Чем сильнее в последние годы сжимался кошелек покупателя на рынке новостроек, тем больше студии с однушками захватывали массовый сегмент, вытесняя иные форматы. Квартиры таяли, а на рынок все чаще выходили комплексы, под завязку забитые малогабаритным жильем с беспрецедентно маленькой средней площадью.
Падение на пределе
Точки насыщения малогабаритом, судя по всему, рынок достиг в прошлом году.
В 2017-м появились признаки изменения тренда. Средний метраж у пополнивших петербургский рынок квартир впервые за несколько лет прекратил падение и остался на прежнем уровне – 44,9 кв. м. В новостройках предместий он вовсе пошел в рост: за истекший год площадь квартир в новых проектах закадья увеличилась с 38 до 41 кв. м.
Перетекание спроса с пригородных территорий в черту Петербурга и обострившаяся конкуренция привели к тому, что ряд застройщиков в этом году впервые взяли курс на увеличение площади квартир.
Мы изучили, как за два года менялась квартирография проектов у застройщиков первой десятки, которые в текущем году вывели в продажу больше всех жилья. По данным отдела оценки и аналитики БН, за десять месяцев на их долю пришлось почти 60% всех новых объемов. Впереди со значительным отрывом идут Setl City и «Группа ЛСР», у всех остальных игроков доли в общем объеме вывода сопоставимы (см. таблицу 1). Еще раз подчеркнем, что речь идет исключительно о проектах масс-маркет (эконом- и комфорт-класс).
Кто как нарезает
Как можно видеть, у двух ведущих застройщиков, которые своим предложением охватывают свыше четверти рынка, показатели среднего метража квартир в новых проектах за последние три года поменялись незначительно (см. таблицу 2). При этом безусловный лидер рынка Setl City, резко нарастивший вывод квартир в новых и давно реализуемых объектах (ЖК «Планетоград», «МореОкеан», «Невские паруса», «Солнечный город», «GreenЛандия 2» и др.), продолжает делать ставку на малосемейный формат жилья. Особенно это заметно по областным проектам застройщика, в квартирографии которых идет дальнейшее увеличение доли студий и однушек (скачать таблицу 3). В жилых комплексах застройщика они представлены примерно в равной пропорции.
У «Группы ЛСР», также в этом году усилившей объемы вывода в продажу новых квартир (ЖК «Калейдоскоп», «Новая Охта. На речке», «Цивилизация», «Цветной город» и др.), отметим увеличение доли двушек и трешек. А вот квартиры-студии в новых объектах застройщик практически не проектирует. Отсюда и общий показатель выше среднего по рынку.
Наиболее существенные изменения метражей за три года произошли в объектах компании «Главстрой-СПб». Как известно, свой самый масштабный проект девелопер позиционирует в сегменте эконом-класс и сделал ставку на максимально рациональные планировки. Средняя площадь квартир (ЖК «Северная долина», «Юнтолово») за несколько лет потеряла 10 квадратов и снизилась до 36,5 кв. м. Обратим внимание, что долю однушек застройщик почти не меняет – это чуть более половины всех квартир. Еще около четверти – студии, их доля за пару лет существенно выросла.
Безусловным лидером минимализма на рынке по-прежнему выступает компания «Полис Групп». При том что застройщик ощутимо повысил порог комфортности – средняя площадь квартир в новых корпусах ЖК «Краски лета» по сравнению с прошлым годом подросла с 26,7 до 31,3 кв. м. Похоже, рекорды мелкой нарезки застройщик оставил в прошлом: за 2014 год, к примеру, в одном из корпусов того же комплекса средний метраж квартир составил 23,5 кв. м, а доля однушек и студий была доведена до 98%. В текущем году застройщик вывел на петербургский рынок сразу два новых проекта (ЖК «Полис на Комендантском», «Полис на Неве»), и средний метраж квартир в них также невелик – 30,9 квадрата.
Самую высокую в городе планку по размерам квартир уже несколько лет держит компания «Эталон ЛенСпецСМУ». В новых корпусах ЖК «Галактика» этот показатель составляет 55,5 кв. м. Квартирографию застройщик с годами почти не меняет: около 10% студий, свыше 40% однушек, доля трешек традиционно одна из самых высоких по городу – 16,6%.
Значительно увеличился средний метраж в городских проектах компании «ЦДС» (ЖК «Приневский») – почти втрое выросла доля двухкомнатных квартир. Стало их больше и в областных проектах застройщика (ЖК «Муринский посад», «Новое Янино»). Меньше однушек и студий начала предлагать покупателям компания «КВС» в своем ЖК «Новое Сертолово».
Разнонаправленно ведут себя пришедшие на местный рынок два-три года назад застройщики-«варяги». Компания Glorax Development в новых очередях и проектах (ЖК Golden City, «Английская миля», «Второй квартал») сделала ставку на более просторные квартиры – средняя площадь за год подросла почти на 5 квадратов, до 50,4 кв. м. Студии застройщик практически не предлагает. Столичная ФСК «Лидер» тоже чуть увеличила метражи и долю двушек/трешек во второй очереди ЖК «UP-квартал “Комендантский”». Но в областном проекте застройщика (ЖК «Светлановский»), так же как и в ЖК «Мурино» от компании «Самолет ЛО», средние площади квартир сохраняют курс на снижение.
Студии в минус, двушки в плюс
Вполне возможно, рынок дошел до пределов насыщения малогабаритным жильем. По крайней мере, на это указывают средние цифры: по сведениям Центра оценки и аналитики БН, доля студий и однушек с начала года в новых городских проектах впервые сократилась с 70% до 67% по сравнению с аналогичным периодом 2016-го. Доля двушек выросла с 22% до 24%, а трешки набрали процент. В новостройках предместий изменения более существенны: доля студий и однушек за девять месяцев уменьшилась с 76% до 71%, столько же прибавили двушки.
Каждый из застройщиков сам определяет оптимальную квартирографию новых проектов, ориентируясь на свою целевую аудиторию и спрос. И, как можно видеть из данных БН, у многих игроков первой десятки по объемам нового строительства средний метраж квартир пошел в рост.
Характерен и тренд на уменьшение числа студий в квартирографии некоторых девелоперов.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», точку насыщения этим форматом рынок Петербурга и Ленобласти прошел в конце 2015 года – тогда доля студий в новых жилых комплексах достигала 39%. За два прошедших года этот показатель снизился до 29%. Застройщики переформатировали проекты в пользу однокомнатных и двухкомнатных квартир.
При всем том говорить о падении покупательского интереса к малогабаритному жилью не приходится – по-прежнему это свыше 70% спроса. Рынок продолжает подстраиваться под запросы клиента, который, в свою очередь, намерен и далее экономить на покупках. Но 15-метровые клетушки уже никому не нужны. В моде эргономика, и даже студии застройщики научились проектировать с двумя окнами, балконами, эркерами и прочими признаками комфортного жилища.
Доля застройщиков в объемах вывода нового предложения в сегменте масс-маркет на рынок Санкт-Петербурга и Ленобласти за 10 месяцев 2017 года
| Застройщик | Доля общей площади квартир |
|---|---|
| Setl City | 18,8% |
| ЛСР. Недвижимость-СЗ | 9,5% |
| Полис Групп | 5,8% |
| Glorax Development | 4,5% |
| Эталон ЛенСпецСМУ | 4,3% |
| Главстрой-СПб | 4,0% |
| ЦДС | 3,9% |
| ФСК Лидер | 3,0% |
| Самолет ЛО | 2,4% |
| КВС | 2,3% |
Средняя площадь квартир в новых проектах, вышедших на рынок Санкт-Петербурга и Ленобласти в 2015-2017 годах, кв. м
| Застройщик | Регион | 2015 | 2016 | 2017 |
|---|---|---|---|---|
| Setl City | СПб | 35,6 | 35,6 | 34,9 |
| Setl City | ЛО | 34,9 | 35,2 | 33,7 |
| ЛСР. Недвижимость-СЗ | СПб | 51,1 | 48,3 | 49,9 |
| Полис Групп | СПб | - | - | 30,9 |
| Полис Групп | ЛО | 30,6 | 26,7 | 31,3 |
| Glorax Development | СПб | 46,9 | 45,7 | 50,4 |
| Эталон ЛенСпецСМУ | СПб | 58,5 | 53,7 | 55,5 |
| Главстрой-СПб | СПб | 46,4 | 43,1 | 36,5 |
| ЦДС | СПб | 39,6 | 37,0 | 43,3 |
| ЦДС | ЛО | 38,0 | 38,4 | 37,3 |
| ФСК Лидер | СПб | - | 41,3 | 42,7 |
| ФСК Лидер | ЛО | 35,9 | 39,2 | 36,8 |
| Самолет ЛО | ЛО | - | 37,8 | 36,4 |
| КВС | СПб | - | - | 47,1 |
| КВС | ЛО | 45,6 | 44,0 | 46,1 |
