В октябре прошлого года было подписано соглашение между городским правительством, территориальными органами УФНС и ГУВД об объединении усилий для контроля за арендодателями, которые не платят налогов. Чиновники подводят первые итоги борьбы с теневым рынком.
Информацию вытаскивают из тени
Петербуржцы стали чаще декларировать доходы и платить налог от сдачи квартир в аренду, констатируют налоговики. По словам начальника отдела налогообложения физлиц Управления ФНС по Санкт-Петербургу Марины Спиридоновой, количество поданных арендодателями налоговых деклараций увеличилось в этом году на 30% по сравнению с прошлым годом.
В 2017 году налоговики уже собрали около 700 млн руб. поступлений от сдачи физлицами жилых помещений внаем, а ведь год еще не закончился. Для сравнения – в 2016-м сборы по этой статье составили порядка 500 млн руб.
По мнению Марины Спиридоновой, динамика роста в том числе обусловлена информационной кампанией, в рамках которой собственников жилья на разных уровнях призывают «выйти из тени». А также усилением информационного обмена между различными ведомствами.
К примеру, с начала действия трехстороннего соглашения ГБУ «Горжилобмен» передало налоговикам для проверки информацию о 1150 квартирах, которые граждане сдавали без уплаты налогов.
«Мы собираем информацию в различных источниках, в том числе она поступает из районных жилищных агентств, от управляющих и обслуживающих организаций, а также граждан. Затем мы передаем ее для проверки в налоговую службу. К этой работе привлекаются и участковые. Будет больше источников – будет больше информации», – говорит заместитель директора ГБУ «Горжилобмен» Вера Алешина.
Правда, ставка на взаимодействие в данной сфере с другими участниками рынка пока не оправдалась. В этом году Горжилобмен заключил соглашение об информационном обмене и сотрудничестве с Ассоциацией риэлторов Петербурга и Ленобласти. Но, по словам Веры Алешиной, сведений ни об одном заключенном на рынке договоре риэлторы не представили.
Впрочем, через агентства недвижимости, по разным оценкам, проходит лишь 10-20% всех сделок. Большинство объектов на рынке аренды сдаются без посредников или с помощью частных маклеров.
Вас вызывает налоговая
Как известно, большинство договоров найма на рынке заключаются сроком на 11 месяцев – в этом случае сделка не требует регистрации в Росреестре. Это в том числе гарантирует, что сдача квартиры не окажется в поле зрения УФНС. Опросить граждан, сдают ли их соседи жилье, проверить «завышенные» показания счетчиков или даже выявить факт проживания в квартире гражданина без регистрации – всей этой доказательной базы зачастую бывает недостаточно, чтобы уличить уклоняющегося от налогов собственника. Поэтому главным помощником налоговика выступают сами арендаторы.
«Если мы просто получаем информацию о том, что гражданин сдает свою собственность, это одно. Но если нам приносят подтверждающий этот факт договор и документ о платежах, то мы можем пригласить собственника для дачи пояснений и удовлетворения требований по представлению декларации. В соответствии с Налоговым кодексом мы вправе пригласить для дачи пояснений и лиц, которые сообщают нам такую информацию», – объясняет Марина Спиридонова. По ее словам, доказательные документы, как правило, обеспечивают наниматели, которые уже прекратили отношения со своим наймодателем.
Ранее в СМИ сообщалось, что в рамках нового витка борьбы с теневым рынком аренды также будет сформирована судебная практика: обещали сформировать первые иски в отношении рантье о неуплате налогов и провести показательные процессы с широким освещением их в прессе. Однако Марина Спиридонова эту информацию не подтверждает. По ее словам, налоговые органы в своей работе предпочитают делать ставку на убеждение собственников. «Для того чтобы завести уголовное дело о неуплате налогов, сумма налоговой задолженности должна быть 900 тыс. руб. за три года. У нас таких собственников отыскать невозможно», – говорит она.
Репрессии или стимул
Несмотря на рост налоговых поступлений, число работающих в легальном поле аренды петербуржцев по-прежнему невелико и колеблется в пределах 10-20 тыс. человек. Точной статистики сдающихся на рынке объектов нет ни у кого. По разным оценкам, в Петербурге в аренде может находиться 200-250 тыс. жилых помещений. В Горжилобмене вовсе называют цифру в 400 тыс. объектов. Открыто же сдается в городе не более 5-10% всех квартир и комнат.
Попытки вывести рынок из тени предпринимались уже неоднократно, в том числе с помощью льготных вариантов налогообложения. К примеру, физлица могут зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить налоги по упрощенной системе (6%) – как правило, так поступают собственники, которые получают доходы от сдачи сразу нескольких квартир.
Еще один вариант из сравнительно новых – можно купить патент по фиксированной стоимости и сроком действия от одного до двенадцати месяцев. Для квартир площадью до 70 кв. м включительно он будет стоить 24 тыс. руб. Как сообщает УФНС по Петербургу, в 2017 году такие патенты приобрели 227 петербуржцев, это принесло в бюджет 14 млн руб. В прошлом году их было 160, доход в казну оказался повыше – 16 млн руб.
Но все эти варианты предполагают затраты граждан на приобретение статуса ИП, не освобождают от взносов на обязательное пенсионное и медицинское страхование. Юристы подчеркивают, что при последующей продаже жилья собственник может лишиться различных льгот, положенных физлицу. К примеру, имущественного налогового вычета – квартиру могут посчитать объектом, который использовался в предпринимательской деятельности.
Поэтому большая часть арендодателей, решивших работать на рынке легально, предпочитают декларировать свои доходы и платить с полученной прибыли 13% НДФЛ. Станет ли их число резко расти – зависит от того, насколько эффективно государство будет и далее убеждать граждан. Или пугать их наказанием. Пока явного прорыва не произошло: нет ни особых стимулов, ни репрессий.
В начале этого года некоторые эксперты даже спрогнозировали, что очередной виток борьбы с теневым рынком может обернуться ростом ставок на 10-15% уже к концу года.
Но средние цены на рынке аренды Санкт-Петербурга по-прежнему стоят на месте и в большей степени склонны к падению.
