Лет десять назад освобожденные от мебели квартиры, подготовленные к косметическому ремонту, считались самыми ликвидными объектами вторичного рынка. Покупателям оставалось оклеить стены обоями и обставить жилище по своему вкусу.
Наследие прежних владельцев – шкафы и диваны – новоселы радостно отправляли на помойку. Экономический спад и кризис перепроизводства изменили потребительскую парадигму. Домашняя техника, кухонная мебель, стенки, диваны, шторы все чаще остаются на старом месте и реже переезжают вместе с владельцами.
Копейка к копейке
Почему так происходит? Прежде всего по той причине, что кризис заставил и продавцов, и покупателей ценить время и считать деньги. Грузоперевозки для хрупкого домашнего «крупногабарита» травматичны и дороги. Да и демонтировать, а потом собирать на новом месте шкаф-купе либо рассчитанный по сантиметрам комплект навесных шкафов – сизифов труд.
В свою очередь, ограниченные в средствах ипотечные покупатели уже не могут себе позволить такие обременения, как дорогие и краткосрочные потребкредиты на холодильники и предметы обстановки. Совсем другое дело, если это удорожание в виде небольшого увеличения ежемесячного платежа по долгосрочному ипотечному кредиту с гуманной процентной ставкой.
При этом не всегда речь идет о квартирах из разряда ценовых аутсайдеров. «Прямо сейчас завершаю сделку с участием клиента, который из двух квартир в соседних домах, предлагаемых за 17 млн руб., выбрал не 102, а 83 кв. м, но с очень качественной отделкой, техникой элитных брендов и полной линейкой домашней автоматики», – говорит Евгений Коноплев, эксперт по недвижимости «МИЭЛЬ. Офис “Сущевский”» (Москва).
Таким образом, и предложение, и спрос на квартиры формата «въезжай и живи» имеют потенциал роста. Эту тенденцию подтвердили риэлторы-практики из Москвы, Петербурга и регионов, которых мы на прошлой неделе опросили в профессиональных сообществах в соцсетях. Но квартирный рынок пока не готов к радикальным подвижкам в клиентских предпочтениях, и вот по каким причинам.
Сложно искать
Искать в сетевых каталогах фотообъявлений, а также на сайтах агентств квартиры с мебелью и оценивать их по качеству обстановки – занятие безнадежное. Ведь ни в одном популярном каталоге нет возможности выбирать квартиру по «интерьерным» критериям.
В лучшем случае расширенный поиск предлагает варианты «без ремонта», «косметический», «евроремонт» и «дизайнерский». Да и качество этого ремонта оценивается субъективно.
«Косметика» – это обычно пошедший волнами щербатый паркет, наспех подкрашенные двери и недорогие новые обои поверх наслоений старых. «Евро» означает новые двери, окна и трубы и ровные стены. В то же время под дизайнерским может подразумеваться пестрый ремонт, сделанный по принципу «сам себе дизайнер».
К слову, квартиры, которые по тем или иным причинам готовы уступить со шторами и коврами, чаще всего попадают в разделы «дизайнерских».
Трудно договориться
Сегодня о том, что та или иная квартира предлагается с «бонусами», покупатель узнает только пробираясь по текстам объявлений.
Далее, как показывает практика, тоже случаются непредвиденные ситуации. Вот типичная: чтобы заинтересовать покупателя, на первом просмотре продавец «зажигает», великодушно обещая подарить новую кухню, оставить стиральную машину, мебельную стенку. А в последний момент, когда стороны договорились и покупатель внес задаток, все это оказывается вывезенным на дачу, потому что стало жалко. Разумеется, такие конфликты приводят и к срыву сделок.
«Если покупатель пришел на просмотр в сопровождении действительно квалифицированного агента, программа-минимум для последнего – уточнить и зафиксировать все договоренности относительно дальнейшей судьбы оставляемого имущества. Оптимально – педантичная фотофиксация», – советует генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер.
Непросто оформить
Как оформлять сделки с «бонусами»? Выясняется, что у профи на сей счет нет единого стандарта договорной базы. В одних случаях имущество фигурирует в составе акта приема-передачи, в других – в предварительном договоре (авансовом соглашении). Некоторые практикуют договор дарения вещей с перечнем – с условием, что он вступает в силу после перехода прав собственности.
Но сделки дарения легко оспариваются. В остальных случаях тоже бывают накладки. Так что все это больше психологические, чем юридические меры.
Кто продает и кто покупает
По словам Николая Лаврова, руководителя межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», на первичном рынке Северной столицы квартиры с обстановкой стали появляться два-три года назад. В эконом-классе они заметно выделились на общем фоне и на старте проектов оттянули на себя спрос со стороны частных инвесторов – потенциальных рантье. «На вторичке предложения с обстановкой появляются по двум причинам: мебель старая и уже не нужная либо, наоборот, она слишком дорогая, сделана по индивидуальному заказу, и вывозить ее некуда – в квартиру другой планировки не впишется», – поясняет эксперт.
Кто покупает? В основном студенты, у которых это первое жилье, либо инвесторы под аренду, чтобы «освоить» все деньги, сэкономив на обстановке, разъясняет Николай Лавров.
Что касается покупателей из регионов, то с ними все неоднозначно. Молодые чаще интересуются наличием мебели, чем петербуржцы, поскольку своей домашней утвари здесь у них нет.
Если переезжают семьи, продавшие жилье в регионе, они, как правило, требуют полностью освободить квартиру. Чужая «мебель в подарок» им не нужна: у них битком набитый контейнер своих вещей на подходе. Немаловажно, что такие покупатели обычно приобретают в Петербурге жилье меньшей площади, чем в родном регионе.
Ценообразование: на «тюнинге» не заработать
По словам Надежды Тодыковой, заместителя директора АН «Итака», квартиры с «нагрузкой», как правило, предлагают дороже свободных. Но покупатели охотно рассматривают только варианты, когда обстановку оценивают дешевле, чем в нее вложили.
Евгений Коноплев утверждает, что бюджетный косметический ремонт все-таки повышает и шансы продать квартиру со сложными перспективами: «К примеру, московскую квартиру, которая выставлена за 4 млн руб., но не продается из-за плохого состояния, после ремонта с бюджетом в 300 тыс. руб. можно попытаться реализовать за 4,3-4,5 млн руб. Недавно мы провели такую сделку – с убитой малогабаритной квартирой (18 лет без ремонта). Правда, в данном случае ремонт – это не столько способ подзаработать, сколько возможность реанимировать зависший процесс продажи».
Владимир Тимошенко, риэлтор АН «ЮСИН недвижимость» (Москва), отмечает, что в столице заметен рост предложения квартир с дорогим и качественным ремонтом в ценовом сегменте 20-50 млн руб. Причины продажи могут быть разными – от сложностей с выплатой ипотеки до переезда за границу.
Что касается ценообразования, то в данном сегменте оно примерно такое же, как в сегменте тюнингованных авто: машина – отдельно, «навороты» отдельно. «В переводе на квартиры это стоимость аналогичной квартиры “в бетоне” плюс от 1/7 до 1/2 суммы, вложенной в ремонт, мебель, бытовую технику и аксессуары, но не более того. Правда, если данной квартирой собственник владел более семи-десяти лет, то он, как правило, не в убытке», – поясняет Владимир Тимошенко.
