодаря более низким ценам на жилье Московская область всегда будет востребована у покупателей, желающих улучшить качество своей жизни, так как по цене однокомнатной квартиры в Москве они могут позволить себе комфортную двушку в ближайшем Подмосковье. Именно поэтому сейчас рынок жилья Московской области шире, чем Москвы, и таковым он останется.
Татьяна Копыстыринская, директор по продажам «Лидер Инвест», отметила, что покупатель сейчас очень профессиональный и считает свои деньги, поэтому и вкладывается в инвестиционно привлекательные объекты высокого качества. Татьяна назвала основным трендом смещение покупательского спроса в сторону съемного жилья, который обеспечивает мобильность и возможность перемещения в другую локацию: «Многие наши покупатели приобретают жилье для последующей сдачи в аренду и возврата вложенных денежных средств. Поэтому большим спросом пользуются квартиры в быстрых проектах, небольших жилых комплексах, строительство которых ведется полтора-два года. Их можно предложить арендаторам в короткие сроки и сократить период окупаемости своей инвестиции».
Завершила первую часть конференции Ольга Вальчук, генеральный директор «Региондевелопмента». Ольга сделала интересный обзор по самым известным долгостроям Москвы и Московской области и рассказала, есть ли будущее у таких проектов, на примере «спасенного» компанией «Региондевелопмент» ТРЦ «Счастливая 7я» в городе Видное. После редевелопмента проект обрел новую жизнь, превратившись в многофункциональный комплекс «Видное 9-18». На участке площадью более 2 га в 2018 году будет открыт 16-этажный комплекс, включающий в себя ЖК «Резиденция 9-18», рассчитанный на 142 апартамента общей площадью более 9000 кв. м, а также ТРЦ «Галерея 9-18», где на нескольких этажах расположится собственная богатая инфраструктура. Наряду с привычными супермаркетами и кафе «Галерея 9-18» включает в себя объекты, которыми может похвастаться не каждый московский проект: детский развлекательный парк, кинотеатр, fashion-галерею. Проект продолжит уже известную и популярную на рынке недвижимости концепцию «9-18».
Вторая часть конференции была посвящена технологии блокчейн и криптовалюте и вызвала самую оживленную дискуссию среди участников мероприятия.
Открыл вторую сессию конференции Александр Васильев, руководитель направления информационных технологий АИЖК. Александр рассказал про проекты АИЖК с применением технологии блокчейн, как она будет использоваться при регистрации договоров участия в долевом строительстве при осуществлении взаимодействия Росреестра и Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. «Любое изменение статуса регистрации договора в Росреестре или в фонде будет моментально отражаться в Единой информационной системе жилищного строительства, то есть фактически любой клиент может видеть всю информацию в режиме реального времени», – отметил эксперт. В ходе своего выступления Александр также рассказал про меры, предпринимаемые для перевода ипотеки в электронный формат: «Благодаря закону об обращении электронных закладных в сфере ипотечного кредитования, который был подписан президентом РФ В.В. Путиным 25 ноября, мы фактически можем говорить о возможности создания децентрализованной депозитарной системы учета прав на закладные. Это и есть цифровое будущее, о котором все говорят».
Татьяна Ушкова, заместитель председателя правления Абсолют Банка, отметила в качестве основного драйвера роста рынка повышение доступности покупки жилья в ипотеку. «Доходы населения повышаются, а не стагнируют. Речь идет о заемщиках, которые вступят в сделку в 2018 году», – отметила эксперт. Кроме того, Татьяна рассказала, что ипотека – это уже не продукт, а сервис. Среди требований современных заемщиков к ипотечному процессу – высокая скорость принятия решения, быстрый выход на сделку, высокая вероятность одобрения, минимальный пакет документов и вариативность условий. Кроме того, для клиента сейчас становятся важными рассмотрение заявки в выходные дни, высокая скорость аккредитации застройщика и электронный документооборот.
Возвращаясь к теме блокчейн, Александр Болдачев, системный архитектор Apla Public Blockchain Platform, рассказал, что на данный момент как в области недвижимости, так и в других отраслях еще нет реально работающих проектов на базе блокчейн-технологии. Наиболее интересные результаты были получены фирмой IBM при реализации цепочек поставок между континентами. Но для полноценного внедрения технологии особенно в сферах, требующих серьезного правового регулирования, не хватает законодательной базы. Создание реестров недвижимости на блокчейне и смарт-контрактов для реализации сделок с ней станет возможным только тогда, когда технологию поддержит государство. Были приведены примеры пилотных блокчейн-проектов, реализованных некоторыми государствами.
Георгий Жуков, основатель Bloquid, отметил, что активный рост биткоина подтверждает востребованность самой технологии, а его сегодняшняя стоимость отражает потребность в проведении финансовых операций без посредников. Если говорить про недвижимость, то сейчас это самый ценный распределенный актив. Сегодня уже есть проекты, направленные на привлечение инвестиционного финансирования в коммерческую недвижимость. В рамках этих блокчейн-площадок потенциальные инвесторы могут купить часть недвижимости, например, квадратный метр бизнес-центра или супермаркета, что позволяет им формировать некий портфель проектов с очень низким порогом входа. Георгий также рассказал, что на базе площадки Bloquid они собираются создать общую регламентированную единицу токен MU – первый в мире криптоактив, который впоследствии собственник может получить в качестве залога на недвижимое имущество без дополнительных расходов и с минимальными рисками.
Участники конференции также смогли рассмотреть знаковые проекты московского рынка с наиболее успешными этапами реализации и высокими темпами продаж. Одним из таких проектов стал ЖК «Наследие» компании «Галс-Девелопмент», воплощение идеи возрождения настоящей Москвы. Застройщик проекта уже получил разрешение на ввод в эксплуатацию второй очереди, а также согласовал проектные решения и получил положительное заключение по дошкольному образовательному учреждению в составе жилого квартала «Наследие» на Краснобогатырской улице.
Традиционно ежегодная итоговая конференция Московского Бизнес Клуба открывает череду предновогодних деловых мероприятий на рынке недвижимости. Участники конференции поздравили друг друга с наступающим Новым годом и Рождеством. Уже в этом году МБК открыл старт приема заявок международной ежегодной премии «Рекорды рынка недвижимости 2018». В следующем году мы сможем оценить данные сейчас прогнозы и поздравить лучшие проекты, которые будут признаны победителями премии.
