В первый день ноября депутаты петербургского Законодательного собрания приняли в третьем чтении пакет поправок в региональное жилищное законодательство, а СМИ поспешили сообщить, что со следующего года у многодетных семей петербуржцев появятся новые возможности получения социальных выплат на строительство и покупку жилья. Гражданам будет предоставлен выбор: оставаться в неспешно движущейся очереди или оперативно решить жилищный вопрос с помощью сертификата.
«Средний размер социальной выплаты по предварительному расчету на семью 4-5 человек составит 2,9 млн руб., что превышает размеры выплат по другим видам содействия в улучшении жилищных условий», – сказано в пояснительной записке к принятому пакету.
Декларированная (опять-таки в пояснительной записке) цель – при ежегодном финансировании в объеме 2 млрд руб. с 2018 по 2020 год улучшить жилищные условия 2,5 тыс. семей. На сегодняшний день в очереди 3,9 тыс. многодетных, из которых 1,3 тыс. проживают в коммуналках.
Цели определены, но со средствами пока все неоднозначно. Для достижения установленных показателей потребуются изменения в цепочке нормативных актов и административных регламентов. Давайте попытаемся разобраться, что же все-таки нам готовят.
Неочевидные изменения
Регламент и условия постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий подробно прописан в соответствующем разделе портала госуслуг («Ведение жилищных учетов нуждающихся в жилых помещениях/улучшении жилищных условий»). При этом все знают, что для получения квартиры или субсидии нужно встать в очередь.
Широкий круг вопросов постановки на учет оставим за рамками обзора. В общих чертах: нужно иметь непригодное для проживания жилье или меньше 9 кв. м на человека, жить в Петербурге больше десяти лет, причем так, чтобы в последние пять лет у претендента не было событий, которые могли бы трактоваться как намеренное ухудшение жилищных условий (к таковым относят обмен большей по площади квартиры на меньшую или регистрацию в квартире людей, не являющихся близкими родственниками).
Многодетным в этом отношении чуть проще, чем, к примеру, нуждающимся семьям с двумя детьми: не надо подтверждать унизительный статус малоимущих, а также доказывать отсутствие «излишков» движимого и недвижимого имущества.
Заглянув на названный портал, мы обнаружим, что на самом деле очередей две: на «предоставление жилых помещений нуждающимся» и на «содействие Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий». В первом случае дают квартиры, во втором – безвозмездные субсидии в размере 40% от заниженной среднерыночной стоимости жилья, или теперь, в соответствии с утвержденной в ноябре редакцией, – социальные пособия (сути данная поправка не меняет). Первая очередь движется долгие годы, вторая – считаные месяцы.
Что, собственно, изменилось в Законе Санкт-Петербурга от 28.07.2004 № 409-61 «О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан»? Уточним: это основной закон, регламентирующий оказание «матпомощи» претендентам на жилищные субсидии. Принципиальная поправка в нем только одна: «Порядок и условия оказания содействия, в том числе особенности предоставления социальных выплат… гражданам, имеющим трех и более несовершеннолетних детей, устанавливаются правительством Санкт-Петербурга» (пункт 4 статьи 12).
В вольном переводе с бюрократического языка на русский она означает, что все желающие из очереди № 1 смогут беспрепятственно перейти в очередь № 2, а продолжение – то есть новые подзаконные акты и регламенты – последует.
Теперь сравним шансы на улучшение жилищных условий в очереди № 1 и очереди № 2.
Виды на журавля
Квартира, предоставляемая на условиях социального найма, должна соответствовать нормативу «не менее 18 кв. м на человека». Соответственно, для пяти человек (родителей и троих детей) она должна быть больше 90 кв. м, для шести – от 108 кв. м. Такие объекты в современных новостройках эконом-класса дефицит.
Социальное жилье для нуждающихся комитет имущественных отношений (КИО) приобретает за счет городского бюджета на электронных торгах по ценам, не превышающим среднерыночные, рассчитанные по нормативам Минстроя. При этом Минстрой оперирует заниженными цифрами (по данным на IV квартал 2017 года для Петербурга это 62 228 руб. за кв. м), дольщики платят больше. Поэтому застройщики в очередь за социальными новоселами не выстраиваются.
Так, в 2016 году Смольный приобрел 1228 квартир (подавляющее большинство – в объектах компании «Дальпитерстрой»), из которых 720 – трех-, четырех- и пятикомнатные.
На днях КИО отчитался об очередной закупке: в этом году план закупок выполнен на 98%, приобретено 958 квартир в ЖК «Шушары» от того же застройщика со сроком передачи в собственность Петербурга в апреле 2019 года. Трех-, четырех- и пятикомнатных квартир, большая часть которых предназначена для многодетных семей, будет всего 337.
Во-первых, получается, что в уже близком 2019 году из сегодняшних 3,9 тыс. многодетных очередников стать счастливыми обладателями квартир в «Шушарах» смогут не больше 6-8%. Во-вторых, налицо выраженная отрицательная динамика.
Синица в руках
В отличие от очереди на жилые помещения, очередь на социальные пособия не тормозит. Как работает механизм субсидирования, можно понять на примере целевой программы «Расселение коммунальных квартир».
Напомним, что оператором программы расселения является ФБГУ «Горжилобмен», а в текущем году социальные пособия должны получить 12 тыс. семей. Расчет социальной выплаты привязан к социальным нормативам. Городские власти готовы выплачивать «коммунальщикам» из городского бюджета 40% от минстроевской (той самой, заниженной) рыночной стоимости жилья исходя из расчета 18 кв. м на человека.
Порядок и условия предоставления субсидий определен постановлением правительства Санкт-Петербурга от 28 марта 2006 года. В соответствии с этим документом, размер субсидии (или, по-новому, социальной выплаты) рассчитывается по формуле
Рс (руб.) = Н × С × А × П (%),
где Н – норматив жилищной обеспеченности (для семьи из двух и более человек – 18 кв. м на человека);
С – количество граждан, состоящих на учете и включенных в учетное дело;
А – стоимость квадратного метра жилого помещения в Санкт-Петербурге, рассчитанная в соответствии с утверждаемой Минстроем методикой (в IV квартале 2017 года – 62 228 руб.);
П – размер оплачиваемой за счет средств бюджета Санкт-Петербурга доли (100% для ветеранов ВОВ, приравненных к ним лиц и инвалидов, 40% для остальных).
Какие варианты есть сегодня
Исходя из приведенной формулы, в этом году семья из пяти человек при расселении коммуналки может рассчитывать на пособие в размере 2,240 млн руб., из шести – на 2,688 млн руб. По данным Центра оценки и аналитики БН, средняя цена предложения комнаты в Петербурге – 1,4 млн руб.
Таким образом, сегодня полная семья с тремя детьми, проживающая в среднестатистической коммунальной комнате, при условии ее продажи за 1,3 млн руб. будет располагать суммой в 3,54 млн руб. Единственный вариант покупки трешки без доплат – в хрущевке серии ГИ с комнатами 6, 9 и 15 кв. м в Кировском или Красносельском районе. Это лучше, чем коммуналка. Но такая покупка не будет санкционирована, потому что общая площадь такой квартиры всего 42 кв. м (меньше 10 кв. м на человека).
Квартиры с ценами чуть меньше 4 млн руб. и площадью чуть больше 50 кв. м – сплошь ранние брежневки и корабли, в основном первые и последние этажи. Но вот что получается: синица в руках (покупка жилья с минимально допустимыми параметрами) приведет к тому, что из очереди вы выбываете, обратного хода уже не будет.
Что можно будет купить завтра
Как мы сказали выше, со следующего года чиновники обещают увеличить средний размер выплаты почти до 3 млн руб. (механизм реализации неизвестен, предположу, что оплачиваемую городом долю увеличат до 60%). У претендентов на социальное пособие появляются шансы «дотянуть» до социального норматива 18 кв. м на человека.
Общая площадь приобретаемого жилого помещения должна быть не менее учетного норматива жилищной обеспеченности (от 10 кв. м на человека). Так, супруги-петербуржцы, больше пяти лет владеющие однокомнатной квартирой 33 кв. м и имеющие троих детей, смогут реализовать квартиру за 3 млн руб., получить прибавку примерно в том же размере и приобрести трешку.
448 041 руб. – такая сумма выплачивается сегодня в Петербурге в рамках программ предоставления безвозмездных субсидий для строительства или приобретения жилья
Таким образом, вариантов немного, и для реализации почти любого придется мобилизовать дополнительные ресурсы: материнский капитал, накопления, заемные средства и т. п. Где их брать – вопрос индивидуальный.
Для справки: цены на требующие ремонта квартиры от 90 кв. м в пригородах – Горелово, Красном Селе, Парголово – стартуют с отметки 4,6 млн руб., в советских спальниках – от 6,8 млн руб. За 7 млн руб. предлагают в основном убитый старый фонд (не соответствует из-за износа больше 25%). От 8,5 млн руб. – относительно свежие монолиты и первичку в городской черте с близкими сроками сдачи (социальное пособие можно реализовать при условии не менее 70-процентной готовности дома).
В сухом остатке: демографический перекос
По сути, развитие программ субсидирования означает сворачивание практики предоставления жилых помещений на условиях социального найма. Тем, кто улучшает демографическую ситуацию, предложены два варианта получения жилья: быстрый и «лотерея». И здесь как раз скрыто противоречие. Выбирая первый вариант, трудолюбивые и ответственные родители увеличивают шансы на крупный выигрыш для ленивых и неблагополучных.
