Большинство «комнат-студий» в исторических домах – нелегальны, а узаконить их невозможно. Однако «нелегальные» квартиры – популярный объект на рынке краткосрочной аренды. А те, кто не готов променять исторический центр на Мурино или Шушары, порой рассматривают покупку доли в коммуналке с последующей перепланировкой как единственно возможный способ улучшения жилищных условий.
Объектов с подобными модернизациями немало представлено и на вторичном рынке жилья. Варианты могут быть разные. В одних случаях к продаже предлагают именно комнаты с дополнительными «опциями» (своя душевая, санузел), в других – доли с легализованными или, чаще, с нелегализованными перепланировками.
В-третьих, продавцы позиционируют такие объекты как квартиры. Легальные квартиры-студии в старом фонде действительно бывают, но редко, и расположены они, как правило, на первых этажах. Ниже мы объясним, почему так.
Правила и исключения
В домах старого фонда встречаются «безразмерные» коммуналки, в том числе с комнатами-залами до 40 кв. м и четырехметровыми потолками, в которых можно разместить не то что студию, а даже двухуровневую квартиру. Но если под «залом» находятся жилые комнаты, кухня и санузел в нем не могут быть узаконены в принципе.
Покупка квартиры с перепланировкой: на что смотретьСовременный ремонт – это не только свежие обои. Сегодняшние собственники с легкостью >>Правил без исключений, впрочем, не бывает. В некоторых дореволюционных домах имеются легальные квартиры с изначально студийными планировками – например, дворницкие на первых этажах или так называемые меблированные комнаты (комнаты на правах квартир). В частности, такие квартиры есть в знаменитом Толстовском доме на улице Рубинштейна, 15 (общая площадь – 25 кв. м, потолки 3,4 м, кухонный закуток и санузел при входе, второй уровень со спальной антресолью).
Но это то, что изначально проектировалось как коридорная система и меблированные комнаты. В советское и послесоветское время некоторые обитатели старого фонда также успели легализовать санузлы и кухни, не соответствующие сегодняшним требованиям СНиП и жилищного законодательства, – с проходными кухнями, ваннами в кухнях и туалетами над кухнями соседей снизу.
Сегодня так не сделать. Вариант «кухня в прихожей», типичный для бывших общежитий и некоторых ранее модернизированных квартир старого фонда, – уже «непроходной»: в соответствии с действующими нормами, в помещении для приготовления пищи должно быть окно.
Справка БН
Что можно, а что нельзя при перепланировках
– Размещать туалеты и ванные комнаты над жилыми комнатами и кухнями, расположенными этажом ниже. Из этого правила есть единственное исключение: случай, когда нижний этаж тоже ваш (например, в двухуровневой квартире)
– Расширять кухни за счет площади жилых комнат и санузлов
– Увеличивать площади санузлов за счет жилых комнат и кухонь
– Переносить радиаторы центрального отопления на лоджии (вне зависимости от того, утеплена она или нет)
– Затрагивать и прятать в стены стояки газоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации
– Объединять и делить жилые комнаты (каждое новое жилое помещение должно иметь окно, площадь от 9 кв. м и ширину не меньше 2 м), единственная комната в квартире – не менее 14 кв. м
– Увеличить прихожую, кладовую, гардероб на площадь жилой комнаты
– Объединить туалет и ванную комнату, сделав совмещенный санузел
– Увеличить кухню, ванную или туалет за счет коридора, холла, прихожей, кладовой, мест общего пользования
– Разместить санузел над нежилым помещением или прихожей расположенной ниже квартиры (разумеется, при наличии технических возможностей)
Главный фактор: соседи снизу
Случается, продавец «комнаты-студии» предъявляет эффектный проект, выполненный дизайнерским ателье, и заверяет, что согласование перепланировки – вопрос почти решенный. Не спешите радоваться.
«Законные» малогабаритные квартиры, полученные в результате перепланировок, в листингах встречаются, но редко. Присматриваясь именно к таким объектам, вы непременно обратите внимание, что расположены они в основном на первых этажах, а если на вторых или третьих, то над нежилыми помещениями – офисами и магазинами. Почему?
Все просто. В соответствии с сегодняшними требованиями ЖК, ваш санузел должен размещаться только над другим санузлом или прихожей, а под кухней не может быть жилых комнат. В противном случае нет ни малейшего шанса эту перепланировку узаконить.
Узаконить перепланировку, к примеру, на среднем этаже возможно, если под ним имеется объект сходной планировки с уже легализованной модернизацией. Но для этого нужно, чтобы весь процесс от утверждения проекта перепланировки до сдачи в эксплуатацию и получения документов на вновь сформированный объект недвижимости последовательно прошли все собственники квартир, начиная с нижней. Надо ли говорить, что в реальной жизни это почти нерешаемая задача!
А ведь придется не только учитывать интересы соседей снизу, над головами которых вы не имеете права поставить свой унитаз, но и договариваться с соседями сбоку: чтобы произвести любую перепланировку в коммуналке, требуется письменное согласие всех собственников.
Узкое горлышко технических возможностей
Теперь разберемся с основными санитарными, техническими и строительными ограничениями, которых великое множество. Так, установить газовую плиту и водонагреватель разрешат только в том случае, если в кухне есть окно и возможно организовать вытяжку.
Проблема с вытяжкой решаема: в стенах старых домов почти всегда имеются недействующие дымоходы, до которых можно дотянуть гофрированные воздуховоды. Однако жилая комната должна отделяться от помещения, где расположено газовое оборудование, перегородкой с дверью – что при студийной планировке невозможно.
Установка электрического бойлера и электроплиты позволяет обойти ограничения. Но возникает другая проблема: свободных мощностей (а снабжающие организации обязаны обеспечивать индивидуальных потребителей электроэнергией из расчета 3 кВт на квартиру) может не быть. Точнее, их почти наверняка нет: в домах старого фонда, нашпигованных коммуналками и объектами нежилого фонда на первых этажах, они почти всегда в дефиците.
Далее: кухня-ниша в однокомнатных квартирах должна быть от 5 кв. м (это если нет газового оборудования), вход в туалет из кухни и комнаты не допускается. Значит, прихожая необходима. Соответственно, жилая комната должна иметь окно, ширину больше 2 метров и площадь от 9 кв. м, а если это единственная комната в квартире, то 14 кв. м.
К слову, внутридомовые и внешние сети – это еще одно слабое звено. Ведь в старых домах к ним кроме жилфонда обычно подключено множество коммерческих потребителей. Поэтому согласования получить непросто.
Как в свое время пояснили нам специалисты по перепланировкам, ситуация такова. В принципе, у районных межведомственных комиссий (МВК) центральных районов почти всегда есть возможности «вписать» в многоквартирный дом еще одну квартиру. Но желающих «разойтись» с соседями – намного больше. Поэтому руководители МВК стараются не создавать прецедентов для массовых обращений.
Промежуточный итог. Исходя из сказанного выше, шанс превратиться в отдельную квартиру есть у помещения не менее чем с двумя окнами, расположенного на первом жилом этаже, имеющего общую площадь не меньше 28 кв. м, при наличии технических возможностей присоединиться к внутридомовым сетям (водопроводу, канализации, теплоснабжению) и организовать отдельный вход.
Дойти до финала
Если ваш объект недвижимости соответствует описанным выше требованиям – можно заказывать проект перепланировки.
Здесь возможны варианты. Тому, у кого в собственности вся квартира, разделяемая на несколько, – договариваться с соседями не придется. Правда, сегодня мы говорим о коммуналках, и это не тот случай.
Второй вариант – заказываем проект перепланировки с разделом существующего жилого помещения на два изолированных. Такой путь возможен, когда квартира небольшая (скажем, на две семьи) с двумя входами и между соседями царит полное взаимопонимание.
Если речь о вашей доле в большой коммуналке на первом жилом этаже, которую вы хотите частично модернизировать (например, разместив в закутке санузел и мини-кухню), то, как мы уже отметили выше, также потребуется письменное согласие на перепланировку от всех собственников. А получить его непросто.
При отсутствии возможности организовать отдельный вход вы имеете шансы легализовать удобства, но собственником отдельной квартиры-студии не станете. Соответственно, продать свою долю сможете только через нотариат (не забываем также о необходимости собирать отказы сособственников, имеющих приоритетное право покупки).
Во всех трех случаях начинать придется с проекта, который должна выполнять не просто дизайн-студия, а представители проектной организации, знакомые с местной спецификой (в каждом районе есть свои особенности) и готовые взять на себя согласование в надзорных инстанциях, МВК, а при необходимости и представление ваших интересов в суде.
Если нельзя, но очень хочется
Из всего вышесказанного становится понятно, почему владельцы квартир-студий в старом фонде не спешат легализовать перепланировки. Наверняка хотят, но не могут. И дело не в том, что это долгий и затратный процесс. А в том, что финал непредсказуем: имеется слишком много объективных и субъективных факторов, любой из которых способен поставить на инициативе жирный крест.
Чем грозят нелегальные перепланировки? Жить в «улучшенной» комнате можно, продать – тоже (незаконная перепланировка – не препятствие для сделки). Но квартирой она не станет.
Что еще делают? Если комната просторна, примыкает к кухне или санузлу, «контрабандой» дотягивают до нее трубы канализации и водоснабжения. Это позволяет разместить на своей площади мобильный кухонный уголок с электроплиткой, мойкой и бойлером, а также душевую кабину за разборной перегородкой. Для этого в помещении делают выводы труб и водорозетки. А при необходимости комнату можно быстро вернуть в исходное состояние. Такие улучшения облегчают быт, но тоже незаконны. А значит, в случае коммунальной аварии, трещин в стенах и протечек к соседям владельца объекта с незаконными перепланировками и врезками в сети почти наверняка «назначат крайним».
